2021年由于个人本身就在房地产行业，综合目前货币政策、全球经济来看，觉得今年也是换房好时机，因此购买学区房也提上了日程，下面将我考虑学区房购买的思路分享给大家，欢迎大家理性探讨。
第一步：了解什么是天津的学区房
学区房是在我国教育政策下催生出来的需求，想了解天津的学区房就要先了解天津的教育政策，为此我查询了天津市教委及各区教育局的最新政策制度（感兴趣的朋友可以自行查询）。
1.小学入学政策
“学校划片招生、生源就近入学”，白话来说就是划定某几个小区生源归属附近某个小学。2020年民办学校与公办学校同步招生。报名民办小学的适龄儿童，需在所属学区片公办小学同时报名，对报名人数超过招生计划的民办学校，采取随机派位方式确定学生入学。未被民办学校录取的，回所属片区公立小学入学。这就导致民办小学也需要主要吸纳就近地生源或者属地区域生源，选择上私立小学也会受房子所在位置影响。另外，和平区已规定热门学校及学位短缺学校学区内每户地址六年内只享有一次同校对口入学机会，如果一个房屋地址六年内有多个适龄儿童申请入学，房主和户主必须是适龄儿童相同的父母（或祖父母、外祖父母），大家购买和平区学区房的时候也需要确认学位是否已经被占用。
2.小升初政策
总的来说采用的是多校划片，填报志愿和随机派位（即摇号）结合的政策。总结各区具体的操作方式大致为：学生填报入学志愿，如志愿学校报名人数未超过计划人数，学生直接入学，如志愿学校报名人数超过计划人数，全部采用随机派位（即摇号）的方式确定学生入学。按照目前多校划片的具体划分来看，通常对应的几所中学里，有好中学也有一般的中学，填报志愿和摇号的政策下，能上哪个主要看运气。同时由于初中入学摇号政策已实行近5年，公立初中生源几乎是随机分配的，所以目前初中也没有排名了。以前如果运气不好摇到了不好的中学，学习较好的同学会拼成绩上私立中学，但从2020年开始，教育部要求公办初中与民办初中同步招生，所有中学生源都是随机分配的，私立的选择空间也大大降低了。
3.中考政策
市六区（和平、河西、河东、河北、南开、红桥）的初中可以报考市内六区的任意高中，其它四郊五县及滨海新区，只能报考本行政区内的高中，也就是津南的中学只能报津南的高中，武清的中学只能报考武清的高中。当然也有部分市内六区高中面向全市招生，但对四郊五县及滨海新区的招生名额极其有限，一般一个区最多2-3个名额。
另外目前还有一个特殊的区——海河教育园区，按目前海教园的规定，海河教育园的中学毕业生可平行报考市内六区的高中。（数据来源于天津市教委下达的《2019年天津市普通高中本市生源招生计划的通知 》津教政办〔2019〕122号）
4.高考政策
大学作为全国统考，主要靠高考成绩作为选拨依据，报考无限制，如果孩子已经到了读高中准备考大学的阶段，学区房已对求学的选择失去了指导意义，无需考虑购买学区房。
政策分析及结论：
在这里我想先分析一下天津的高中，首先我在市教委网站找到了19年市教委直属重点中学名单以及这几所学校19年的中考招生计划，大家可以先直观的感受一下
注：最受认可的天津“市五所”高中为：一中、南开、耀华、新华、实验
通过表格大家可以看出市属重点高中主要集中在市内六区，招生比例也以市内六区为主。其次在高中排名上，通常我们认为录取分数线越高学校越好，通过查询天津高中2019年录取分数线也可以看出录取分数线较高的高中也主要集中在市六区。
追求优质教育的本质是希望孩子可以上一个好高中，进而读一个好大学。天津优质高中主要集中在市六区，具备报考市六区高中的条件是就读于市六区的初中，当然其他四郊五县及滨海新区也有少量考入的概率，但整体来说不适合普通孩子选择。就读市六区初中的必要条件是在市六区小学就读，同样由于初中的随机派位政策，严格来讲，天津的学区房是指划归市六区优质小学的二手房。
这里还得提到海河教育园区，因海河教育园内暂无建成高中，现在具有园区学籍和户籍的应届初中毕业生可平行报考市六区高中，因此海教园也具备了学区房的属性。因海教园目前全园区均为学区房，所以接下来海教园不再做具体分析，感兴趣的朋友可以关注我另一篇关于海教园的文章。
第二步：看天津市内六区教育资源分布
以下为市六区的学片划分明细，表格中标红的为重点中小学：
和平区
南开区
河西区
红桥区
河东区
河北区
通过以上表格结合天津中小学排名（排名请自行搜索）可以看出优质学片主要分布在和平、河西和南开三个区，因此建议大家学区房主要考虑这三个区。
第三步：选择学区房
1.个人教育理念
由于我家是男孩，我们不会特别在意孩子的小学成绩，在这一阶段更倾向于关注他的自信心培养以及乐观快乐的性格养成，所以我对小学是否为优质小学并不太关注，排名中等的小学也会作为备选。不过也有朋友告诉我优质小学可以培养孩子良好的学习习惯以及竞争的氛围可以激发孩子更好的自律性等等，当然我也认可他的理论，大家完全可以根据自己的规划进行选择。
2.我的选择
结合我自己的教育理念，我认为学区房的选择看4个因素：
a.楼盘对应的摇号初中里优质初中的数量
b.楼盘区位、房屋居住舒适度
c.楼盘对应的小学
d.预算
我的选择逻辑是：优先看楼盘对应的摇号初中里优质初中的数量，以及房屋区位以及居住舒适度（这一条我要重点说一下，在目前房住不炒以及教育政策频繁变动的状况下，我认为学区房的价值首先来源于房屋自身品质和区位优势带来的价值，其次才是学区附加的价值）。最后评估预算做进一步选择。当然如果对优质小学比较在意的，首先看小学的排名。
接下来我详细说一下我的选择过程：
和平区是教育资源最优质也最均衡的区域，但热门学区房中很多都是“老破小”，不具备居住条件，而房龄较新房屋居住品质较好的学区房，单价已6万+，同时和平区已开始限制六年一学籍，导致可使用的学区房更少，价格已非普通工薪可承担了。
南开区总体居住条件好，交通便利，教育资源也不少，但教学资源不平均，尤其是初中，摇号入学存在一定风险。建议主要关注北片和中片，北片大家可以关注中营小学，五马路小学及南开小学等学片区。房屋单价和河西区同等学区位置差不多。
河西区教育资源不如和平区优质，但优势是资源较均衡，三个片区均有优质中小学，在摇号入学政策中可较大化控制风险。而且绝大多数学区房周围配套成熟交通方便，次新房品质不错的学区房也有一定选择范围 ，单价3万-5万之间，总体来说性价比较高。
当然如果没有在天津读小学，初中的计划，只需在天津参加中高考的话，我觉得直接选择普通房子即可。
我们目前主要考虑河西区的学区房，下面我将河西区重点小学划片范围内的小区名称、建成年份以及房屋均价统计如下供大家参考（表格中标红的为建成年份2000年以后的小区，数据来源于贝壳找房）：
第一学片
第二学片
第三学片
把近期的看房心得分享一下：
（1）按优质中学比例进行筛选，目前我们主要在河西一片和三片内选择学区房；
（2）连续看了两周的房子之后，我们更加明确了需求：学区加居住改善一步到位。
这几天也看了表格中重点小学划片范围内的几个小区，重点小学周围以“老破小或老破大“为主，小区环境等观感较差，而且单价高，比相同区域的非学区房单价高一半左右，自认为性价比较低。前边文章也阐明了我的教育理念，对小学是否为优质小学并不太关注，排名中等的小学也都能接受，所以结合这几天的看房，目前锁定的版块为：新梅江。
小结：新梅江板块整体以新房或者次新房为主，学片为河西三片，板块内对应小学为梅苑小学、师大二附小分校、上海道小学分校，中学全部摇号。新梅江实地看房后整体体验较好，版块定位也是兼顾学区和居住改善需求，目前我们已经有了自己心仪项目，在这里也祝愿大家好运！
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