2021年5月6日，北京市教委公布了《关于做好2021年高级中等学校考试招生工作的意见》，这说明北京市新年度的“中招政策”正式落地了。
北京中招政策最关键的就是两大特征：其一是“普高率”的高低变化，其二是“锁区”的程度变化。
这两个特征会直接影响到北京的“学籍房”和“学区房”的价格，一般来说，竞争程度越激烈，北京学籍房和学区房的价格会有所上升。
【1】中招报考规模逼近10万2021年北京普高率有所下降
根据北京公布的《2021年高级中等学校考试招生工作的意见》，北京2021年高级中等学校的总招生规模为8.95万人。
值得注意的是：
普通高中招生规模为6.19万人，中等职业教育招生（含职业高中）规模为2.77万人，普通高中招生占到了总招生人数的69%。
在2.77万人的中等职业教育中，又分为五类：中专9100人，职业高中6900人，技工学校6600人，五年制高职教育2300人，高端技能人才项目2800人。
看到这里，很多人以为北京2021年的普高率是69%，其实这显然是不对的。
我们先说一下2020年北京中招的情况：北京中考报考人数7.8万人，其中普通高中录取人数是6万人，所以2020年北京普高率为77%。
也就是说，2020年北京中考报考人数中，仅有23%的初中毕业生上不了普通高中，普高率高达77%，中考普高淘汰率仅有23%。
但是，2021年显然情况变了。
原因是2021年北京中考的报考人数规模出现了“激增”：
2021年参加首次英语口语考试的人就有8.7万，预计中考报考人数会从2020年的7.8万增加到了9.2万，增加了1.4万人。
因此2021年的“普高率”应该是：6.19万人/9.2万人=67%，要比2020年的普高率下降了10个百分点左右，有接近35%的初中毕业生可能上不了普高。
而且从北京初一/初二的毕业生规模来看，2022-2023年北京的普高率可能还要持续下降：2022年可能会降到60%以下，2023年可能会降到50%左右。
如果总体上看，我们可以这么判断：
北京2021年9.2万的中考考生中，有6.19万可以上普高，有2.77万可以上中等职业教育，剩余的0.24万只能出国或者就业或者上私立学校。
所以随着北京中考考生规模的上涨，中考竞争越来越激烈，可以说是“一考定终生”，残忍度远超北京高考。
但是北京中考依然是有明显优势：“普职比”保持在7:3的比例。
也就是说，在8.95万人的总招生规模中，普通高中占比达到了70%，而中职（包括职高）的招生占比仅有30%左右。
这几年教育部一直提倡“普职比大体相当”，但显然北京普高的招生规模已经远超过了50%，主要跟北京这几年疯狂“增加高中学位”有关。
像上海、江苏、山东等“普职比相当”的省市，中考竞争远超北京。
【2】严控跨区招生北京中考“锁区”加剧
校额到校不低于50%“择区热”代替“择校热”
上海2021年的“中招改革”是加大“跨区招生规模”，要求市级示范高中必须要拿出50%-65%的招生指标分配到各区。
而在本次北京教委的“意见”中，却明确提出“严格控制跨区招生规模，继续适度压缩跨区招生计划”，显然北京的中招“锁区”趋势加剧。
首先，民办高中招生重点向办学所在区倾斜，要编制“分区招生计划”，其实就是控制民办高中“跨区招生指标”，只能以本区学生为主。
其次，“中外合作办学的国际高中”也要按照统一招生模式录取，主要面向办学所在区招生，可适量编制跨区招生计划并适度压缩。
这是在历年政策中首次规定国际高中“主要面向办学所在区招生”。
最后，就是部分优质公立高中可适当编制跨区招生计划，但必须“严控和压缩”跨区招生规模，且重点向优质教育资源比较短缺的区倾斜。
总结起来就是：不管是民办高中，国际高中还是优质的公立高中，都主要面向“办学所在区”招生，严控和压缩“跨区招生规模”。
本质就是“锁区”更加严重了。
由此可见，北京教育的改革趋势很明显：
就是要严格控制“全市掐尖”的情况出现，要避免全市优秀的学生都集中到教育资源突出的区域，会导致教育更加不平衡。
比如朝阳区的优秀初中生，如果都被“掐尖”，集中到西城区来上高中，会导致朝阳区的高中教育一落千丈，这显然是北京不愿意看到的情况。
所以中考“锁区”政策肯定会更加严厉，高中跨区招生会被严格限制，未来的趋势就是：孩子在哪个区上初中，基本上就在哪个区上高中。
由于北京市的优质高中、民办高中、国际高中仍主要分布在西城区、海淀区、东城区，锁区加剧，或许会抬高这些区域的“学籍房”价格。
此外，北京本次“意见”还提出“校额到校指标不低于50%”，也就是说优质高中的招生名额要有50%，分配到“一般初中校”，这里的“校额到校”当然特指的都是“区内的校额到校”。
比如海淀的优质高中招生名额，要有50%分配给海淀的“一般初中校”，只要总分必须达到570分，综合素质评价达到B等，排名靠前就可以直接被优质高中录取，属于“校内竞争”。
所以“校额到校”确实可以降低“择校热”，同时随着“多校划片”的逐渐实施，“择区热”会逐渐代替“择校热”，而成为北京下一个阶段的楼市热点。
综上所述，随着这几年北京中考考生规模的扩大，北京“普高率”下降是一个正常趋势，未来低于60%都是完全有可能的。
北京中考竞争是越来越激烈了。
而且北京“锁区政策”在教育改革“避免掐尖”的背景下，只会越来越严厉，可能短期内会推动“学籍房”房价的上涨，家长们开始选择一个“普高率”较高，且优质高中相对集中的片区来落户上学。
这可能是未来北京楼市的一大特征。