2021年5月，是天津楼市近两年来的“关键卡点”。
“关键卡点”一旦出现，就意味着市场转向正式启动。
没有什么特殊算法，就凭一点：5月新房成交量比4月还多10万方。
都能感觉到，这几年，“红五月”的含金量很差，“金九银十”也早变成“铁九铜十”。
但今年反常的厉害，小阳春后楼市没凉，“没有无缘无故的10万方”。
热度还在延续。
端午小长假，6月中旬。
在这个往年已剑拔弩张开启价格战的时点，天津楼市并没有按旧剧本继续演。
甚至有买房人去了几个当红炸子鸡板块，回来忍不住问：
是不是小阳春行情又回来了？
3天小长假，时间不长，但信号意义足够。
每一年的6月，都很敏感。
虽谈不上瑟瑟发抖，但90%的人都知道，会出现腥风血雨的降价潮。
看看今年的3个表现：
售楼处人并不见少。
当然，“人不少”，都集中在热点区域、板块。
宾水西的盘，一天能有200多组到访；国展西也是这个水平；
南开宸院三天有将近300组到访；
龙湖天曜一天能有近100组客户到访……红盘们都在媲美小阳春。
中交富力天禧又加推1栋楼，比首开价格涨了一点。
整个河西热度仍在，连小海地的盘都能分到热度。
马上中海寰宇时代、天津瑞府要加推，明显两个盘要“打总价”。
寰宇时代放风价4万/平米，显然有点高，首开会在3.8-4万/平米之间。
忘了天津瑞府当年3.4万/平米的价格吧，不会再有了。
河西新房已经涨了5-10%。
次新房，全运村门槛价涨了3%，128平米房源从480万涨到490万。
新八大里中海复兴九里100平米左右的小三室，涨了15万左右。
往年这个时候，即便是热点板块，也冷清下来了。
今年有些人竟出现了“恐高情绪”。
比如有人问：“要不要先买寰宇时代？还是等等瑞府？等瑞府又怕买不上104平米的，然后寰宇时代加推又涨价，怎么办？”
即便涨价，也是会喘气的。
河西涨到现在，已遇到一道坎，会保持一段时间再突破。
很有可能会在第二次土拍后，因为河西、南开地价要涨，将再次达成共识。
保利和光尘樾的涨价，就来自“共识”。
现在2.1万/平米觉得贵，但只要“共识”不散，价格会继续向上。
看似优惠很多，其实都很“常规”。
每逢佳节优惠满天飞，但今年的优惠更多是宣传意义。
举几个例子。
碧桂园天境洋房特价房，顶底还得1.9万/平米。
中北祥云高层特惠价2万/平米。
保利云禧高层一口价4.1万/平米。
招商公园1872特惠房高层2万/平米。
锦绣大家88平米的1、2楼，特惠价竟然2.2万/平米。
这不是特惠海报，像是涨价海报。
景瑞誉璟天地特惠价1.9万/平米，之前降到过1.8万/平米，5月卖了100多套，现在收了几个优惠点位。
量和价，始终互为因果关系。
当然，价格不是随便喊喊就能涨上去。
比如紫樾宸府，之前要卖2.5万/平米，最终还得回到2.3万/平米。
金地艺墅家酩悦洋房1.8万/平米是地段价值，才能走量，2万/平米明显偏高。
地段价值是基础。
去年都嚷嚷着涨价，但也就是嚷嚷，没有真敢涨的，今年是真有涨价的了。
二手房成交量维持高位。
周六贝壳二手房成交155套，周日成交198套，周一成交211套。
每年的6月，二手房不会有这样的阵仗。
价格还是跌的，但流动性一直很强，卖一买一，新房被带动。
这是“金九银十”的伏笔。
现在的楼市，正逐一印证我们说过的观点。
三七定律。
70%的楼盘，价格不具备下降空间。
新房价格已在锅形底。
新房价格不是在“探底”，而是在“筑底”。
跑得快的，已经走到了上行的拐点。
改善先行。
改善先涨价，刚需今年不会涨。
尽管很多人认为地价与房价无关（这在某种程度上不是错误观点），但土地市场的情绪，避免不了会传导到新房市场。
首次土拍中有的房企，集团给天津的价格特批了20%的溢价。
因为集团站在北京，用动态价格测算，半年后天津改善盘的价格，有能力到这个水平。