天津改善已经抬头。上个月，南开量涨32%，河西量涨25%。
个别带“改”字的楼盘已经开启涨价模式。天津瑞府比首开涨了15%，保利和光尘樾比首开涨了16%……
可以放心的是，刚需盘涨不起来。
一是，楼市分化，普涨已无可能。
二是，价格是王道，刚需客户不接受溢价。
不过，也有例外。
团泊西，就是近在眼前的例子。
去年，团泊西高层卖9000，洋房不到1万1。如今，高层已涨到1万1，洋房1万3。
涨幅差不多接近30%。
关键是，还走量。3月份，276套，4月份173套……
5月份，团泊西又签约了168套。
连二手房也涨价了。
梧桐公社90多平米的高层，已经涨到120万上下。
禹洲御湖郡总价也都在100万以上了。
作为一个靠吃市区外溢的刚需板块，能有这样的行情着实不一般。
原因有两点：
地铁开建了。
团泊西的地铁，之前只是一个虚无缥缈的规划，所以并没啥价值体现。
但自从去年底爆出开工日期后，团泊西立马腰杆挺直了。
涨势逼人。
之前低于地段价值。
在《环城四区地段价值出炉！》一文中，我们说过，当下买房，一定要按照地段价值买！
这是真理。
团泊西的地段价值是多少？高层11500（毛坯），洋房14000（毛坯）！
很明显，之前团泊西的价值被低估了。
如今的大涨，只是一种“补涨”。
相当于喜从天降的地铁利好把洼地填平了，让其回归到了合理的房价梯度内。
中北镇也因利好涨价了。
翡翠嘉和之前高层2万3，现在2万4、5……
二手房整体挂牌均价已经涨到2万2以上。
有地铁，就是不一样。
十多年前的地铁2号线开建，已经让中北镇涨了一波。
今年2月，地铁8号线延长线的开工，又把中北镇搞兴奋了。
加之，南开学校敲定、高校迁入、商业再加码……
多重利好下，中北镇的预期已经转舵。
发现没有？
无论是团泊西，还有中北镇，都有个共同刺激因素——地铁。
地铁是风控。这话我们已经说过八百遍了。
一个板块能不能入手，关键看地铁！
像目前大热的宾水西、国展西等板块，无一例外都有地铁。
团泊西、中北镇的涨价，也是地铁给的勇气。
可能对于市区，地铁并不稀奇。但在环城乃至远郊区域，这就是重大信号！
那下一个，是谁呢？
不用犹豫，北辰科技园板块，必须入围。
原因太多了，简单捞几条干的，跟大家分享下。
符合地段价值。
北辰科技园的地段价值是：高层12000（毛坯），小高13200（毛坯），洋房14400（毛坯）。
目前在售的唯一新房，北科建水岸华府，小高均价13000。
符合地段价值！
有现成的地铁。
地铁5号线，2012年开工，2018年开通运营。
而北科建水岸华府的拿地时间是2019年12月，这也是该板块内的首个住宅项目。
楼市未动，地铁先行。说明什么？
真金白银不是白砸的，北辰科技园板块“使命”重大。
一个鲜明的对比：
同为5号线“末梢”，李七庄南站为什么到现在都还没有通车，而北辰科技园北站却早在两年半前就通车了？
更何况，北辰科技园板块，还是目前北辰区唯一一个伸到环外的地铁板块。
事出反常必有妖，这里就不深究了。
但有一点，不得不说。
今年是天津地铁大年。4号线南段、10号线、6号线二期以及11号线、7号线、4号线北段、8号线等，全在如火如荼建设中。
在建地铁累计里程将达293公里！
除夕当天，还启动了首条市域铁路津静线以及天津地铁8号线和11号线延伸线，3条轨交线路的建设。
此外，Z2线、津宁市域郊铁路也有望今年开工。
不难预见，天津地铁密织如网指日可待。
这也给地铁盘带来了升值机遇。
像北科建水岸华府，既可以享受现成地铁带来的便捷，又可以吃到未来地铁织网后的赋能红利。
有通武廊规划。
卖现实，买预期。北辰科技园板块不止有地铁，还有通武廊预期。
这条轨交，老厉害了。
起于天津地铁5号线北辰科技园站，串联武清城区和武清生物谷等重要发展节点，经廊坊市开发区进入北京市，在采育站接入正在规划建设的机场城际联络线。
远期与北京市轨道交通进行换乘，进而与北京地铁网络连通。
别看现在还没有开工，但已经把南湖撑起来了。
从2019年位于南湖的站点位置曝光后，南湖就跟着了魔似的，当年成交量直接大涨七成，并坐上了武清区头把交椅。
去年，年成交套数更是飙升到了4695套。
价格也涨了，现在南湖最低总价都100万以上了。
这还只是一个过路站。
要知道，北辰科技园站可是通武廊的首发站！
更牛的是，可以换乘地铁5号线，实现“双向通勤”！
无论是在市区工作，还是在北京工作，满足日常通勤，都没问题。
好比南站板块，左手市区，右手北京，两头的红利都可以吃到。
更胜于南站的是：
一，北辰科技园站是通武廊的首发站，南站是京沪高铁的过路站。
二，通武廊采用“轨道建制、公交出行”，建成后，可实现北京和天津间公交化运营。
说白了，它就是为双城通勤服务的。
发车时间和次数肯定优于南站。
此外，北辰科技园板块相比南站还有价格优势。
南站板块高层1万9，北辰科技园板块的北科建水岸华府小高1万3。
在《天津，房价有没有触底？》一文中，我们分析过，天津南站的实际售价是高于它的地段价值的。
关键是，能站住脚，而且还涨价了。
为什么会这样？
很简单，这个板块比较特殊，它一半的客群是以北漂为主的新天津人。
所以房价梯度得倒过来看。
北辰科技园板块也是同理。
以后通武廊开通后，双向通勤的优势，会让其承接到更多北漂置业需求。
未来颠覆房价梯度，并不惊讶。
北辰科技园板块不止有地铁、通武廊，产业、商业也不少。
北辰区与北科建集团共建的中关村•北辰产业服务核心区就位于此。
项目总占地约10平方公里。
打造承接北京市产业转移、中关村科技成果转化载体。
此外，还落地了绿地（天津）全球商品贸易港。
占地面积640亩，总投资百亿元。是北方最大全球贸易港。
未来将打造成为联动京津冀、服务全国、辐射全球的进出口商品集散地、首发地。
6月5日，绿地（天津）全球商品贸易港先行馆已正式开馆。
另外，还有大规划背书。
北辰科技园板块是天津市唯一国家级产城融合示范区的核心区。
是非首都功能疏解的重要承接地，也是北辰区经济的重要引擎。
寄予了莫大期许。
现在板块内的第一住宅也已入市，即目前在售的北科建水岸华府。
项目距离已通车的地铁5号线北辰科技园北站，直线距离约500米。
周边还有丰富的生态资源。南侧是永定新河，旁边就是北辰郊野公园，近享城市级绿肺。
项目容积率2.0，产品为9-17层的小高与洋房，采用新中式风格。
最小建面约79平米的户型，也做到了四开间朝南，整体南向开间超11米。
同时还有建面约98平米以及建面约100平米的三室两厅一卫在售。
可以成全三代同堂的幸福。
惊喜的是，价格便宜。
项目主推建面约79-102平米2-3室，总价100万/套起，首付最低30万起。
而同样有地铁加持的，比如：
●宾水西150万起，
●南站148万起，
●金钟136万起，
●海教园145万起，
●国展西137万起……
可以说，北科建水岸华府是天津目前价格最便宜的地铁盘。
而且预期、现状全都有，未来还有故事可讲。
对，100万起买地铁盘！你没有看错。