姜Sir每天看盘、写盘，大部分只基于规划方案、PPT文件，充其量有样板间和示范区。
其实，姜Sir更希望亲眼看到，自己写的房子盖出来究竟是什么样的？
上周五，有一个社区正式交付，姜Sir提前也去看了看。
讲真，最早时Sir对这个项目也是持怀疑态度的：规模太大了，猴年马月才能做出来？
不过，在亲身在项目上考察了一上午，甚至跑进工地去看过之后，我的一些想法也发生了改变。
这个盘，是北辰区一个占地3300亩的旧城改造项目，它的名字就是未来城。
▲未来城秋颂苑航拍
本次交付的，地块编号为8A，小区名是秋颂苑。
这也是未来城自2018年正式启动以来，第一个交付的住宅组团。
社区主入口在南侧宜白路上，横跨二三十米的大门门头，中间是人行入口及紧急消防通道，两侧是地库出入口。
地库口直冲向宜白路，与人行口之间有绿化带隔离，形成真正的人车分流。
业主开车回家，从宜白路上拐个弯便能直接下地库，不必进入园区，不必担心和行人构成交叉动线。
▲未来城秋颂苑交付实景
进入大门，迎面一条由围墙、栅栏围合的步行通道，这便是整个未来城“U”型口袋公园中的一段。
以绿意漫步为核心，穿插着交谈、娱乐、互动、体验等种种功能，为业主搭建独特的生态共享空间。
▲未来城秋颂苑交付实景
口袋公园的核心位置，是一处景观会客厅。中央下沉式草坪，被弧形的阶梯式坐凳围合，背后种植着一排高大的银杏树，旁边是黑色的叠瀑水景墙。
今后，这里可以组织社区活动，放露天电影；也可以和家人坐在台阶上纳凉聊天，体验休闲时光。
▲未来城秋颂苑交付实景
景观会客厅旁，一条蜿蜒的白色廊桥从口袋公园上方横跨而过，构成一道独特的风景。
廊桥连接两侧的居住组团，供业主穿行，同时也是晚饭后散步的好去处。站在廊架之上，社区内外的各处景观一览无余。
▲未来城秋颂苑交付实景
穿过廊桥，一个空中观景平台从左手的组团里探出来，悬在半空中。业主可踱步而上，远眺整个园区。
观景平台对面，是一处木质休闲平台，上面摆放着白色椭圆形坐凳，间或穿插种植着高大乔木，增添浪漫气息。
▲未来城秋颂苑交付实景
口袋公园两侧，是独立围合的居住组团，这就构成了第二重的内围合。
将来，U型口袋公园可供所有未来城业主刷卡进入，但每个内围合组团只有内部业主才有权限进入。
社区大围合，内部组团小围合，给居住者营造一种私家园林的感觉，更符合中式园林“欲扬先抑”的处理方式。
同时，小围合入口门设置监控，支持远程对话开门，也保证了居住安全和隐私。
▲未来城秋颂苑交付实景
园区内的楼间距非常大，给内部景观处理以充分的空间。
像海洋主题的儿童游乐场、约800㎡的阳光草坪、下沉式会所等等配置，令社区功能性非常高。
而且，宅前入户区域结合消防登高面，还设置了多功能运动休闲场地，让业主下楼便能健身。
▲未来城秋颂苑交付实景
以交付现场的实景看，未来城秋颂苑的景观较同档项目比较，确实能占据一定优势。
看着未来城秋颂苑的交付现场，再追忆往昔，感慨颇多。
2016年7月，北辰区与远洋集团、五矿集团签署战略合作协议，将合作进行宜兴埠镇旧村改造。
北至普济河东道，南至铁路线，东至外环北路，西至规划均富路，总占地面积约3300亩。
规划总建筑面积约331.86万㎡，包括约237.77万㎡的住宅、约81.24万㎡的商业和约12.85万㎡的城市配套。
这个体量，绝对堪称教科书级的旧城改造典范。
▲未来城鸟瞰效果图
为了打造这样一座未来之城，远洋和五矿提出一个“T-U-M”体系。
“T”——T字型高线公园：一条空中架设的连廊，串联起未来城几个关键节点。
不仅是一条人行步道，还可以满足社区内部、居住区与商业区之间的纵横连通，实现公园、艺术、休闲多种功能。
▲未来城高线公园示意图
“U”——U型口袋公园：一条穿过每个居住组团的绿廊公园，最后组成一个U型。
这条口袋公园的沿途，还规划了不同功能的景观节点，供人们休闲、散步、运动、赏景。
同时这也是一条快速通道，未来城所有业主刷卡均可穿行，以最短线路前往地铁站、学校、商业和公园。
▲未来城鸟瞰效果图
“M”——地下铁路网：地铁3、5号线在板块内相交，拥有三座普通车站、一座换乘车站。
此外，区域内还规划了约8.5万㎡的教育用地，将配置6所幼儿园、3所小学、2所初中和1所高中。
目前，东部片区的普育学校拥有百年历史，西南片区的学校也计划明年动工。
至于总体量约81.24万㎡的商业，包含了两个主题Shopping Mall，一条商业步行街，一个集群化商务办公群落，以及若干临街商铺。
▲未来城复合型社区商业中心效果图
因为项目规模太过庞大，拆迁量巨大，当年姜Sir也曾有质疑：它真的能干成吗？
如今，3年已过，未来城首个住宅组团秋颂苑交付，另有三个居住组团已售罄，一个组团在售，一个待售。
上周姜Sir去参观交付的秋颂苑时，从外环线旁的售楼处步行到小区，亲身感受了一下未来城的实际开发进度。
▲未来城秋颂苑交付实景
宜兴路以东的公园大道区，几条开发商代建的社区开放路已基本完工，板块内部路网轮廓已经显现。
几个售罄的居住组团，楼体均已封顶。其中一个今年10月计划交付，目前正在做外立面。
本次交付的秋颂苑，其中的口袋公园便是大规划方案中U型口袋公园的第一段，真实呈现了大城未来的生活场景。
▲未来城鸟瞰效果图
除了住宅，商业配套也已启动建设。
姜Sir步行至待建的宜兴路一侧，看到北侧8B地块的沿街商街已经完工，斜对面4A地块上的商业正在加紧建设。
按规划，宜兴路将是整个未来城的南北商业主轴。
北端，是远期规划的MALL和写字楼；南端，便是已开工的4A商业；中间，沿街的若干商业地块通过高线天桥的形式串联起来，构成未来天街。
高线公园的形式，参考了美国曼哈顿的Hingh Line。远远望去，就好像一条空中搭建的长龙。
▲未来城8B地块商业效果图
8B地块商业即将在6月底交付，目前已启动招商。
这条商街又分为外街、中街、后街三条步行街，采用外部连廊的形式提升二层商业价值，让人们能体会到“逛街”的感觉。
▲未来城8B地块商业效果图
4A地块商业是地铁3号线宜兴埠站的上盖，也是区域内最好的位置之一。
地块内，正在建设一座社区型MALL——未来天地，一条BLOCK商街——未来天街，以及一座公园。
▲未来城4A地块商业效果图
未来天地建筑面积约3.8万㎡，定位为亲子主题，着重引入儿童、教育、休闲、运动、家庭欢聚餐等主题业态。
未来天街建筑面积约1.7万㎡，将来会和8A、8B地块的商业通过高线公园连接。
公园占地约2.2万㎡，以儿童+运动为主题，还规划了天津首个主题特色迷宫。
▲未来城4A地块公园手绘设计图
据了解，未来天地和商街有望在2022年交付。
结合地铁站出入口，MALL、商街和公园组合在一起，打造出一个全龄段友好、自然健康的欢聚新空间。
▲未来城4A地块商业鸟瞰效果图
很快，远洋未来城的第六个住宅组团——万玥书院即将入市，目前正在排卡。
地块编号是4D，位置就在规划均富路和规划贵福路交口东南角，目前在建的运动公园斜对角。
组团占地约8.17万㎡，总建筑面积约17.89万㎡，容积率2.19。东南角有一处幼儿园，北侧沿街规划有商铺及社会福利用房。
整个社区又被口袋公园一分为二，西侧是高层组团，共4栋15层小高以及8栋22、28层大高层；东侧是洋房组团，共13栋6、7、8层洋房。
建筑风格为现代中式，采用三段式设计手法，比例优美，整体色调以中米黄色、褐色等暖色系搭配，传递优雅的视觉之美。
▲万玥书院鸟瞰效果图
社区动线规划，基本和已交付的秋颂苑类似。
南北各有一个主入口，地库入口与人行入口并列布置；东侧有一个次入口仅供人行，另有一个人车混行入口。
▲万玥书院动线分析
步行归家的业主，从南北大门进入口袋公园，再从侧面的私园入口进入独立围合的高层、洋房组团；也可从东侧洋房组团的人行入口入园。
至于开车回家的业主，从市政路上就能直接拐下地库坡道，不必驶入园区，不会和行人构成交叉动线，纯粹的人车分流。
▲万玥书院南北入口管控分析
园区的景观，打造“一带、双庭、六花园”。
“一带”便是口袋公园，融入整个大城的U型绿道之中，所有未来城业主刷卡均可穿行。
双庭指高层区的森林间会客厅、洋房区的花庭间会客厅。
六园指四个宅间活动花园，一个林下休闲花园，一个儿童活动花园。
双庭和六园仅供万玥书院的业主独享。
▲万玥书院景观规划示意
府门庭堂园中园的归家动线，形成独特的三进制归家礼序。
一进府门，体现庄严、尊贵的门庭氛围，通过特色大门和地面铺装营造归家仪式感。
口袋公园则采取折转设计手法，将道路、场地、种植、空间有机结合，形成游览、休憩、交流一体的漫步公园。
▲万玥书院口袋公园效果图
▲组团入口效果图
二进庭堂，把高层、洋房组团朝向口袋花园的入口，设置成林间会客厅、花间会客厅的形式，提升入园尊贵感。
同时，通过景观会客厅的聚集，增加社群交往频率，形成友好的邻里关系。
▲高层区景观会客厅效果图
▲洋房区景观会客厅效果图
三进园中园，包括高层区的“童享乐园”、“邻享花园”、“韵律花园”，洋房区的“漫氧花园”、“漫语花园”、“漫莳花园”六大主题花园。
▲邻享花园效果图
▲轻语花园效果图
同时，高层区给消防登高面充分赋予功能，以大面积绿化营造景观效果，增加健身活动、休憩娱乐等人性化设计。
▲全龄健身区效果图
万玥书院的户型，高层有三种，洋房有两种。
高层是两梯四户带连廊，中户为建筑面积约80-82㎡两室，边户为建筑面积约88、89、110㎡三室，毛坯交付。
洋房是一梯两户，分建筑面积约127㎡三室和139㎡三室两种，精装交付。
高层的两室户型，将会是首开产品，经典的“H”两居。
“一”字玄关入户，侧面墙垛正好可以放置鞋柜。
餐厨关系很紧密，J型厨房与餐厅连通，提升效率。而且厨房和玄关间的非承重墙可以打掉，装修时有很大改造空间。
充分利用餐厅充足的进深和开间，可以在中间纵向摆放一张长桌，利用餐桌两侧做通道过人。
南向飘窗，增加室内空间感。主卧可摆1.5米双人床+衣柜，卫生间留有洗衣机位。
▲高层建筑面积约82㎡两居户型
重点来说说他们的洋房建筑面积约127㎡户型。
典型的方厅布局，南向宽厅，3.5个开间朝南，南向外跨阳台，所有空间都带窗。
▲洋房建筑面积约127㎡三居户型
所谓“方厅”，主要是指客餐厅等公共活动区域，开间和进深基本相当，构成一个方形空间。
这种户型的基本逻辑，就是几乎所有的房门都朝中央的公共空间开，消灭一切走道，避免面积浪费。
像远洋这款户型，中央的公共活动区开间约5.8米，进深约6.7米。
这样设计，看似门太多不好摆家具，其实开间够大，人行动线可以围绕家具布置，构成洄游动线，使用效率更高。
▲洋房建筑面积约127㎡三居户型
客厅约5.8米的开间，使得空间可以一分为二，沙发背后可做开放式书房、茶室、健身房、工作间等多功能区。
客厅外跨南阳台，又形成一个更亲近自然的第三空间，可以喝茶晒太阳、养花种草。
餐厅和客厅关系紧密，厨房又和餐厅关系紧密。家庭成员在这里，各自可以看到对方，却又互不打扰。
同时，它的每一个卧室尺度都很合理，预留的收纳空间也很充足，像主卧摆下1.8米大床毫无压力。
而且，玄关旁设备阳台的设计，还给了业主改造更多想象空间。
▲洋房建筑面积约127㎡三居样板间效果图
另外，洋房都是精装交付，坚持着远洋自身的健康智慧家概念，提出3大空间创新设计、6大安全设计、20大舒适设计。
比如魔术方厅的运用，就属空间创新；指纹密码锁、一键断电、一键呼救等属于安全设计；灶前防污板、卫生间置物架等属舒适设计。
同时，还配送了中央空调、中央新风、前置+末端净水，并配置了一定的智能化控制。
▲洋房建筑面积约127㎡三居样板间效果图
今年第四季度，将是未来城的一个重大节点。
宜白路口4A地块上，商街的一部分将会年内完工，营销中心也将从现在外环线旁搬来。
营销中心紧邻着地铁3号线宜兴埠站，客户坐着地铁便能来看房。
未来，这里必将成为区域内人气最旺的一个去处。
带有儿童乐园、户外迷宫和运动配套的社区公园，配合旁边已开始招商的商街，形成一个新的城市会客厅。
父母带着孩子来此玩耍，年轻人在此约会吃饭，老年人在此散步锻炼，开发商也可以在此组织大型活动……
同时，这里也将成为整个未来城最真实的生活场景示范区。
以即将开盘的万玥书院为例，就在运动公园的斜对角。
未来，业主乘地铁下班，出站后先去旁边的商街买好晚餐食材，或是干脆找家餐厅把晚饭吃了。
接着从运动公园里横穿而过，欣赏着沿途美景，放下一天的疲惫。
然后过条马路，走进小区南大门进入口袋公园，再进入组团小围合，上楼回家，全程也就四五百米。
对于超级大盘未来城而言，2021年是兑现年。当年在纸上绘制的蓝图，终于开始在现实中一点点落地。
同时，今年也是未来城住宅供应的一个转折点。
前几个组团销售时，配套还没落地，只能卖概念，竞品以外环附近的刚需项目为主。
而万玥书院入市，区域配套落地，确定性更强了。因此进一步提升产品品质，定位也升级到了区域改善。
姜Sir也很期待四季度，尤其盼着宜兴路-宜白路口能实景呈现，看看这座超级大盘的生活场景会是怎样。
- END -
2021·6·22
温馨提示
本文对项目所描述的内容，均基于开发商提供的图纸、设计、规划以及其在其他城市做过的项目情况。我们力求保持真实客观，但毕竟无法涵盖所有信息，且无法对未来实际交付情况负责。
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