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一直有个疑问：究竟是谁催生了热点板块？传统概念认为是城市刚需外溢，后来认为是新天津人。最近花时间对大热的几个板块做调研发现：可能并非如此。相对环城整体市场，热点板块的价格明显更高，客户年龄结构明显偏高，当然客户的品质要求也更高。洋房客户年龄基本都在35岁以上，高层客户也反映出更高的品质要求。换句话说，真正支撑眼下热点片区的可能是改善客户，纵然有刚需，也是品质刚需。这也是未来在天津购房的逻辑：不要一味关注价格，更要关注品质。
PART01
环城市场的高端板块
在截然不同的客户驱使下，市场呈现出十分有意思的现象是：在环城，这些热点板块往往趋于中高端化，成了衡量市场走势的重要风向标。典型的西青，从华苑西到大学城、高新区，吸纳了全市的目光的同时，也大量吸纳了城市品质型客户的购买力。所以西青区在塑造热点板块上几乎是常胜将军。
过去是西青区一家独大，但是在2020年以后，国展板块明显热度极高，在国展首展的东风下，国展板块的市场呼声也达到了顶点。板块内的项目秘密君详细跟踪过成交情况，以性价比著称的项目成交量、成交面积均比品质型项目要略逊一筹。
北辰曾经最有希望的板块是淮河道，但是因为永旺的爽约与新商业项目的引入不顺，导致这个板块实际存在成交热度，但是很难称得上热点或者品质。东丽在2016年前后，呼声最高的是津滨大道与空港。2015年后，津滨大道板块迎来热潮，标志性的融创两次布局津滨大道东部，金茂也数次出手，房企的集群效应开始显现，板块被迅速催热。而空港片区，同样掀起了一波小高潮。但是津滨大道与空港之后的近两年，东丽几乎少有板块可以与西青大学城、津南国展板块的热度相媲美。
秘密君总结这些热点板块的显著特点有几个：首要是交通，特别是地铁线路的进入往往会在短期内推动一个片区人口的快速导入，进而产生明显的市场热潮。其次是学校，这是环城客户在地铁之外最为关注的核心点。第三就是开发企业的集群，单个项目很难带火一个区域，但当项目扎堆时，供应与成交都会显著放大，更重要的是，市场声音同样会充分扩张。这就造成了板块的高热局面。
PART02
空港，东部楼市的“扛把子”
2021年第一批土地集中出让中，最惹人注目的除了市区为数不多的土地资源，剩下的看点秘密君以为当属空港。
2020年年末空港出台规划：一期开发已经接近尾声，要规划二期生活区的建设。所以在此番土地出让中，一期剩余不多的土地资源加速释放，二期项目也在快速入市。融创、复地、天保等一系列开发企业先后拿地在土地市场形成城市东部一个显著的热点片区。
新房价格上来看，空港与环内价格相比均价基本持平或者略低于环内1～2千元/平方米，比环外周边片区高了接近7～8千左右。众多开发企业进入空港仅仅是这个片区的表征之一，伴随着项目的集中入市，空港的成交量与供应量会同步增长，也会带来久违的市场热度。
一直以来，空港地铁线路的缺憾是无法导入大规模市区客户的一个核心原因，从2015年开始，市场就在呼吁将2号线引入空港。到2020年，天津地铁发布中标通知显示，2号线引入空港的规划正式落地。2号线延伸线从既有地铁2号线滨海国际机场站站后引出，自T3航站楼站起，串联机场、空港汽车产业园、空港商务区及生活区，终至东九道站。如果从规划图来看，2号线打通了空港内部工业区、生活区与机场之间的交通联络，也打通了空港与市区核心区的通勤线路，成为影响空港至关重要的一着。
而空港一直属于滨海新区，区域内实验小学、一中分校等优质教育资源已经成熟运营。2020年中考空港学校总平均分520.6分，超天津市总平均分98分，超和平区总平均分10分。秘密君收集到的空港项目配套图来看，周边商业配套除了空港SM外，湖滨广场等商业配套已经投入使用，沿中心湖同步布局了肿瘤医院、医科大学总医院等一系列医疗设施。医疗教育、交通与环境相比于环城热点片区而言，空港缺乏的仅仅是个点燃市场被全市重新认识的机会。这个机会，可能是大量土地项目的释放，也有可能是地铁打通，届时将会再度激活空港片区在地产行业的影响力。
PART03
鹤立鸡群：为什么是AOD
时下天津地铁+商业的概念很火，也让TOD的概念深入人心。但是从空港目前的发展规划来看，空港应该是AOD。就是依托于机场（Airport），形成“机场+轨道交通+居住+产业+商业”的新模式，这也是空港与环城热点片区在行政区划外，最大的不同。就连今天呼声最高的国展片区也第一时间就规划了机场大道。
要知道环城热点片区往往是以地产开发为主，导入人口，进而形成成熟的集中片区。但是空港的核心依托是机场，依托于机场已经形成了相当规模的产业配套。从十四五规划对于天津一基地三区的定位中，三区之一就是要建设北方国际航空港。天津机场新航站楼的投建也是这个规划的具体举措。用原文来说：实施天津滨海国际机场三期改扩建工程，是落实京津冀协同发展重大国家战略、打造京津冀世界级机场群的重要举措。
围绕北方做大的国际国内航空港，天津空港可以做的文章太多了。首先就是航空物流，其次是依托于航空港建设的对外贸易，最后是上下游产业链。目前空港片区内已经积聚了大批世界500强高端装备制造企业和生产性服务业企业，如卡特彼勒、GE医疗等，形成了天津生产性服务业和先进装备制造业的龙头区域。产业对于地产来说，意味着带来的高端客群。
秘密君不止一次强调过产业对于城市的重要性，从这个维度上来说，空港的产业+城市+配套良好融合，会是天津新兴片区中最具希望的地带。同样也会推升这个片区的价值。
虽然天津与上海广州的经济能量不同，但是上海的虹桥机场片区已经发展成了整个长三角区域的高端商务集群。而广州则是面向大湾区，如果北方能够有相提并论的aod只能是天津。
PART04
融创第四代产品首次落地，在空港
整个空港的三分之一面积几乎是属于机场范畴，这是建设国际航空港需要的规模，但是相比之下，空港的生活配套区事实上是略显局促的。
空港一期是椭圆形区域，从北向南可以分为三大片区，北片区是商业用地，中片区是少量住宅+公共管理及公共设施用地，南侧就是大面积工业园，南北界限以西七道为界。空港一期产业为主，产业与居住分离，少量配套住宅用地与产业规模不太匹配。
秘密君简单整理了一下从用地规划结构来看，中部最大部分区域以及南部的一半用地给了工业用地，而北侧纬五道以北几乎都是住宅用地用综合用地，从用地面积比离开看，空港一期的住宅用地比例不超过10%，而二期规划中，住宅及兼容了住宅、商业的兼容性用地面积超过1/3.所以按照目前二期的规划来说，总用地面积6.1平方公里，规划建筑面积5.1平方公里，规划居住人口9万人，是空港一期目前人口的三倍。因为住宅用地规划本身可能就是3倍。
从这个角度不难看出，为什么相比于二期地块，一期地块的溢价率与市场热度会更高。在首批土地集中出让中，空港一期地块被融创拿下，楼面价10031元。这个价格相对过去两年的土地价格而言并不贵，但是一向眼光精准的融创进入空港自然是对于区域有更深刻的理解，更何况，该地块几乎是空港片区储备地块中素质最高的，一路之隔紧靠学校，距离主要的商业配套与景观资源地铁站点都在1公里范围内。
融创新近拿获的地块最近已经传出了项目大概面貌，号称是融创第四代产品首发之作。整体户型设计虽然目前尚未释出详细的产品信息，但是在空港，品质项目扎堆环境下，客户层次天然挑剔，敢于号称第四代产品，预计将会是空港市场的一个看点。
空港是个鹤立鸡群的市场，这一点是所有人的共识，高规划、高定位、高密度的产业、高素质的人口积聚、相对周边高水平的房价，当然，秘密君也说过这一波空港的产品呈现出与环城市场截然不同的高品质。对于楼市来说，这些概念的唯一指向是房价，但对于城市来说，空港的aod模式可能是一种产业与城市融合的路径实践，也是天津除了产业招商与引入之外，全新的发展突破口。