期待已久的【365淘房私享会4周年专场】，在国家会展中心，如约相见。
感谢大家一直以来的信任。
你我皆恒星，继续炽热，继续闪耀。
徐主编带来了一场超长演讲，有关城市，有关楼市，有关经济，有关趋势……
这恐怕是天津楼市，最震撼的一次“观点输出”了，够解渴！
对于接下来的行情，徐主编给出很多犀利的预判。
其中，天津板块的轮动节点和涨幅，特别受关注。
来具体说一下。
新周期已至，城市轮动正在进行。
2019年底深圳最先启动，2020年4月上海启动，2020年10月北京启动。
各能量级之间，有大约半年的时间差，涨幅也呈阶梯衰减状。
天津各梯队之间，也如此。
同其它城市一样，第一波是和平学区房。
2020年10月底，和平三片普小启动，半年时间，到2021年5月，结束。
和平三片普小的门槛从170万涨到了200万，涨了约20%。
现在门槛价顶到200万，很难再突破，坐等下一个周期。
时隔半年，今年5月，河西改善启动。
现在虽然有盘涨了5-10%，但整体还处于预期中，需要量的进一步坐实。
就像上海，4月成交量起势，筑底完成后，9月房价迅速拉升。
上海房价走势
▶ 第一梯队：上三区。
2021年9月，是上三区真正的时间节点，改善房源涨幅将达20%。
现在已经涨了5%，还有15%的空间。
5月看全年。
今年5月新房成交量不减反增，这是第一个信号。
势必牵出“红9月”，如果9月成交量超过5月的136万平米，这就是第二个信号。
改善不要再等。
▶ 并列第一梯队：环城刚改热点板块
西青、津南热点板块，比如华苑西、宾水西、国展西、海教园……
时间节点同样是今年9月。
现在成交量正在筑底。
海教园5月比4月量涨16%；宾水西5月成交415套……都在持续放量。
它们的涨幅大概10%，会低于上三区。
现在也是涨完了5%，还有5%的空间。
▶ 第二梯队：河东、滨海核心区。
河西价涨的同时，河东正在量涨。
河东成交量已连涨3个月，特别是改善盘，成交量翻番。
详见《天津楼市第二梯队，成交量上涨，房价3万+稳了》
按照普遍规律，每个梯队半年的周期。
2022年初，河东的房价会起势，涨幅大约10%。
滨海是另外一个城，中心商务区的价格，可以看到河东的水平，同属第二梯队。
中心商务区第二次挂地，天碱地价大约1.33万/平米，算上隐性成本，实际将达1.4万/平米。
于家堡诺德大厦复工、3.3亿的灯光提升启动……
叠加之下，2022年初，中心商务区的新周期将开始。
▶ 第三梯队：河北、红桥
第二梯队启动半年之后，2022年下半年，轮动到河北、红桥。
也就是说，只有河东价格涨了，河北、红桥才会量涨，进而价涨。
再次衰减，涨幅大约5%，就会结束，基本没有体感。
▶ 第四梯队：其它及二手房（南开河西除外）
至少要到2023年，其它区域，才会轮动到。
比如北辰、东丽等，也包括二手房。
但不包括南开、河西的二手房，特别是次新房（10年以内品质次新房，可以等同于第一梯队）。
第四梯队的涨幅，也将在5%左右。
房价一年涨5%是健康水平，如果站在现在看2023年，5%就相当于没涨。
这也印证了我们对这一轮周期的预判：
改善先行，刚需没有涨价动力。