天津市高级人民法院
《关于依法妥善审理房屋买卖合同纠纷案件的通知》总结
2016年11月16日，天津市高级人民法院作出《关于依法妥善审理房屋买卖合同纠纷案件的通知》【津高法(2016)158号】(以下简称“《通知》”)对今年以来数量大幅增长的房屋买卖合同纠纷案件涉及的继续履行条件、确定违约损失赔偿幅度等问题的裁判标准和执法尺度进行统一。现本文对《通知》中涉及的十个问题进行总结。
一、《通知》适用哪些房屋类型的买卖合同纠纷?
1、明确适用城镇区域内国有土地上的“二手房”买卖，商品房买卖合同纠纷可以参照《通知》处理;
2、明确不适用的包括：公产房、企业产房屋买卖。
二、自行签订或者通过房产中介机构签订的协议书是否有效?
原则上有效。《通知》规定，当事人尚未签订房地产行政主管部门要求的《天津市房产买卖协议》，但自行签订或者通过房产中介机构签订的协议书具备了房屋买卖合同主要内容，且不存在法定无效情形的，应当认定合同有效。但是，当事人明确约定以签订《天津市房产买卖协议》为买卖合同成立、生效要件的，从其约定。
三、在未征得配偶同意的情况下，夫妻一方将登记在自己名下的共有房屋出卖给他人，合同是否有效?
原则上有效。《通知》规定，出卖人转让仅登记在自己名下的共有房屋，未征得其他权利人同意，基于不动产的公示公信原则，如买受人有理由相信出卖人系房屋的完全权利人，其与出卖人之间签订的买卖合同应认定为有效。但是，有证据证明买受人存在过错，或者与出卖人恶意串通，损害其他共有人利益的除外。
四、何种情况下主张继续履行合同可以被法院支持?
1、当事人对合同的履行与解除有特别约定的，从其约定。
2、当事人未约定的：
(1)已按照房地产行政主管部门的要求签订《天津市房产买卖协议》的
一方已依约履行主要义务并主张继续履行合同，另一方拒绝履行产权过户、交接房款、交付房屋等后续合同义务，除属于《合同法》第110条规定情形以外，人民法院应予支持。
《合同法》第110条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：(一)法律上或者事实上不能履行;(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;(三)债权人在合理期限内未要求履行。
(2)已经签订房产买卖协议或者已经与房产中介机构签订包含居间内容的房产买卖协议，但尚未签订《天津市房产买卖协议》的。
一方主张继续履行合同，另一方拒绝履行合同义务的，除属于《合同法》第110条规定情形以外，人民法院应综合考量房地产行政主管部门意见、合同履行进度、房款交付情况、房屋实际状态等因素，确定涉案房屋买卖合同是否具备继续履行的条件。
对于不具备继续履行合同条件的，人民法院可以向当事人释明无法执行的风险，并告知其可以变更诉讼请求。
五、如何向法院主张继续履行合同?
1、当事人要求继续履行合同，应当在诉讼请求中明确具体履行内容，如支付购房款、交付房屋、办理产权过户登记等。
2、对于出卖人不履行产权过户义务的，买受人可以按合同约定要求出卖人履行产权过户义务，但不能直接请求人民法院确认房屋产权归其所有。
六、违约金如何裁判?
以合同约定为前提，但法院可以依法对违约金的高低进行调整。
七、是否可以主张房屋差价?
可以。一方违约且发生房屋价格涨跌情形的，涨跌差价属于合同履行后可以获得的利益，实际损失金额的确定应结合所处区域实际情况、守约方的履约情况、违约方订立合同时对房屋涨跌情形的预见能力、当事人的过错程度等因素综合判定，但最低额度不应低于房屋价格涨跌差价的50%。
八、房屋差价如何确定?
1、双方能够协商确定的，从其约定;
2、双方不能协商确定的：(1)原则上可比照最相类似房屋的市场成交价与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌差价;(2)无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋涨跌差价。
3、确定房屋差价的时间点：应以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日、双方是否及时采取措施防止损失扩大、涉诉房屋的具体涨跌情况等合理确定。
九、因限贷、限购、禁购等房地产调控政策造成合同无法继续履行该怎么办?
1、一般应认定合同不能履行属于不可归责于双方当事人的情形，当事人据此请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当结合案件的实际情况准予变更或者解除合同。
2、当事人解除合同以后，出卖人应当将已经收到的购房款或定金返还给买受人，买受人应将接收的房屋返还给出卖人。
因解除合同造成的损失一般情况下应按照公平原则由双方合理分担。如因一方当事人过错导致当事人利益严重失衡，损失方要求加大对方承担比例的，可酌情予以支持。
十、《通知》是否适用已经做出生效判决的案件?
不适用。对于正在审理中的一、二审案件参照本《通知》试行，已经做出生效裁判的案件不再适用。