很多外地人来天津落户买房，经济能力有限，追不起市区的高房价，也不喜欢将就二手的老破小，或者还迁房，往往会选择环城远郊啥的。
那么环城哪好？搁本地市区人来瞅都一样，搁外地人眼里可能会不一样，他们会憧憬美好，会看城市规划，会选择自己爱的品牌，方向，户型啥的。现代化的城市，是需要开放的空间的，但是天津过往发展的脉络，是依托于市区的人口模式，资源集中化的模式，现在环城滨海等等都在模仿，学习和突破。其实这是一个好的现象，只是配套的时间和速度会比较慢，这点没有办法，每个城市的新区，或者是正在发展的新区都是如此。
城市的成长，就像是个扇子一般展开，你能握住的资源只是扇柄的一个点，扇叶之大，除了画就是风。城市外围的发展，这几年已经很快了，天津不是省会，对周边没有那么强大的资源吸附效应，更不是北京，拥有那么多流动性人口和大规模化的年轻人市场，所以，来天津落户的人在过往蓝印的时代，成就了武清，滨海塘沽和开发区，以及市区和环城。但是不代表落户就来住，因为人口的不饱和，就无法衍生资源的需求和商业模式的可循环性。
这也就和很多城市的新城模式不同，诸葛亮守着西城不出来，司马懿来西城走过场不留下，那就真的成为了空城记，别说指望着兵戎相见，连个战旗烽火啥的都看不出来，司马懿会说，啥配套都没有，啥啥啥都没有，你自己都不来住，咋地，指望天上掉下来人消费啊，没有钱，光特码剩下房子，配套整过来也都得闭店关门，图啥呢？就图未来你的二手房能卖个高房价吗？
地产商讲故事那是商业逻辑的编纂，用虚幻的预期去赚钱。你自己讲故事，那就是用现实去唱戏。
依赖于自己脑子里画大饼，或者想借助配套外力，想借助概念炒一把的人。
才是真傻。
还是那句话，商业逻辑的社会里，没有人是真傻。
回到环城，咱们不论房价涨跌，只论需求。
环城的发展都是依托于三类人群，地缘性，城市外溢和外来人口的三种需求。
地缘性的根本属性是改善，当地人没人差房，差的都是好房或者是空间，譬如一楼能建小院，当然已经是过去时了，或者整个大别墅得嘚瑟一下，再或者买个高层顶楼要个君临天下感觉啥的。城市外溢的根本有刚需也有改善，但是这两类人群大多数不会过分挑剔，因为本身都有自己的保底在。外来人口其实还是大规模的消化力和带动力。
所以全新的新城模式也是外地人最为看重的，因为没人不希望新生，没人不喜欢现代的城市界面，譬如中北，张家窝，津滨大道，空港，东丽湖，双港，海教园，辛庄，精武镇，淮河道，双街等等等等等，大多都是平地起高楼，一点点的组合而成，但是如上所写，扇子的外围太大，东南西北皆有所及，所以很难发力形成一个领跑者，中北镇赶上了黄金十年一枝独秀，其他版块望其项背。说到底，还是人的问题，没人居住，形不成人口规模，底商经济，其他配套啥的，就跟不上来，跟上来最后不赚钱，也都会放缓，这才是根本逻辑。当然，逻辑的根本在于产业，和梅江不一样，梅江依赖的是改善人群的挤压，是外围大寺的企业型人群的进驻，是天津圈层的人以群居带动的衍生效应。但中北依赖于一环之隔的环内，那个年代没有精武镇，华苑带动的产业人群想改善，中北乃至西青内部的产业园也激发了需求，想新房搁当时的规模化下只有中北。
所以，如今的众多板块中，想再造一个洼地，很难。
因为可选余地很多，很大。
所以，外地人搁环城买房，首先想的必须是我要干啥，你要坐火车通勤方便，就张家窝南站，没有别的地方，那边房子就那些，确切说，好坏都是那几个，牌子啥的，我就呵呵了，万科之后，其他家不分伯仲，能交房就成。非得分个主次，那就是越低楼层越好。
当然，你说我想距离市区近一些，久居类型的，中北、迎水道西、精武镇还有是房源，不会卖绝的，但注意了怎么选要注意了，放心，这几个板块不会形成绝版，后续嗨还土地供应的。所以，别太指望后来的价格比前面的高太多，总体都是房住不炒。
你要说我想要学校好一些，海教园，虽然很多人说海教园未来可能会咋样，现在的价格透支了啥的，但是就现实来说，环城论学校出类拔萃的也就是海教园能满足学校需求，而且城市界面也不差。只是眼下，环城里有考市区高中机会的，只有它。但是你问我未来，我之前聊过？
当然，同比之下，你要说辛庄未来的学校也不差，我也同意，毕竟那边学校也安排了好几个了，当然成型还有一段时间哈，但是整体发酵效应还要等很久，你说叫国展西也好，还是叫陈冠西也罢，反正距离国展那个版图开车也不近了，不要太指望国展能给你带来啥，主要还是看地铁和学校的双重加持。
你要说我就想环内，那就北辰，本地人比较多的区域，整体人家本地人就是离着家近的需求，或者二套，或者子女购房，距离感和亲朋圈子，对人家很重要，外地人如果搁这边工作生活学习啥的，我觉得还是可以的，当然了，有人说淮河道会成为北部梅江，我从那会听到这句话就想笑，谁带动的梅江崛起心里没点数吗？
天津哪有那么多有钱人到处扎堆，刚改自住啥的可以选，当然，北辰的房子品质我个人觉着都一般般，从历史的沿袭之下10年前北辰的项目能让人记起来的也就是首创宝翠的3期和奥园这样的小区，其他的都大同小异，伯仲之间。
京津路沿线更适合本地人的选择性更高一些，毕竟是北辰的主干核心区，东西两翼无非就是刘园和宜兴埠这两个板块，各有千秋吧，一个是纯居住区刘园，时间较长人口附着力大，地铁通勤人群量高。一个是城中村旧改板块，远洋独大，折腾的规模性比较高，如果成型，那就真的是再造一座新城，前提是整体成型哈，各有各的特点，也都距离红桥河北两个区的城市距离感很近，当然，这俩邻居的整体城市接壤界面确实差一些。
当然了，北辰的环外，咋说呢，外地人没啥钱，首付有限的，也要估量着买买买，未来周期体量非常大，只能买来自住，双街是比较早的成型板块，其他的都是在逐步推进，不管是大张庄还是小淀片区，相对来说只适合低总价的长期自住，你要说那边未来发展啥，那真的不如瞅瞅安徒生的童话。
反倒是人口推进相对较快的双青，从外环接壤的距离来瞅，可以赌一下，虽然没啥大地产商吧，也没啥品牌搁那边，但是整体最基本的生活效应嗨是有的，毕竟那么多限价房和还迁房，能让本地人群给那边培育起来点人气。还有那北仓示范镇，没啥钱的也可以瞅瞅万科能整成啥样，听好了，我只是说瞅瞅，那一大片真的也不小了，运河的故事源远流长，可是运河畔的人财物啥的，短期还看不到。
东丽其实是我个人不感冒的一个区域板块，不是说不好，只是个人评判的标准上会有偏见，这点我必须给大家说明白。当然东丽也有它的特点，津滨轻轨开通的那几年，也是滨海飞速发展的那几年，津塘路的房子能开盘就没。
这些年人人都有车了，轻轨的必备效应相对来说下来些了。津滨大道的板块挺特码洗脑的，依托于快速路下来的整体河东的津滨大道两大商业体组合出的城市界面，其实挺现代的，也挺忽悠的，带动消费和人群居住效应肯定是存在的，但是在往东整体随着地王效应，高价效应，人口就会出现落差，早期金隅远洋万科围合的雪莲路板块效应强在位于南侧，如今北侧几家地产商围合造城的效应虽然嗨在，但是依旧嗨是地缘性客群和对区域型需求的外地人的选择，还得看个人喜好，200-300万的区间，其实对外地人可选择性很高。
还有去年老城板块新立那片整体的开发，还是看的生活配套的便捷性，其次就是滨海或者市区的双向效应。新晋的金钟河大毕庄的方向，只能说瞅短期效应，落户效应需要几个新项目的迭代交房后才能看出来，毕竟金隅中交中建啥的都是去开荒的，那片对于外地人需求依旧是总价的需求，即便有地铁，未来的学校或者配套，但是整体城市化模式，还是有待考量的，类似于张家窝，杨伍庄，和城市外围的接壤性略低。
当然，东丽湖那片就另当别论了，城市间隔性更远，更适合纯落户或者是区域型生活的置业需求，没啥，自住吧。
同理，这些区域价格不高的二手房，你也可以选，没啥，这些环城全新板块的二手房，如果价格和税啥的费用加上，和新房差不了多少，可以考虑。买来就可以租出去，租100块钱也是租啊，是不。总比你去等新房交付的2年半光特码还钱要强的多。
还是那句话，短期看，天津投资就算了，不只是你指望着别人接你的盘呢，所有人都指望着接盘侠呢。看好自己手里的钱，够干啥，就干啥，有需求，就看准了下手，坑不是坑你一个，2016-2019的四届大学生都被坑进去了，不差你这一轮韭菜。
何况，你又不是最高的那茬。
没有需求，手头钱也不多，就别浪，买自己相的中的，别瞎买。
有个外地想投资的粉丝对我说，深圳涨完，北京涨，北京涨完，上海涨，下一轮是不是轮到天津了？
轮到天津又能如何？好像你买完就能卖掉一样？嗨不是等几年交房后的事了，这几年会发生啥？
真的涨价的时候，都是持有者变现的传奇，而不是入局者的美梦。
2016年成就的是2013年前买入抛出的人，而不是2016年买入的人。
本人在天津上学，工作，生活近8余年，现在从事天津落户，房产工作。为上百位外地家长提供天津落户、买房投资、上学转学政策咨询，帮助上千个家庭成功落户天津，指导数百个客户成功置业天津，希望帮助更多的家庭解决天津落户，买房的难题，不走弯路。
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