焦点研究院·土拍研报
主题：关注2021年天津第二批集中供地政策调整
研究员：赵文浩
7月2日，根据焦点研究院通过多家房企和其他渠道获取的消息，2021年天津第二轮集中供地即将启动，其中，多宗地块的出让规则要求绑定至少10%的自持租赁面积，但土地价格仍维持原有水平。此外，2021年天津租赁住房用地也将被安排在第二批集中供地中，按租赁用地年度供应政策，租赁项目须在年内开工建设，户型建筑面积60平方米左右，且与商品房毗邻，每宗地块须根据地块情况，配套50至200套不等的租赁住房。政策一出，引发市场强烈关注。
市场交易量降价升，地块交易剧烈分化
在此前结束的2021年天津首批集中供地中，出让的58宗地块采用了 “限地价，竞自持租赁面积”的出让规则。但最终，13宗地块停拍，45宗地块成交，成交价498亿元，平均溢价率11%。不过，即便是成交地块，近四成地块为底价成交。焦点研究院认为，天津已成交的高溢价地块均位于热门区域和板块，城市配套完备，市场前景良好。但底价成交地块较多还是反映出房企对天津市场和区域板块的谨慎判断。这与“三条红线”之下，房企获取地块相对谨慎的整体判断一致。
天津市场的调整已经持续两年，2020年尤甚。统计显示，2020年天津市新建商品房成交规模下降9%，成交价格则上升5%，量降价升的状态反映出天津市场的调整远未结束。
图一：2016年至2020年天津新建商品住宅交易情况
数据来源：焦点研究院
图二：2021年天津第一批集中供地成交溢价率情况
数据来源：焦点研究院
分区域来看，位于主城区内的和平区、河西区、南开区和河东区，呈现出供需两旺状态，对于环城、远郊和滨海市场，其热门板块的商品房交易也比较活跃。这种趋向传导至土地市场，热门板块的地块自然不乏拥趸，地价水平也不断推升。然而，地段偏远和配套不佳的地块，则频繁出现底价成交，甚至停拍现象。天津市场的剧烈分化，令市场心态也出现分化，最新出台的供地政策，则可能成为这种分化心态进一步加剧的导火索。
租赁住房“入局”集中供地，或隐性推升可售房源价格
天津计划在2021年集中供应的第二批地块中，新增明确规模和比例的自持租赁面积，有其政策考量。
一方面，在2021年首批集中供地的成交地块中，仅南开区的2宗住宅用地有4000平方米的自持面积成交，这与年度租赁用地供应任务相比，存在着比较大的差距。因此，在第二批集中供地中，利用政策导向进行安排，有利于在供应端加大租赁住房的供应，推动住房租赁市场的发展。
另一方面，房企自持租赁住房，市场前景存在变数，压占回款，由“轻”加“重”的拿地房企，自然要将自持租赁住房相关的土地成本，“转嫁”至可售的商品房部分进行考量，其推升可售商品房土地成本的影响也非常显著。这对于房企获取地块将产生一定影响，部分房企或被迫采取提高可售价格，弥补受到挤压的利润空间。更为重要的是，如在土地交易本就冷清的近远郊地区地块安排租赁住房，则可能推升地块流拍风险。截至目前，2021年天津第二批集中供地的具体政策尚未出台正式文件，但相关影响仍需市场关注。
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