城市就像是地球的“病灶”，一直都在扩张！
这是发展的必然。
北京、上海、广州、杭州等，所有城市皆如此。天津自然也不能“独善其身”。
仅80年代到现在，天津中环、老外环、新外环相继通车，中心城区的范围不断拓大。
如今已达到475平方公里。城市开发率约达5%！
由此不难看出：
天津城市正在扩张。
未来仍有巨大空间。
北京城市开发率是10%，广州也是10%，上海为30%，深圳更高，50%左右。
最高的是东京，约达70%！
所以，天津未来会继续扩张。这一点，毋庸置疑。
关键是会采取哪种方式。
做新区，行不通了。天津现在已不支撑产生新区。
（详见《天津，已经很难再产生新区了！》）
天津是一个非移民城市，外来人口占比少。
流动人口只占总人口的25%左右！
而东莞，全市1046.67万人，其中795万人都是流动人口，占比高达76%。
深州的流动人口也在70%以上。
与之相比，天津简直不值一提。
最新七普数据，天津常住人口1386.6万人。比2019年减少了175万人。
现在海河英才、积分落户的边际效应在减弱，毕业生留津率也低。
没有大量外来人口，新区就没有支撑力。
毕竟天津本地人有历史包袱，不认新区，所以做新区得靠外来人口。
还有一点，现在天津很多新区已经顶到30公里通勤半径极限了，想再外扩，已不现实。
比如未来科技城，蓝图很大，规划很好，70万人呐。
但是兑现得了吗？！
记住一句话，没有外来人口，新区都有点扯淡。
天津城市发展的两种方式，新区和都更。
既然新区整不动了，那就只剩下都更一条路了。
这也是为什么蛰伏多年的海河柳林、水西板块近来却“旧事重提”、动作频频的原因。
之前可以做新区，都更这种苦力活自然不受待见。
但现在，再硬也得啃了。
都更，又分两种：
◎一种是有机都更。拆一块补一块，像种花一样。
◎另一种是翻天覆地都更，把所有都推倒重来。
无数案例已经验证，有机都更没有用，翻天覆地都更才会带来巨大的价值提升。
比如老城厢、西广开、三条石、海河沿线等，均靠都更实现了逆袭。
老城厢以前全是一片平房，2003年启动平房改造，拆除了69万平米。
之后凤凰涅槃，城市界面焕然一新。
如今板块均价，稳居南开首位。
个别小区更高，富力城天霖园4万8、仁恒海河广场5万8……
西广开也是。
上世纪90年代是远近闻名的鬼市，老百姓“买房不过长江道”。
再看现在，极尽繁华，房价也已高攀不起。
格调春天花园小区均价46476元/平米，最新成交价约达5万！
三条石都更之前也是一个不起眼地儿，现在却脱胎换骨，成了红桥房价第一梯队。
海河沿线也是翻天覆地都更的代表作。
可见，翻天覆地的都市更新，会带来价值逆袭。
最重要的问题来了，天津城区未来哪个区域还能实现翻天覆地都更？
有一个衡量标准——50万平米！
只有体量超过50万平米，才能改变城市界面。
按图索骥，我们找到了9个区域，即：
新梅江、老八大里、海河柳林、水西、津滨大道、咸阳路、西站、南仓、宜兴埠。
眼尖的朋友会发现，这9大板块以红黑两种颜色呈现。
是何寓意呢？
客观说，这9个板块都能达到造城级都更。但能不能成，还要看城市发展方向。
天津“南重北轻”，城市发展的重心，一直在海河沿线以南区域。
并且以每十年1.8公里的速度向南推进。
比如市政府、梅江会展中心、文化中心、奥体中心，以及国家会展中心等大型公建，都集中在了南部。
连地铁线路也是海河以南最为密集。
难得的是，买房人和开发商都认，已经形成了一种良性循环。
所以我们坚定看好新梅江。
符合城市发展方向，又有做翻天覆地都更的实力和空间。
整个新梅江片区规划总建面高达1800万平米以上，已是50万平米的三四十倍了。
场子，足足的。
老八大里，也是红色。
所谓大拆大建，最难啃的拆，已经全部完成，剩下的建就好说了。
更重要的是，它掐住了天津城市发展的“七寸”。
根据规划，天津城区是“双中心”，除了小白楼外，文化中心也将是天津的主中心。
3月份城投土地推介会也印证了这一点。
首次露面的尖山八大里一期地块，15宗子地块全部为商服用地，规划总建面约达123万平米。
从远景规划效果图也可看出，文化中心片区高楼林立，是要做城市封面的。
海河柳林也位于这条海河轴线上。
之前一直“引而不发”，是没到时候。现在时机已经成熟。
近日海河柳林规划密集袭来，河西、津南、河东、东丽，四大片区全已亮相。
涉及面积14.5平方公里。
且已获官方批复，并成了天津四大发展重心之一。
连资金也已“就位”。
包括中交在内的联合体中标PPP，中标金额约118亿。
有钱又有政府盖章，还差啥？
大批土地已在路上。
有消息说，最先开卖的是津南吉兆路东侧58、59号地，纯住宅楼面价约达1.85万/平米。
想想河东、河北都啥价，这还是津南的地。
真心不便宜。
这也说明一点，海河柳林起点高、预期大。
水西板块更快人一步，第一个项目马上要入市了。
为融创和绿城联合开发，要做桃花源系，洋房奔4万+。
该区域也是含着金汤匙出生，怀抱稀缺自然资源，一出场就是豪宅。
且有大规划背书。
被定位为创新型活力服务中心、开放型宜居公园社区，亮点超多。
地处环内，有地铁、有医院……
体量巨大，仅南岸的住宅用地就有150万平米。
又邻近南开，能吃到外溢红利。
说真的，这块地未来价值，很可能高的你看不懂。
综上，新梅江、海河柳林、水西、老八大里，要重点关注。
现在天津都更的“哨声”已经吹响。
只要押对，DOUBLE机会不用愁。
倘若一味拿着旧地图，那绝对找不到新大陆。