打算初中转学，高中想上天津市内的高中，现在想落户购房。预算在200万左右，纠结的是买新房还是老破小,买老破小怕十几年后，出不了手,买市区外的新房不知道选哪,
这种购房需求,是以投资为首要目的,落户和高考,是房子带来的副产品。
这里先要明确的,是孩子何时来津,这个是和目标购房区域紧密联系在一起的。
这种是孩子户籍迁到房子里,只是高考才过来,这种是以目前政策允许的“津籍学生回津
参加高考,但目前这种政策已很受诟病,很难说几年后还能存在,一旦后期改成需连续几年天津学籍,就需要最少高中阶段来津读书。
这种情况下,买天津哪个区域的房子,就转学到哪个区的高中,需要自己去联系,主要看孩子成绩。
单从转学来讲，高中转已经无所谓市区不市区了。
因为高中转学没有政策规定，哪个区哪个学校都有可能转，但需要自己去谈学校，教委完全不管。
天津中考67%的录取率，已经筛掉了三分之一的初中毕业生，如果孩子高中成绩要是不够好，高中想转学都难，更不要说转到超出自己水平的好学校了，而如果成绩足够达到天津高中的水平甚至处于前三分之一，才有高中转学的必要和可能，这也是目前最好的转学途径~靠成绩通过目标校的转学考试。
目前天津滨海新区，武清，和市区南开区高中有转学考试，考试科目主要是语数外。
滨海新区和武清最大的问题就是无限充足的供应量，再好的位置和概念比如主打教育的中新生态城，与北京仅15分钟城际车程的武清高铁站区域周围，最大的问题都是新盘次新盘供应量远超需求量，而目前卖出去的新房和次新二手房持有者，也有一半以上是由投资需求买入，看这两个地区次新二手房毛坯率极高，基本说明了这一点。
这个需求就是投资需求，是因为高中转学（高考）引起的3-6年持有期的中期房产投资。
俗话说道不同不相为谋，可买房投资，是不建议和这类投资人群混到一起去买这里。
市区外的问题，是转学可选高中层级太少，除非孩子是顶级学霸才有可能转进上述区域内最好的高中，比如杨村一中去年高中转进四人，然后就是杨村三中还凑合，剩下的高中基本没法提。
市区的高中每两分一个梯次，虽然顶级高中也很难转，但民办高中还是有很多选择的。
而且，有充足的成绩梯次来对应孩子的成绩的。
比如：排名全市高中第十名的益中，第十一名的双菱，第十五名的嘉诚，二十多名的自立，翔宇，还有三四十名的怡和，育贤，甚至排名最后一名的南开美达菲这种交钱就能转的私立学校，当然，孩子成绩不会差到这个地步，如果这样，他在老家更上不了高中。
往上走，是用最好的成绩，通过转学考试考最好的公立高中，这个可能性极低，但也不排除学校吸收学霸进来打高分率的可能，可以作为孩子近几年的激励手段，但不能作为主流计划考虑的。
结合预算,市区新房是没有的,老破小有的是,但也够不到真正的好学区,而没有好学区加持的老破小,投资属性是非常一般的,预算内保值度好些的市中心好位置的老破小,基本就是朝向不好的顶层,而低楼层好朝向甚至两室的房子,大都分布在市区比较偏的地方,比如河东万新村,红桥靠近北辰那边,这种老房子价格基本就是随波逐流,有行情涨得慢,一般到行情未期才涨,跌起来却很漫长,因为没有持续的购买力支撑,年轻人都想卖了这种房做首付,去换环城新房当婚房了。所以流通性差，卖不出去，只是纸上财富而已。
而预算内的环外新房整体看来我认为最适合，为什么？
流动性就是房产买卖的命，无法流通的房子就是一堆水泥钢筋，涨再多卖不出去只是纸上财富而已。
和父母辈一套房子住一辈子不一样，现在买一套房子基本都会在5-10年会置换一次，不管是以小换大，以旧换新，以次换好等，总之，追求更好的生活品质是每个人本能的需求。
比如生了二胎想两房换三房的，楼梯房想换电梯房的，蹲厕想换坐厕的、没有干湿分流想换个有干湿分离等等，只要居住需求再升级，就会带动房产的迭代，促使房产滚动起来。
一旦你想卖房，衡量你房子买得好不好的最佳指标就是你买的房子好不好卖，能不能卖上价。
你买的不是房，不是现在，而是房子在这座城市未来5-10年，甚至更久能给你带来的资源红利！买房不要嫌偏，这只是暂时的。
越是刚需就越要用投资客的眼光看问题
如果预算200W左右或者150W左右，在天津买房，为什么不建议你直接买市区的老房子
原因一：这个价在天津市区上三区买不了什么好房子，而好学区都在上三区，而在市区如果没有顶级学区加持的老破小以后会越来越不值钱。更不用说天津市区近几年在搞集团化办学，稀释市区顶级学区的优势，平衡教学资源。
而且现在环城区域的中等偏上的教育不比市区差，而且人家的房子也新，面积更大，居住体验更好，200左右可以在环城有地铁，好位置，流通性强的地方来一个100平左右的新房;150左右的预算可以来个80平的新房子。在市区哪里也就买个60（40）平左右的。（没有顶级学区和顶级地段，楼龄太老的房子，别碰
普通学区和地段无法延缓房子的衰老，你买的房子越老，以后每往后一年，你的房子折旧率就会增加5-10%。
如果老还加上破和小，更加不能碰，你会用停产的诺基亚登陆微信吗？不会。
而既没有优质学区又没有顶级地段的老破小，就像被停产的诺基亚，根本无法满足现代人的居住需求。
哪怕是装了电梯的步梯房，或者是内部重新装修野鸡变凤凰，也根本无法改变整个社区的产品价值，更无法延缓房子衰老和折价，真正去实地考察过的人都知道，老破小和新房的价格基本是打半价甚至更大，因为老破小品质不行，根本“不好住”。
这就注定了老破小这类产品未来市场接受度越来越低，供求结构影响价格，以后老破小注定既涨不上价，也难卖出去。
有人想赌老破小拆迁，实现彻底翻身和暴富，但牺牲几年甚至10几年去赌不确。）
原因二;你如果买了老房子，以后急需用钱，想用房子做个抵押贷款，连抵押贷款资格都没有.
原因三：以后有小孩了到了上学阶段了，你可以考虑上附近本身的学校，在到初中时，或者到考高中时，在初一，或者初二，卖掉环城的房子，用卖掉的钱，付首付在市区换一个不说大面积，就同等面积的，完全可以，或者直接卖掉环城的房子，用卖掉的钱，在添加点首付在市区买大面积的顶级學区房。
这样能保证你一直住的都是舒适度高，房龄新，价值度高的新房子。
老破小不能买,环城新房选对项目。
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