天津第二批“土地两集中”，即将正式开始。
7月10日，天津土地中心将举办企业对接服务座谈会，预计近日土地将挂牌。
第二批地块数量会少一些，但南开的地，依旧“辣眼”。
灵隐南里、昌源里，起始楼面价2.7万/平米。
比旭辉六马路地块起始楼面价涨了8%，比绿城新裕里地块起始楼面价也涨了4%。
5月15日那次土拍大战还历历在目。
南开土地鏖战。
招商天拖地块溢价48.8%，自持3000平米；绿城新裕里地块溢价33.3%，自持1000平米。
天津多年罕见的高热度土拍，都集中在了南开区。
对于很多房企来说，南开就意味着“渴望但不可及”。
马上出让的这两块地，想必又是一场腥风血雨。
溢价到3万/平米以上，都算是“矜持”的。
一个残酷的事实：南开的地价，越来越贵了。
今年天津楼市行情很凸出：改善先行。
半年已过，市场正在逐步印证。
土地方面，南开地价领涨；新房方面，改善板块强势回归。
市内六区新房成交面积，在全市的占比越来越高。
尤其6月，突飞猛进到11.24%，这个数字，相当威猛。
没错，这意味着高价盘成交量越来越高。
比如签约均价4万/平米以上的新盘，成交套数一浪高过一浪。
从1月的55套，涨到6月的540套，竟然翻了10倍。
6月最极致，冲上前所未有的高点。
全市新房成交比5月减少11%，但这些改善房源，却比5月增加了56%。
改善的势头，太猛了！
南开如此强势，但最大的问题是新房供应太少。
39平方公里，就8个新盘在售，还一个比一个贵。
导致南开整体成交均价高达4万/平米，仅次于和平。
曲高和寡，南开在新房成交数量上，不占优势。
打个比方，HERMES的销量，肯定PK不过COACH，但价格却碾压的死死的。
虽都以留在南开为荣，但门槛太高，不是想进就能进。
南开房价贵，最主要的推手，是土地不仅贵，而且少。
南开从2012年鲁能天塔地块开始，就走上了地王路，基本“逢出必地王”。
2017年的大热行情如此，2021年的普通行情，也如此。
今年出让的3宗地块，楼面价均在3万/平米以上。
南开的地价，为什么这么贵？
或者说，为什么南开如此频繁的出地王，怎么不见河西有呢？
说到底，还是供需关系。
南开没有大面积的新区，能出让的地块有限。
即便算上全部可出让的，建面也不过400万平米，而仅一个新梅江的建面就1800万平米。
物以稀为贵，这是南开不可改变的“先天条件”。
更关键的是，土地成本都不低，所有地块都是“拆出来”的。
这就注定，南开的地价，没有便宜的可能。
马上开始的第二次挂地，苗头已现，南开的地价，还在拔高。
接下来的新盘，房价很吓人。
旭辉铂悦公望6.3万/平米；绿城新裕里项目6万+/平米；招商天拖项目5万/平米左右。
以前大家都觉得金地阅千峰就是天津房价天花板了，如今它都被比下去了。
明年上半年，就能明显感受到，南开房价的“新高度”。
“没有比较就没有伤害”。
如此说来，现在南开4万+/平米的改善盘，成了香饽饽。
不是危言耸听，接下来想在南开改善，可太难了。
最近南开的成交量，可以用一句潜台词来解释：
南开的改善，在行动！