众所周知，2021年上半年可谓地产重回高端市场的“元年”，一方面是和平学区房的强势复苏，另一方面则是河西新梅江、海河沿线等项目的销量回归。但值得注意的是，纵观市内六区上半年还是六月榜单，南开仅南开·宸院上榜，并且销量不俗。那么问题来了，其他项目去哪里了？南开楼市究竟为何沉寂了？
新旧博弈：即将在沉默中爆发的南开楼市
与河西新梅江、河东津滨大道以及海河沿线等片区不同，这些区域的楼市开发有着独有“定义名”，也有着相当大的区域土地储存量。而南开楼市则不然，我们可以将它划分为“旧城”与“新城”。
一方面是，以老城厢、海光寺、广开等为主的北片“老南开”；
另一方面，则是以天拖版图、奥城（凌奥）版图为主的“新南开”。
航拍：第一次两集中土拍的“招商天拖”地块
从目前最新消息曝光，我们已知目前包括尚未开盘的天保天拖项目以及招商天拖地块，前者以完成地基建筑出炉；后者则仍未动工，但随着其团队的确定，相信应该很快会有消息。
同样，回归到“老城区”版图。
抛开50年产权项目不谈，包括保利云禧、迎顺府、南开1911等项目，皆处于地缘性客户吸纳为主。而新盘关注项目上，则逐渐形成“3+2”之势。
首先来看“2”，系此前南开的两大豪宅项目，一是正荣紫阙，二则是金地阅千峯，作为16-17年南开拿地的主配角，二者在销售与施工进度上，则并不同。
金地阅千峯项目实景
从施工进度上看，金地阅千峯目前东侧三栋主体高层外延建筑基本落成，同时在销量上也赶上了一波热度，目前参考在售均价约64000元/平。但由于主打170平米以上户型，销售进度仍有待观察。
最新实景：正荣紫阙项目进度
从长虹公园板块的正荣紫阙上看，目前外展售楼处仍处于老城里曾经“紫熙台”销售中心内，但目前施工进度仍缓慢，曾经5年前的“制本厂”地块依旧低调。但随着第二批“两集中”中其“老邻居”昌源里地块的释放，并且预计起始楼面价将达到27000元/平以上，也将重新为该项目带来“定价权”。
最后再来看“3”，即近两年来南开楼市的“三大扛鼎”新项目，信达南开一品、旭辉铂悦·公望以及绿城新裕里项目。
项目实景：信达南开壹品预计将打造40年商业产品，含下沉商业街等业态。
与信达南开壹品相邻的南开新王——“铂悦·公望”
与其“老邻居”信达南开壹品不同的是，旭辉铂悦·公望则对标之前所提到的南开两大王者“金地阅千峯”及“正荣紫阙”，目前项目周边小学24班小学规划已出。我们判断其不会低于60000元/平米的参考价，户型上则打造110、130、140、170平大三室，此前参考城市样板作品包括上海旭辉铂悦滨江、上海旭辉铂悦西郊、南京旭辉铂悦秦淮、苏州旭辉铂悦府、苏州旭辉铂悦犀湖、合肥旭辉铂悦庐州府等。
航拍实景：绿城新裕里项目
与铂悦·公望想匹敌的则是绿城新裕里项目，目前施工上仍处于土地整理的进度上。回顾此前，绿城中国以最高限价18亿元、溢价约33%、成交楼板价约35857元/㎡、自持1000㎡租赁住房建筑面积竞得该地块后，时隔近两月，但目前据消息透露，项目也将于近期发布案名。
预计打造凤起系，其产品系所代表的分量则是现代高层，美丽建筑的标准。参考杭州、西安等，其规格可见一斑。
地价不断抬高 南开新房将迎来6万时代！
南开出让新地块列表
南开昌源里地块
南开灵隐南里地块
南开战备楼A、B、C地块
而从此次南开土地出让的三处地块看，南开昌源里地块（邻近正荣紫阙）、灵隐南里地块（邻近铂悦·公望）、战备楼地块（邻近南开1911），皆为几大重量级项目周边，经过上述地价及在售房价可见南开老城已呈现6万元单价的高价区间，与新梅江现在37000-43000元的价格PK流量，相对不具备优势，毕竟4万单价的新房在南开已是奢望，但南开的城心地段，能否因群雄借势，那就要市场成绩及土拍结果来证明了。