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先上一张图，这是2021年6月底，全国各大城市的平均房贷利率一览表，从这个表中可以发现一点：上海市全国房贷利率的洼地，然后就是天津以及少数几个城市维持在5以下，几乎大多数城市都在5.3～5.8之间。相比之下，上海的首套房贷款利率只有4.65%，而天津则是只有4.95%。与全国大部队形成了鲜明对比。
从5月底开始，深圳率先发动，建行直接将首套房贷款利率调整至执行5.10%，二套房贷执行5.60%，相比全国水平依然偏低，但是已经传递了明确的信号。
7月23日，人民银行上海总部与在沪银行召开会议，确定房贷利率上调事宜。首套房贷利率将从现在的4.65%调整至5%，二套房贷利率从5.25%上调至5.7%。相比于之前的贷款利率有了大幅度提高，同样低于大中城市平均水平。但是这一点可以理解：这些地区的房价超高，利率动一分一毫都涉及负担的实际加重会非常明显。
在7月初，有天津商业银行如兴业、浦发等已经传出银行利率上调的消息，但是因为主力的四大行并未有所动作而并未引起市场注意。但是前几天，中介业务的龙头企业发布了一则通告：不再保证贷款到账时间。换句话说：目前银行放款时间已经无法预计。
与此同时，秘密君咨询了贷款圈里的朋友，四大行也已经有所动作：农行已经将首套房贷款利率从4.95%提高到了5.05%，其他三大银行虽然没有利率上浮，但是中行与工行的信贷额度已经非常紧张，很多贷款件已经暂停，放款周期基本上都会沟通在一个月以上。作为房贷业务的主力建设银行虽然并未有所动作，但是新进件需要前置沟通确认没问题方可进件。
从目前的市场反馈来说：天津的房贷利率已经到了收缩的关口，一方面是利率上扬，另一方面是额度紧张。
就利率上涨来说，如果明显处于洼地而且又有价格上涨动力之下恐怕很难抵抗来自于调控的压力。但是信贷紧张在三季度尚未过半的时候就出现却是始料未及。往年，信贷只在第四季度有所体现，无疑是受到银行房地产贷款集中度政策影响的延伸。
房贷收紧后会引发什么样的次生反应？对于买房子来说当然意味着贷款发放到账周期拉长、二手房成交周期拉长。
但是影响更大的来自于新房，秘密君个人认为如果贷款紧张的局面持续下去，今年天津的楼市促销季会提前到来，房企也会迎来一个艰难的四季度。
一般情况下四季度是房企的冲刺阶段，优惠力度与价格条件都会有所松动，但是如果贷款放款速度降低到一个月以上，那意味着12月当月的销售金额无法计入今年的回款，所有抢收动作势必前置。
同时贷款收缩后影响最为显著的就是优质的、贷款容易发放的购房客成为稀缺资源，这类型资源的收割对今年房企的资金回笼影响明显，也意味着为了俘获这类型客户，要付出更大的诚意与价格让利空间。
秘密君个人关注的一点是：今年的土地双集中出让在8月中会进行到第二批，年底虽然天津第三批关注度并不会太高，但是其余城市第三季度才是冲刺的关键时期。这也对房企的资金回笼有更为密集的要求。
从信贷集中度管理、资金回笼以及购置土地的资金需求三个角度来看，今年的四季度的大拼杀可能会提前到九十月份甚至更早，目标购房的客户同样要有所准备，一头是促销让利，一头是贷款收缩，二者不可兼得的时候，考虑清楚自己想要哪一个？