翻开青岛市区100多年的发展历史，胶州湾东岸是率先发展起来的，南边是生活区，商业、大学、行政中心都在南边；北边是工业区，老四方、老沧口、楼山后遍地大工厂。胶州湾东岸这南北细长的一块地，简直就是老青岛的全部、新青岛的雏形。
后来，政府东迁，市南东部、崂山、浮山后、新都心、李村、东李甚至是李沧北逐渐发展起来了。这些新地方好规划、易发展，新的居民区、新的商业体、新的大马路逐渐把人们吸引去了东部，青岛的市中心彻底东移。
而承载着历史重担的胶州湾东岸、青岛市区西部，却因为日益破败的楼座、狭窄脏乱的单行道、老式的商业、倒闭的工厂，成了人人嫌弃的破落地界。
如今，青岛重拾“环湾发展”的发展规划，濒临胶州湾的青岛市区西部就必须进入“振兴”行列了。
从南到北，青岛市区西部当分为这5个区域，相对应的就是市南西部、邮轮母港区、滨海新区、交通商务区、科创新区。
01 市南西部
市南西部基本没有什么可以改造的，历史文物拆不得，老旧房子拆不动，对市南西部至关重要的地铁1号线西镇站一度传出要“过站而行”。
我曾在市南西部住过一段时间，这里老人偏多，生活安逸，节奏慢，人也懒散一些，我一度喜欢上这里。
作为青岛历史上最“老”的地方，市南西部是最有青岛特色的，可这依然留不住年轻人。年轻人喜欢商业综合体，喜欢新房子，喜欢大马路，这里都没有。
近些年来，市南西部有两件事关改造的“大事件”登上新闻，一是里院改造、翻新，我记得有一个里院经过翻新成为了一个公司的驻地。
二是中山路商圈的升级改造。中山路商圈是青岛商业的发源地，拥有很多老青岛的记忆，政府也想让它经过改造重新焕发青春。
可虽然每隔几年就会重提一次改造中山路商圈，也进行了一些小“手术”，每次还都有“中山路商圈将强势回归”“中山路商圈大变样”“中商路商圈再次腾飞”的报道，最终结果却事与愿违，中山路商圈还是一年不如一年的没落了。
没有新房子，缺少年轻人，市南西部这样是救不活的，未来的腾飞也难以企望。或许，小打小闹的翻新下房子外立面，搞搞旅游，就是市南西部的未来了。
02 邮轮母港区
主要业务搬走后，老青岛港华丽转身为邮轮母港，这确实是值得称赞的一笔。
位于青岛主市区，临近青岛火车站，交通、生活方便，青岛邮轮母港有成为我国邮轮出海口的潜质。
当然，国际关系的复杂化、疫情的影响、国内邮轮母港业的竞争，也让青岛邮轮母港面临着很多困难。但随着我们人民的逐渐富裕，出国旅游、留学还有很大的空间，邮轮母港方兴未艾。
虽然青岛邮轮母港值得看好，但邮轮母港更多的是在海上，陆地上只占一小块地方，上图中“2”所示的这个区域还有很多其他的业态需要关注。
这片区域有高架、有铁路、有老房子、有羊肠小道，鲜有的几个新楼盘也是建得十分“委屈”：不是特别小，就是下面一片商业。
这个区域和市南西部一样老，但更破、更脏，环境上差了半个世纪。
未来，邮轮母港可能会给青岛带来一个惊喜，但这个区域的面貌和楼市难有大的突破。
03 滨海新区
很多人一听“滨海新区”，以为是西海岸、崂山甚至即墨某片沿海的区域，其实不是。
青岛的滨海新区就是上图中“3”所在的地方，在2010年左右几乎和新都心同时提出。当时四方区还没有并入市北区，四方区在东西部同时提出新都心、滨海新区两个概念，比着劲的发展。
对了，著名的“欢乐滨海城”就是滨海新区的一部分。
自从有了滨海新区的概念，各种大规划时不时的冒出，最近的一次是今年7月21日，市北区举行RCEP青岛经贸合作先行创新试验基地建设专题“三述”答辩会，这里成了RCEP的重要基地。
其实滨海新区的发展脉络很清晰，西边滨海欢乐城的重点工作是建新，东边则是拆旧，这里集中了青岛一大批老工厂。
现在的结果大家都知道，滨海欢乐城新房子是建起来了，可交通、商业项目、教育等则是落地困难；东边拆了一些老厂子，还保留了一些，就造成了如今老房子、新房子、老厂区、平房交叉混乱的状态，很难说是一个宜居的地方。
十年时间，东边的新都心已经成为青岛楼市的翘楚，这里却发展成了个“寂寞”。
04 交通商务区
2013年4月18日，青岛日报用整版报道了青岛火车北站交通商务区的整体规划，按照当时的《青岛市重点功能区发展规划》，青岛火车北站交通商务区是青岛市六大服务业功能区之一。
如今这里成了青岛最让人惋惜的所在。
虽然青岛北站已经早早地通车，虽然地铁1、3、8号线已经在这里交汇并且是青岛目前唯一的三线交换站，虽然这里已经成为青岛对外的脸面和迎接城阳、胶州市民进城工作的必经之路，但这里依然有大片的土地围着护栏长草，依然没有一处大型商业，依然有拆不掉的铁路线和搬不走的热电厂，外地人出了青岛北站依然要在蓝色围挡里捉迷藏。
青岛交通商务区，真的成了有“交通”没“商务”的半拉子工程，真是一把好牌打了个稀巴烂。
05 胶州湾科创新区
青岛胶州湾科创新区是一个新概念，这两天刚刚提出，具体范围为北至白沙河、东至重庆路、 南至唐山路、西至海岸线，就是上图中“5”所示。
这个区域目前迎来了千载难逢的发展机遇，本身所在的老厂区陆续迁出，北边流亭机场的转场又释放了净空限制，正是放马大发展的时候。
我们通过市南东部、浮山后、新都心、东李这几个成功的地方，以及滨海新区、交通商务区这两个不怎么成功的案例可以看出，一个地方要想大发展，就得拿出破釜沉舟之心，彻底拆迁、整体规划，切忌顾此失彼、拖拖拉拉。
胶州湾科创新区里有名的老厂子，像青钢、一汽、碱厂、红星化工已经搬走，北边属于城阳区的地方则是一些城中村、小厂房，这些都好处理。唯独处于胶州湾科创新区中间位置的青岛石化没有搬迁，在这个青岛胶州湾科创新区启动区城市更新推介会的资料里也没有提及，这将影响科创新区规划发展的整体性和宜居性。
不过，在青岛市区新房紧张、土地缺乏的时期，能有这么一大块地可供统一调配、发展，未来还是值得看好的。
通过上面的分析可以知道，胶州湾东岸、青岛市区西部这片南北细长的区域，和其他城市老市区一样并不好改造、振兴，困难重重，前途未卜。可见，改造一个老城区，远比新建一个新城区要困难的多。