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在天津聊起“老城厢”，人们通常会谈论什么？
617年城市发展溯源，历史长河里的经济文化中心，还有“老味”生活的独家记忆……但这些光环对于向往老城厢置业的人们来说，真实却遥远。
这回要做的就是抛开噱头，用市场还原一个“地道”的老城厢。
01.
一向被认为是天津高端居住板块的老城厢，置业热度究竟怎么样？
从满大街的房产经纪门店能看出些端倪，在新安花园外的南城街上，60米左右距离内，品牌各异的6家中介门店在“扎堆开会”。
调研实拍
据中原地产发布的统计数据，今年5月南开区二手房成交热度较高的12个项目中，来自老城厢板块的就有4个，其中东北角艺术公寓、龙亭家园的成交量都处在“第一梯队”。
图源：天津中原地产
“目前的老城厢，租房、买房都比较活跃。”
中原地产区域负责人解释说，过去选择老城厢的人，大部分是就地改善的原住民。但现在，其他区流入的客群已占到6成以上。
从置业需求看，两种类型非常明确：每年1-5月都会迎来以求学为目的的置业旺季，其他时间则由改善担当主角。
02.
作为天津传统“学府区”，南开文教声名远播。可纵观全区优质教育资源更集中的，还是以老城厢为重要构成的“北片”。
比如，有着百余年历史的中营小学，及其小升初摇号时对口的南开中学等初中校，这就是为什么老城厢不少社区成为了家长们的置业目标。
中营小学实拍
转头再说“改善”。
这方面，老城厢着实存在“特殊性”——现阶段，老城厢供应主要依赖二手房社区，开发时间大多集中在十多年前。受当时“7090”户型限制影响，这里的主力户型基本是建面70-90平米的2居室。
据中原地产提供的数据，今年1-5月老城厢建面70-90平米的二手房成交，占到了总量的45%以上，同时2居室成交量占比过半。
对此中介人员表示：从成交客户反馈看，置业者更看重老城厢人文底蕴、出行便利、休闲购物等完善的外部配套，对户型、面积反倒抱着够用即可的态度。
调研实拍
如置业拥趸认同的，自大胡同外迁以来，老城厢周边交通拥堵问题得到了明显改善。更重要的是，如果算上计划2025年完工的4号线北段东北角站，老城厢的“四角”将全部被地铁站覆盖。
同时随TOD模式盛行，老城厢“把角”加上南马路鼓楼站共5个轨交节点，已经与水游城、大悦城等五大地标商业形成了紧密联动。
在经济学界，戴德梁行等机构曾发布过“星巴克指标”，认为星巴克的门店数量，与一个地区商业与消费活跃程度成正相关。而放眼老城厢，共聚集着8家星巴克店面，这个数字超过了红桥、河东、河北等单个行政区的门店数量。
当然，板块配套也不是一味地走高端路线。在老城厢街道上，不时也能看见早点摊、小吃店与商务商业“和谐共处”，没有过分的违和感，也算是板块的一个特色。
调研实拍
综上，优质教育配套与醇熟生活氛围，是市场投票而得的、老城厢核心居住价值的重要支点；足够突出的“长板”，也让置业者们愿意在户型等层面作出适当“妥协”。
反过来考量，“7090”户型虽然算不上“奢阔”，但实用性强，且总价相比大户型显然更可控，对改善居住则意味着更友好的门槛。
而正是以上两个层面，也间接造就了老城厢房屋租赁市场的相对活跃。
据市住房和城乡建设委发布的天津市2020年居住房屋市场租金水平，去年市内六区居住房屋平均租金为36.3元/月/建筑平方米，而同期老城厢板块达到了45元/月/建筑平方米。
作用到置业中，“租售两旺”的市场环境不仅意味着未来“换手”难度不会太大，即便需要持有，租金也能产生相当可观和稳定的现金流，用以冲抵成本。这也从务实角度坚定了购房者的决策信心。
03.
一个事实是，老城厢的楼市选项长期集中于二手房领域，但仔细分辨，这些存量社区之间也拉开了较明显的置业梯度。
当前老城厢二手房主流价格在4.5万元/平米上下浮动，针对这一价位的居住体验，我们以静德花园社区为例进行了实地走访。
静德花园调研实拍
走在小区里，树木繁茂足以遮蔽烈日，大量灌木植株也被简单修整过，地面和垃圾桶附近都比较干净，社区整洁度尚可。
但部分楼体外立面及园区设施已略显老旧，私家车停放挤占了不少空间，楼道内自行车和私人用品常有堆放。
大门设置了刷卡门禁，但据小区内某商家的客户反馈，他多次前来消费时，社区和单元入口都能自由通行。
接下来我们还连续走访了多个社区，不难发现静德花园的现状并非“个案”，几乎是老城厢多数小区的环境缩影，优点与问题并存。
静德花园调研实拍
至于板块内“走量”较大的个别项目，成交单价可低至3万元/平米左右。不过此类社区也更为“粗放”。群租、日租房等问题比较突出，服务管理水平不济，而且由于缺乏地下车库、社区园林等设计，住宅楼下基本变成了小型停车场。
当然，老城厢板块内也有一些强调品质的社区，比如富力城和龙亭家园。房源单价能达到5万元上下，逼平甚至赶超南开新房价格。但并不影响市场追捧，今年5月这两个社区的销量都排进了南开TOP10。
整体应可以这样概括，区位与配套是老城厢“同质化”的优势，也是这里吸引置业的核心要素。二手房供求结构中，实际拉开了大概三个梯度，其价格差异清晰对应着居住品质的分层。而由于板块改善底色，这里又不乏“识货”者，愿意付出合理“溢价”追求居住体验的提升。
04.
对老城厢来说，成片开发的年代早已经过去，目前已到了见缝插针乃至无处插针的阶段。尽管当前新房供应非常鲜见，但从极个别项目供求表现看，其与二手房趋势仍就如出一辙。
“教育”和“改善”同样是市场为之买单的关键属性。
以位于东北角官银号原址处开发的新盘——中交海河公馆为例，其住宅部分由3栋31层到顶的精装高层组成，户型面积设定在建面约52-128平米之间。
其中，小户型多为求学家长购置。因为项目不仅临近中营小学本部，地块内还配建有中营小学新校区，按计划今年9月就将投用。前不久，中营小学新一届1年级的招生工作已在该校区进行。
无独有偶，较大户型对应着自住、改善需求。其中建面约80平米2室户型同样是供求热点。对照起来，也相当符合以上所讲、市场对建面70-90平米产品的偏好。
建面约80平米2室户型图
有关老城厢置业“买新还是买旧”的话题，其实各自“卖点”都算突出。
聚焦过二手房之后，我们再来看看新房，其更多表现出产品端的“后发优势”。
原因很简单，老城厢现存二手房社区集中兴起于2003年之后，彼时的产品理念已不符合当今居住要求，特别是近几年楼市产品迭新速度加快，造成了老产品与新改善需求的 “脱节”。
仍以中交海河公馆举例，该社区引入的“全人车分流”和地下三层车库配置，竟然在老城厢里并不多见。
社区后期管理方面，也将采用智能化安防系统，涵盖电子监控、报警、可视对讲以及门户远程智能猫眼等。对于物管水平还停留在“扫地”“抬杆”等初级阶段的老城厢，绿城物业确定进驻该项目，也将使社区服务体验迎来跨越“代差”的进阶机会。
还有一些点是比较细微的，但有过相关经历的人却感受尤为深刻。
中交海河公馆鸟瞰效果图
比如，中交海河公馆住宅建筑的基座外檐为全石材打造，其他大面积立面均采用了铝板，再以真石漆喷涂。
这些材料的共同点是成本略高，但更易保持立面常新。前一阵杭州业主欲自费提升自家小区外檐的热门话题犹在，从中能知道，外立面已是项目长期价值的一份支撑。
再比如，老社区居民生活中的一大痛点——传统排水管道，不仅噪声大、容易跑冒滴漏，维修时可能还需要对邻居家造成破坏。
而中交海河公馆使用的排水系统解决了以上问题。这样的设计目前在天津改善项目中，同样是老城厢的提升者。
建面约80平米实楼样板间实拍
除此之外，中交海河公馆室内精装还涵盖了家居智能系统，像归家&出门时常用的一键开/关灯、家电智能控制系统，维护健康的新风和全屋净水系统，以及方便随时使用的24小时恒温热水……
这些琐碎日常，其实是对每个细小环节的效率优化，拼凑在一起则就是居住品质的全面升级。横比下来，也都是近年才流行而老城厢居住所缺失的。
建面约80平米实楼样板间实拍
最后需要指出，新盘的插针补漏之后，老城厢开发很快将完全收官。在一个居住格局和产品层次高度趋稳的片区内，极少的向上变量只能指望新增供应对当前改善逻辑的再次同步，未来自然也会在老城厢居住价值链条的头部构建出新的层次。
换句话说，如果能以现阶段二手房社区的置业成本或少许溢价，获得新楼盘所代表的产品后发优势，从而在未来全面存量格局中保持居住先进性，大概率就是锚定了老城厢置业的一份“性价比”。
【 END 】
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