腾讯新规不再按推送时间显示文章，易失联
如果你不想让秘密君消失在你的生命里，
大概有三件事可以做：
1 多点击，正常推送和历史文章都多看看，
这样本号就会被更准时地推送给你
2 给本号“地产圈没秘密“设为标星
1980年，东京、纽约两个都市圈在经历近一个世纪的扩张后，城市长轴半径稳定在50公里附近，被称为“50公里俱乐部”，也被认为是大城市的规模边界。秘密君翻天津地图，如果以天津站为起点画出50公里的长边，可以到达东疆港。
PART01
天津：千万级存量项目
2019年高层明确提出：严禁大城市无序扩张。国内可能跻身50公里俱乐部的城市会有，但一定不是天津。津滨双城与双城屏障的划定非常明确：划定城市边界。目前天津核心到外环成熟地带的长轴距离是15公里。随手画新区的年代，一去不复返。
提高核心区的集约化开发，必然涉及城市更新，“十四五”规划甚至将城市更新上升为国家战略，从 2021 年全面推开。在秘密看来，此举会释放大量核心区土地，也会掀起更新区与新开发区的购买力争夺战！
听着危言耸听，但数据显示2021 年深圳城市更新项目土地供应面积为两集中土地供应面积的 64%。最先尝到城市更新这杯羹的佳兆业估算：目前存量总市值为 500 万亿，按年城市更新速率2%计算，城市更新项目将释放出每年 10 万亿元的价值。2020年全国商品房销售额是17万亿。
但城市更新是个风口，特别是在以老旧小区、老旧厂区、老旧街区、城中村等‘三区一村’广泛分布而且是土地价格飞速上涨的地方。
王石说“深圳 1044 个城中村里居住了 60% 的城市人口，为四面八方来到深圳追求梦想的人提供了第一落脚点。”在天津，外来人口的第一落脚点过去是诚基式群租，后来是大面积连片老旧小区，这波人的第一次购房多去环外，构成环城市场很长时间以来的流量。
据戴德梁行数据，天津办公物业存量面积230万平方米，商业存量234万平方米，其他业态存量超500万平。这组数据中应该不包括工业厂房。
在城投集团的新闻里提到：聚焦“城市更新”……梳理出旗下存量土地整理面积约3.1万亩，可出让经营性土地1.4万亩，可出让建筑面积超过1900万平方米。无论从实施主体还是市场数据看，天津城市更新市场空间很大，也必然是未来天津地产市场的新生力量。
PART02
排排坐:提升改造不是地产商的生意
去年12月，滨海新区出台《城市更新试点工作指导意见》，包括新区旧工业园区、旧城区、轨道交通站点周边、海河发展轴线两侧等四类区域。具体包括经开区东区、高新区（华苑片区、海洋片区）、杭州道街（洋货市场周边）、胡家园街（华北陶瓷市场周边）、大沽街（大沽化地区）等几个片区进行城市更新试点。
政策很详细，但只说了要更新哪里，距离解决如何更新的问题，还有相当距离。
今年6月，天津政府发布了《天津市老旧房屋老旧小区改造提升和城市更新实施方案》，成为天津城市更新的纲领性文件。文件对老旧房、老旧小区及老旧片区分门别类给规定，老旧房该保护的保护，该改建的改建，该拆了重建的重建，注意是老旧房屋！
老旧小区是提升改造基础设施，完善提升便利性设施，提升丰富品质类配套。没提一个“拆”字。真正涉及城市更新的是集中连片区域。所以安装个下水管那仅仅是提升，在老旧住区里开发个袖珍地块顶多算是传统地产开发。
从单套房屋到单个小区，再到一个片区，从大到小给了明确方向，单套房屋的改造与老旧小区改造无论如何看，都更像是施工企业的生意，城市更新才真正具备地产企业最想要的的腾挪空间。
PART03
三类目标，三类方案
就集中连片的改造来说，麻烦是：谁来干、怎么干、如何赚钱？
谁来干涉及到主体，是政府定方案，拆完带方案出让给地产商，还是地产商研究方案、讨论拆改，最后再上市？上海选的是前者，深圳选的却是后者，天津此前提：引入市场力量和社会资本。但是随后设置了俩个城市更新的主体公司，泰达与城投。
国资控股，更像是鉴于上海与深圳之间的模式，既可以均衡利益，也可以解决城市更新所需要的巨大政府沟通成本问题。在设立俩个主体公司之后，是全部拆除重建，还是借助老建筑摇身一变？或者是不伤筋动骨，重新定位？
深圳将城市更分成了综合整治、功能改变、拆除重建三大类：
综合整治：不改变建筑主体结构与功能，修葺式更新。
功能改变：改变部分/全部建筑的功能，保留原建筑的主体结构，不改变土地使用权的权利主体和使用期限。
拆除重建：对不符合城市发展和建设要求的用地类型（土地利用率低、消防隐患、基础设施不足、环境恶劣等）进行全面改造。
而滨海在城市更新文件中表明：拆除重建、综合整治或两者兼顾的规划建设活动。从深圳上海经验来看，整治类项目改造力度最弱利润有限，房企不愿意参与。改建类项目改造力度居中、一般需由市级城市更新管理部门审批，房企一般可通过改造、持有运营的等方式参与项目。拆建类项目改造力度最强、审批最严格，是房企参与城市更新的主要形式。
按照改造对象来看，主要分为村改、城改和厂改，但是天津涉及到的基本是城改和厂改。城改类项目因为涉及的业主主体太多，周期极长，但是“旧厂”改造业主就是厂房所有人，是房企最青睐的方向。
PART04
5~8年，漫长的拉锯战
出手6个目标片区，滨海在城市更新上的想法不小，这也难怪，刚刚确立了“滨城”独立发展的滨城需要有“成城”的抓手。如何让开发区、于家堡以及老塘沽这三大核心片区融合成为新兴的城市中心是最核心的问题。
老塘沽是老，烟火气成熟但老旧小区连片，开发区定位高大上，但五大街以北南海路以东都是工业区，于家堡还不具备独立核心的功能。城市更新是让老塘沽焕发现代城市面貌的活力，给开发区解除束缚的一把利刃。
6月，滨海启动对洋货片区的意见征集，征集表涉及现有居住情况、安置方式及需要增加的设施种类调研。很多粉丝询问我的看法，只能说意见征询是长途跋涉的第一步。
城市更新项目分为四大步骤，（1）计划立项、（2）专项规划报批、（3）实施主体确认和（4）土地获取，在大多数地区，完成四个步骤耗时可达5-8年，流程越靠前项目不确定性越高。
计划立项阶段，指满足申报条件，比如面积比例、改造意愿比例等。改造意愿征集是立项前的关键步骤，如深圳为单地块“双2/3”，珠海为旧住宅“双95%”，非旧住宅“双3/4”。在完成意愿征集后，经区、市两级审批后项目纳入“城市更新单元计划”才意味着立项成功。
大多数人同意改造后，需要申报规划编制情况，参与主体不论是村委会还是居委会、甚至是房企目标是获取更多宅地，但是政府的天然诉求是提高公共环境、公共配套、产业比例。这是个漫长的拉锯战过程，一般情况都需要耗时1~2年。
图4. 城市更新流程第二步：专项规划报批
在规划审批之后，最大的障碍即将到来：搬迁安置！
以塘沽地铁站为例，周边涉及商业设施、政府公用甚至是厂房以及大面积居民楼。如果重新规划，必然需要将涉及到拆迁与改造的产权集中到一个主体手中，也必然涉及实施主体与众多业主谈判的漫长过程。
为了应对钉子户，各地都有很精明的做法，譬如珠海：规划批准2年后，仍因搬迁谈判未完成等原因未能确认实施主体的，如果已签订搬迁安置补偿协议的不动产产权比例不低于95%，市、区政府可以依法对未签约部分房屋实施个别征收。
深圳是“个别征收+行政诉讼”机制——旧住宅区已签订搬迁补偿协议的专有部分面积和物业权利人人数占比均不低于95%，区政府可以对未签约部分房屋实施征收。
经历了重重困难之后，单一权利人终于可以获取项目了，但如何出让？按规矩是招拍挂，但招拍挂明显对前期参与的企业不公平，所以在滨海新区的相关文件中特别提出:协商式规划，招拍挂前移。换句话说与深圳模式相比，会先确定实施主体，后进行规划与实施。
按上海深圳的经验来看，从项目开始到落地，需要5到8年，无论是对于开发企业还是政府，甚至是片区居民，都是个巨大的考验。在深圳上海已经跑了很多年之后，天津才刚刚迈出第一步，但是在模式成熟之后，天津市场更新的潜力不容小觑。
PART06
真正的更新：滨海6+和平1
目前真正称得上城市更新的，除了滨海给出的经开区东区、高新区（华苑片区、海洋片区）、杭州道街（洋货市场周边）、胡家园街（华北陶瓷市场周边）、大沽街（大沽化地区）6个之外，还有一个片区就是和平劝业场地区。
按劝业场规划，涉及范围115公顷，设计范围70公顷，目标是打造国际消费核心区。
“主街”（和平路、滨江道）定位后现代中心商业区；“后街”（河北路、山西路、长春道、锦州道等十条道路）定位休闲体验区。要求要结合产业，传承历史，革新功能，对建筑功能混合使用。
劝业场地区交通混杂，商业模式落后、空间局限、业态老旧，与当年重庆解放碑非常类似。而解放碑在2018前后进行整体升级改造，空间更新之外，利用首店进行激活，占到全区新引入首店的86%，覆盖5G发展网红经济，利用天台等网红点发展夜间经济，形成商贸、金融、文艺的新标签。2020年十一全天人流量 65 万 人 次，1到 4 日，累计人流量237 万人次， 经济活力激活非常显著。
劝业场以综合整治与功能革新为核心，但是塘沽、华苑、经开区东区几乎无可避免会是以有机更新与拆除重建为主。经开区东区，大面积存在工业厂房，事实上已经形成了工业围城的局面。如果解决滨城的发展空间，必然会产生新一轮的退二进三，大面积土地会存在功能性质转变，也会释放出大面积居住用地资源。开发区的地位会进一步强化，响螺湾、生态城的购买力必然会分流。
华苑同如此，环内布局大量厂房且部分企业事实已经停止生产，这些片区土地性质转变也是必然。住宅用地作为平衡整体项目经营空间的砝码，比例暂且不论，必然是个重要角色。如果在华苑与经开区东区释放大面积住宅用地，可以想到会对大量周边新兴开发片区形成直接的竞争。
秘密君曾经研究过胡家园，在塘沽众多片区内，胡家园房价是最低的，核心原因就是：乱！交通混乱、配套混乱、产业混乱、城市界面与管理水平混乱。但是从区位要素来看，海河对岸的塘沽湾、金海湖都已经到了赶超胡家园的水平，但胡家园依然纹丝不动，大凡进入的多数都得喊后悔。
这类型片区的城市更新如果进行彻底，会根治片区面临的难点与堵点，优化整个片区的环境，在房价表现上明显会更具吸引力。相比于同类价格的诸多新区而言无疑是个显著的冲击，更不论超多刚刚起步的新区。
秘密君曾说“户籍制度的崩溃是房地产最后的机会”，因为在户籍藩篱倒掉后会是最后一批人口大面积流动，一旦户籍与住房双重落定，这种流动带来的需求就会消失。从这个角度来看，大面积刚刚起步的新兴片区时间机会并不充裕。人口不是无止境的涌入，土地也不是无止境的可以开发，城市更新会持续释放老城区的活力，而老城区占据成熟、人口、便利、区位等多方面的优势，对很多新区将会是一次降维打击。虽然天津刚刚起步，但全面铺开的城市更新已经为购买力争夺战打好了伏笔。
转发+V，共同探讨城市更新这个新命题!