南开楼市，开挂！
把“王者冠冕”颁给它，应该不会有人有意见。
不是危言耸听，南开的新房，以后可不是“想买就能买”了！
它正在“劝退”一大批买房人。
扎心吗？但却是事实。
没错，南开的新房越来越贵。
贵到房价吓人。
旭辉铂悦公望6.3-6.8万/平米；绿城凤起悦鸣6.5万/平米；招商天拖项目5万+/平米。
以前觉得金地阅千峰是天津房价天花板，如今它都被比下去了。
不，据说金地阅千峯洋房要卖到10万+……
再看地价，吓人程度一点也不小。
灵隐南里、昌源里，起始楼面价3万+/平米。
比旭辉铂悦公望起始楼面价涨了至少25%，那房价呢？还用说吗？
明年上半年，能明显感受到，南开房价的“新高度”。
天津罕见的高热度土拍，都集中在南开。
对房企来说，南开意味着“渴望但不可及”。
为什么南开地价、房价一浪高过一浪？
因为南开没有可大面积开发的新区，能出让的地块有限。
算上全部，建面也不过400万平米，仅一个新梅江建面就1800万平米。
物以稀为贵啊，不贵才不正常。
更何况，南开的人文底蕴，哪个区也比不了。
不信去问问，很多外地人“只知南开，不知和平”。
南开是天津的高校阵地。
有南开大学、天津大学等16所高校，在校大学生占天津市大学生总数一半以上。
所以，南开是天津人口文化素质最高的地区，是高知阶层的汇聚地。
如此强势的南开，最大问题是新房供应太少。
39平方公里，就8个新盘在售。
要么太贵，要么位置不理想，要么产品有缺陷。
虽以留在南开为荣，但还真“无从下手”。
很好奇，南开什么样的房子能卖的好？
市区的新盘分三种：豪宅、改善、普宅。
南开总价800万以上的房子，竟然成交量超高。
这种顶豪房源，不全是卖给南开人的，更多面向全市高端改善。
金地阅千峯、正荣紫阙最小也要160平米以上。
即将入市的旭辉铂悦公望，最小110平米，绿城凤起悦鸣，最小120平米……
这些都是卖给全市的豪宅。
南开成交最高的面积段，集中在90-110平米；成交最高的总价段，集中在400-450万。
这才是卖给“南开本地人”的，但恰恰供应比较少。
如此说来，南开4万+的改善盘，才是真正的香饽饽。
终于，南开要有新盘入市了。
天拖板块的——天保上城观景。由天保基建开发打造。这也是天保首次进市区。
整体分A、B、C三个地块。
其中A地块为1.8万平米的体育场馆设施，B地块为住宅用地，C地块为公安派出所。
住宅地块规划高层、小高层。
整体形成比较大的楼间距，采光和通风效果更好。
裙楼部分，采用灰咖色金属板搭，配米白色石材，投入成本不低。
客厅采用超高窗墙比的落地窗，采光面积最大化，是当下改善盘最流行的配置。
在社区内设计了近4000平米的中央景观区。
中央景观区由自然山水景观、会客休闲、林下休闲、社区交流、儿童活动五大主题打造。
同时，还设计了活力健身步道和休闲娱乐环路。
户型约99平米起步，还包括约107、115、131、134、137平米。
所有户型均带阳台，南向卧室均为飘窗设计。
整个来看，是改善板块中的改善盘。
自调控以来，南开已积压了大约100万平米的改善需求。
高价盘“消费不起”，要么选择天保上城观景这样性价比高的新盘，要么外溢到西青区。
现在，改善的势头已经飚起来了。
从保值度来说，这样的盘更有潜力，因为稀缺。