首先,别误会,这个题目是小编想写的,并没有谁和谁真要打架的意思。
昨晚我的同事们在天猫好房上直播,上半场聊起了5月天津首轮集中供地竞拍盛景,看到网友弹幕都在问“下半年天津有什么新盘?”主播回了一句天津话:“多了去了。”
这段时间以来,我有一个很明显的感受:集中供地会引发下半年天津楼市的供给侧变化。
很明显从6月末开始,天津的新盘们掀起了一场“抢跑竞赛”。并且,从产品外立面到户型设计上,这些新品也很有可能逐渐颠覆目前市场上近2年存量的各位“老炮”们。
上半年,天津新房市场可谓迎来一轮“小牛市”。而进入7月,不少置业顾问都感受到了蓄客和销量上相对“上半场”的压力。也许各路新品纷至沓来,颠覆+洗牌,对下半年市场倒是不错的“冲喜”。
还有4个月,天津楼市说不定真的会“掐起来”。
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新盘“下饺子”式亮相
近期的天津新房市场,真是开了锅的热闹。
融创北辰、海教园、空港的三个新品案名+外展场接连亮相;绿城一场发布会,其西青两盘和南开核心区项目的案名、外展也均获曝光;中交河东地块案名带着产品一起登台;天保南开、空港两项目外展出街;中海河北区609地块搞起了案名征集活动;新城北辰南仓项目外展也闪亮登场……
除了上述项目,那天看朋友圈,发现招商蛇口南开天拖项目也计划亮相,又听业内小道说融创绿城水西项目也已经在推进中。说实话,这两个项目未来如何呈现,买不起的小编也忍不住想看个热闹(下一句很关键),简单的说,就是虐一下自己的心。
很多人都在猜测融创绿城水西项目,到底会采用传说中的桃花源产品系,还是雅颂系——不过也可能大家猜测的都不对。给点时间,自然会有惊喜。而且,急什么?8月底天津二轮供地仍然有一拨水西地块要来,还是低密度产品。梅江和水上板块,可能这次真的——后继有人。
*7-8月已逐步披露信息的新盘们
其实这么看,短短30多天,已经有十五六个项目案名、外展陆续亮相,可以说平均每45个小时,天津就会有一个新盘加入2021下半场的赛道。而这个频率,随着金九银十的到来,说不定还能进一步缩短到24个小时——也算是奥运年天津楼市自我刷新的记录。
“开锅”的楼市,对购房者是个好消息。
有的放矢,就看您手里的饺子往哪个锅下了。
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新盘太多,帮您划重点
新盘太多,有必要帮大家简单总结总结。
1、简单说,目前市场上跑的最快的是融创。海教园和空港两个项目,案名、户型、外展轮番曝光,推进速度极快——快到海教园项目上周六已经排卡了——融创,不愧是你。
当然,这俩项目飞速前进,跟这俩个板块上半年的市场热度必然相关。空港教育资源飞升,吸引了不少看客。而海教园今年逆袭,出货速度领军环城,还有人不知道吗?
2. 说到空港教育环境,不得不提6月份天保九如品筑项目附带的——逸阳空港小学、贝赛斯国际学校——两座名校动工。发展成熟日益饱和的空港一期,已成为东部综合性核心板块。而教育资源的引入,则为空港二期开了个好头。从中受益的也包括远洋潮起东方、复地林与里,以及未来更多的空港二期供地们。
*部分市区环城已公布案名新盘项目(点击可查看大图,以及不好意思,图里实在放不下万科了)
3. 万科在滨海已历三开三捷:从中央商务区的万科大都会、到重回生态城的万科生态之光、再到胡家园的滨湾万科城——克而瑞7月销量排名,万科滨海三盘齐登榜,可见万科品牌和产品在滨城认可度和影响力。再度登陆响螺湾,万科新盘滨江都会的市场表现,怎能不让人期待?
4. 再来说说绿城发布会。继桃李春风、诚园、御江臺之后,绿城在津首次一年同启三盘——上半年新拿地的三个项目同台亮相,针对高端、改善、刚改三类人群推出对应产品。其中,梅江板块的柳岸晓风,是绿城沿袭多城的高端颜值级产品系首次来津,户型设计偏向改善需求。而我个人更好奇凤起悦鸣将打造怎样的户型尺度,以惊艳天津传统中心板块。
*回顾近5年楼市,再看北辰这片地价,真不贵
5.另一个不能忽视的板块就是北辰南仓。曾几何时只有金侨、中储的片区,今年涌入了融创、新城、金隅、金侨多家品牌房企。规划、外展纷纷出街,定价么……个人预测,应该都差不多吧。
未来南仓这边将会形成了北辰继刘园、京津路、淮河道、宜兴埠之后,环内北辰的第五大核心,并且也是中环之上的又一全新板块。这个区位,可以说对于承接河北、红桥外溢的改善型需求是具天时地利的。据说这一带也在积极推动引入学校资源,至于是不是师大附校,还是看官方消息最为稳妥。
6. 总的来看,这拨新盘小户型当家已成趋势。特别是环城区域,具备落户自住潜力,为适应总价预算低的刚需购买人群,开发商也很理智地设计了很多70-90㎡中小户型的产品以迎合市场需求。控总价依旧是调动购买力的重要方向。毕竟环城200-300万的刚需刚改项目比比皆是,若过于专注中大户型——除了梅江板块——环城还没有达到这个水平。总价的冲锋号角依旧没有吹响。
*中交春映海河算是河东新盘的开门红
7. 当然,各位购房者最关心的是这些新盘要卖多少钱?说实话,不开盘不知道开发商报价,开了盘小编也看不到实打实的成交价格。这里只能依照业内小道和经验预估一下:除了核心区的绿城凤起悦鸣,理论上应该单价破6W之外(因为距离最近的旭辉铂悦公望对外报价口径在6.3W)。南开的天保上城观景外展报价4.3W左右。河东的中交春映海河据说首开报价3.3W+,当然据置业顾问介绍,首开价格应该……非!常!合!适!究竟有多合适,还要见仁见智。融创云潮府,今天排卡的朋友跟我说,洋房均价2.3W-2.4W之间。天保九如品筑,之前在外展咨询表示预计均价2.1-2.2W。
其实总体看来,市区环城的价格递进应该保持在4-3-2的空间之内,不排除有1的出现,毕竟环城也有非主流板块。具体价格根据板块不同有所差异,如果报价您知道,可以评论区里留言,或者私信给我们。
8. 下半年的新盘还有多少呢?那得看首批集中供地的45宗成交地块里还有多少没现身。市区环城来说,最近国展西的中铁建设新地块、河北的中海609地块、红桥的中交报春里地块都已经披露规划图,据说中交陈塘新地块、金钟的金地融信项目、津滨大道的首开天房誉东苑规划也都已经在路上……此外,还有很多远郊滨海的新盘,平均单盘规模都在300-2000多套。
产品、规划与总价的定位之外,一个盘能不能销得好,就是要看人口需求的流向性。天津市场广义的刚需主力依旧在武清、西青和生态城,这个态势我个人认为,短期内不会改变。
说了那么多,昨天克而瑞发布了天津7月销量榜,从市场情况来看,成交面积环比6月略有下滑。所以,各家房企都把放在二轮供地上的目光,转向了抢夺购房者的注意力。谁能先抢到市场,谁就能跑在前列。购房者就像我们读书时的老师——永远只会记住第一名。
要在45个新盘中被购房者记住,还得从盖头下找到属于自己的秋香,确实很有难度。何况二轮61宗集中供地也已经在路上,再有两周就又要有一大波新新盘预订市场。2021年剩下的四个月,天津新盘间的博弈,注定要到来。
更何况,还有那么多二手房。
等着一起上战场。
Ps:我不会写稿,就是碎碎念。