7月新房供应一线增势保持上海创新高，近8成二、三线环同比转跌。土地市场集中供地后空窗期，成交规模腰斩而地价环降28%。
◎ 文 / 克而瑞研究中心
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7月，房地产市场有所降温，供求皆走弱，其中一线城市成交仍处高位，上海多盘日光，近7成二、三线城市成交同比转降，徐州创年内新低。22城集中供地空窗期，土地成交量价齐跌，平均溢价率、流拍率分别回升至13.9%和17%，流拍地块主要集中在青岛、长沙、太原、南昌等非热点城市。
新房供应
一线增势保持上海创新高
近8成二、三线环同比转跌
7月房企推盘积极性不高，本月供应保持稳步回落。29个重点城市预估新增供应面积2216万平方米，同环比齐降，降幅分别达到了18%和15%，经历了年中供货高峰期，迎来阶段性回调。
分能级来看，一线城市供应量保持增势，4个一线城市7月供应面积为383万平方米，环比增长29%，同比增幅也达56%。北京、上海供应量持续高位波动，其中上海单月供应量达188万平方米，创年内新高，嘉定、奉贤、青浦、宝山、南汇等区域集中放量，累计供应占比高达7成以上。广州、深圳供应环比持增，同比回落，不及去年同期。
热点二三线城市供应规模高位回落，同环比齐跌。25个监测城市7月合计供应1833万平方米，环比下降20%，同比下降25%。不同城市分化加剧：仅无锡、东莞、厦门等少数东南沿海城市，房企推盘积极性较高，7月供应规模同环比齐增；多数城市本月供应量保持降势，武汉、郑州、昆明、南宁等同比降幅均在5成以上。预判下月，我们认为，年中房企业绩冲刺季已过，7-8月本属淡季，房企推盘积极性不会太高，整体推盘量有望与本月持平或小幅回落，不过不同城市间分化行情依旧，对于基本面较好的核心一二线和强三线，房企依旧会加快推盘节奏，而针对部分缺乏基本面支撑的三四线城市，供应也将大幅回落。
新房成交
热度回落仅一线成交高位保持，
近7成二、三线成交环同比齐跌
7月典型城市商品住宅成交热度略有回落，29个监测城市预计成交规模达2420万平方米，环比下降11%，同比由正转负，下降12%，较2019年同期降幅也有2%。
分能级来看，一线城市7月预计整体成交新房293万平方米，环比下降17%，与去年同期基本持平，较2019年同期增长15%。4个一线城市经历了年中放量，本月环比皆有不同程度回调，同比来看，广州、深圳小幅回落，在调控的层层加码之下，投机性需求被遏制，整体市场也渐趋理性；上海、北京整体成交热度依旧较高，7月成交表现显著好于2020年和2019年同期，居民购房热情有增无减。
二三线城市成交量稳步回调，25个监测城市7月预计整体成交2127万平方米，环比下降10%，同比下降13%。半数城市同环比齐降，南京、杭州、常州、东莞、宁波等前期“高热”城市需求透支严重，本月迎来阶段性回调，仅成都、天津、福州等少数几个城市稳步放量，7月成交量同环比齐增，显著好于2019年同期。预判下月，我们认为，二三线整体成交动能减弱，或将与本月持平或小幅微降，前期出台调控的热点城市或将延续低迷走势。
库存
超6成城市存量环比回落
但大连长春等消化周期仍达22个月
7月热点城市整体保持供求平衡态势，部分城市如上海、广州、徐州、东莞等因为供应加推影响供求比略增。徐州、东莞、厦门、无锡、杭州呈供过于求，而济南、合肥、常州、郑州、武汉、佛山单月供求比小于0.8。
值得注意的是，多数城市新房销售仍处于热火状态。如上海、杭州、济南、宁波、南京、合肥、长沙消化周期不足1年。对比长春、大连、昆明等存量积压城市而言，热点城市间市场分化尤为明显。
成交结构
上海中档占比回落11PTS
北京90平以下占比再降4 PTS
从价格段分布来看，低档产品占比上海、北京分别上升2、1个百分点，深圳持平；中低档产品占比上海、北京分别上升6、2个百分点，深圳下降2个百分点；中档产品占比上海、北京分别下降11、3个百分点，深圳下降3个百分点；中高档产品仅上海上升4个百分点，北京、深圳持平；高档产品占比仅北京下降1个百分点，上海、深圳持平。
从面积段分布来看，90平方米以下产品占比上海、深圳分别上升4、6个百分点，北京下降4个百分点；90-120平方米产品占比上海、深圳分别下降10、3个百分点，深圳上升2个百分点；120-144平方米产品占比仅上海上升5个百分点，北京、深圳持平；144-200平方米产品以及200平方米以上大户型产品成交占比上海上升6个百分点，北京、深圳大体持平。
二手住房
成交环比再降16%且连跌4月
深圳同比锐减79%领跌
2021年7月，二手房市场整体规模有所回落，10个重点城市共计成交499万平方米，环比下降16%。基于去年同期经济复苏市场需求持续释放，同比回落3成，同比2019年也由增转跌至18%，基于全国二手房市场监控加码，整体市场成交有所抑制。
具体到城市来看，10城环比表现普遍回落，仅成都较上月几乎持平，其余城市均有不同程度下跌，杭州、青岛回落超3成。同比来看，整体表现均有下跌，仅南昌二手房市场仍需求坚挺，同比增幅小幅上调至45%；受限于楼市调控，深圳市场长期下行趋势稳定且跌幅扩大，同比下降扩大至79%，同比2019年也增至65%降幅；南京、青岛因调控升级成交降温，同比回落超3成，南京较之2019年仍有32%增长。
当前全国主要城市二手房住宅市场表现受调控稳中有降，叠加下半年新房市场持续供应，预计后续将持续趋稳小幅下行。
土地市场
集中供地后空窗期
成交规模腰斩而地价环降28%
截至7月28日，全国300城经营性土地成交总建面10786万平方米，环比近乎腰斩，同比下降58%；成交总金额2931亿元，同、环比分别下降58%和63%；平均楼板价降至2718元/平方米，环比再跌28%。
土拍平均溢价率回升至13.9%，环比增加1.1个百分点。其中，一线城市平均溢价率降至1.5%的低位，仅上海、广州和深圳少量商办地块出让，多数地块均底价成交；二线城市平均溢价率19.4%，环比增加7.4个百分点，主要原因在于西安大量超高溢价地块成交；三四线城市平均溢价率小幅回落至13.6%，环比减少2.3个百分点。
平均流拍率回升至17%，流拍地块主要集中在青岛、长沙、太原、南昌等非热点城市。从地块属性来看，这些流拍土地多为区位偏远、商业公建占比高的土地，故流拍概率较大。
一线城市成交建面61万平方米，同、环比分别下降86%和90%。成交金额64亿元，同、环比分别下降92%和93%。平均楼板价10451元/平方米，同、环比分别下跌42%和27%。上海仅成交了6宗商办地块，除2宗加油站地块外，其余4宗地分别位于临港和闵行等远郊片区，均以底价成交；广州同样底价出让4宗商办地块，分别位于天河、黄埔两区；深圳宝安区则高溢价出让了一宗酒店用地，北京则无成交。
二线城市成交建面1074万平方米，同、环比分别下降82%和85%。成交金额338亿元，环比下降91%，同比下降87%。平均楼板价3151元/平方米，同、环比分别下跌30%和40%。本月无一重点城市集中土拍，成交规模自然大幅减少。其中，西安成交规模居首，月内成功出让14宗地，总成交建面达203万平方米，合计揽金72亿元。由于高陵、临潼等远郊区域不限价，多宗地块溢价率超100%，平均溢价率增至87%，稳居二线城市首位。值得一提的是，首轮集中供地中表现比较突出的重庆、杭州、福州等城市，商办用地土拍热度均较低，大部分城市溢价率归零。
三四线城市成交建面9561万平方米，同、环比分别下降49%和28%。楼板价降至2620元/平方米，环比上涨%，同比上涨40%。在CRIC重点监测的三四线城市中，南通、常州、金华、淮安等多城均有集中拍地，成交建面均超100万平方米。南通成交异常活跃，共计成交41宗地，总成交建面达562万平方米。其中，首次集中土拍共有26宗地，揽金410亿元。由于南通此次对出让地块采取多样的土拍规则，热点地块全部限地价、限房价，因此首轮土拍热度较此前有所降低，26宗地中仅有9宗进入摇号环节，平均溢价率仅4.2%。另外，常州成交了27宗地，总成交建面达157万平方米。其中，市区集中推出了7宗双限宅地，吸引多家房企竞拍，最终全部触顶摇号。在多个热点城市加强土地市场调控，严控溢价的影响下，三四线城市的溢价率已经连续三个月回落，本月低至13.6%。而作为热度最高的长三角区域，本月溢价率超过20%的城市也较上月明显减少，成交量超50万平方米的热点城市中仅有芜湖的溢价率超过了20%，三四线地市热度在“强管控”下出现了一定程度的降温。
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