天津的二手房，还在煎熬。
逼空行情，一发不可收拾，未见止血……
只有业主，才有切肤体会，用最朴实的两个字概括：难卖。
昨天碰到一位群友，2017年88万在东丽湖买了套高层，现在卖78万。
已经认头赔钱了，只求能卖掉，但结果……哎……
逼空行情，几乎不可逆。
不管新房、土地市场如何，二手房也没能摆脱“地心引力”。
7月，天津市区、环城二手房成交均价下跌0.59%。
接下来的几个月也不会抬头，没悬念。
随便看最近成交的房源，能“平手”出简直堪称奇迹。
更多都是“无降价，不卖房”。
即便是和平学区房，也得调价近10次，降个三五十万才能卖出去。
团泊西的挂牌价，怎么涨上去，还得怎么降下来。
像禹州御湖郡这套房，调价8次，最后降了34万才成交。
折合单价1.16万/平米，成交周期长达两年。
日光之下，并无新事。
这两年，见过太多“中道崩殂”的价格联盟。
天津二手房，是最接近“原子化”的市场。
一千套房背后有一千个心态各异的业主，上万个变量，互为竞争对手，不得不价格PK。
如果9、10月或者年底想买新房，给自己的房价“沉重一击”是先决条件。
所以，二手房的逼空行情，还会持续。
最近降价比较凶的房源，10个里8个出自市区。
能看出两种类型： 清仓； 换筹。
比如华夏津典泉水园265平米房源，挂牌价高达939万。
当年买这房子的，也是有钱人，明显业主要清仓了。
虽然单价降到了3.5万/平米，显然还不够。
6月成交的175平米户型，单价也是3.5万/平米，这套265平米房源，单价还没降到位。
其它400万以内的房子，更多是换筹，换一套产品好、物业好的房子。
卖一买一的改善，在这个淡季中，还在跃跃欲试。
灵魂问题：二手房什么时候卖合适？
不怕挨骂：大部分房子，短期都不会抬头。
只有和平、河西、南开的重点学区房、品质次新房能逃脱这个魔咒。
天津短期不会有大量人口涌入；
现在的时点，更不会有利好楼市的政策出现，不能也不敢。
50年后房价可能是另一个维度了，如果只看眼前，最近两年什么时候卖？
现在能卖就现在卖。
有人说，你买了新房，以后变成二手房也卖不出去啊？
有可能是这样，但你至少享受了居住价值，享受总是要付出的。
如果是新产品（落地窗、玻璃幕墙……），未来二手房竞争对手少，不见得有多难卖。
成交量怎么样？
7月，贝壳、我爱我家、中原地产三家共成交4684套房源，比6月减少了2%。
太阳一抬头，楼市就低头。
淡季成交量减少正常，8月还会少。
市场逻辑是：量在价先，量变到质变。
天津二手房，貌似“规律失灵”，量涨，价也跌，量跌，价也跌。
二手房的供应量，相当于十几万套同时出货；新房虽然供应量也大，却是有节奏的控盘。
当需求没那么大时，二手房就只剩下价格踩踏了。
成交量上不来，对于买卖双方都是一种伤害。
买家买不到想要的房子，卖家也无法变现置换。
没错，现在贝壳的挂牌量还是15万套。
怎么说不重要，咱们静观其变。
别看7月二手房成交量降了，没想到带看量竟然涨了。
贝壳找房日均带看4512次，比6月涨了5%。
以为没人愿意三伏天各个小区转着看房，跟中介一打听，还真不是。
确实人不多，但也没太少。
中介表示，现在很多是“礼貌性看房”：只参观，不出价。
“看了好几套，都挺好，你问他心理价位多少，他也不说，只说再看看……”
当下二手房的典型特征：僵持+凝固。
其实就是观望，整体大环境也没什么好消息。
除非猴急猴急的，否则谁看着阴跌的房价，都不敢轻易下手。
7月，带看量TOP10的房源，以低总价落户居多，王顶堤、东丽湖、华明镇……
这个天气，能出来看房的，肯定是“近期就得买型”。
武清高铁站、下朱庄的二手房关注度也比较高。
7月北漂还能来津，现在不行了，疫情对二手房成交量是巨大利空。
7月，市区、环城十区，只有和平区二手房成交均价上涨，其余全部下跌。
东丽、北辰、红桥跌幅都较大。
和平房价还在涨吗？
7月5日和平学区房新规公布后，至今一个月，房价有什么变化？
（在小升初登记信息时，需与入学时登记的房本和户口信息一致，方可参加填报志愿随机派位录取，否则只能统筹安排在有空余学位的公办初中。）
摸底一圈，有两个特点：
挂牌量平稳。
此前推测，锁死6年，会不会有大量房源下架？
据监测，7月7日和平二手房挂牌4671套，至今仍保持在4500套以上。
比较平稳，没什么大变化。
挂牌价，要么降，要么平稳，很少有再涨的。
7月5日新规出台后，不少挂牌价调涨，有的竟一下子涨22万。
比如襄阳道24平米房源，岳阳道学片。
7月9日涨价5万，但月底又降了2万。
世昌里39平米房源，7月9日新挂牌，320万，略高了。
8月7日又降价29万，也没什么带看。
这一轮的博弈结果：
和平学区房形不成涨价气候，挂牌价跳涨是一厢情愿，买房人对高价不认可。
目前，全国“教育调控”，大家一致共识是：
高价学区房风险极大，不再“逆行追高”。
小区成交TOP10，第一名又回到诚基中心手中。
关键是性价比，200万出头，能买个60平米凑合住的。
同样的价格，只能买到三片30多平米的私产。
三片涨了一波后，诚基中心优势更明显了。
奥城公寓、景兴西里、新城小区、东惠家园……这些老牌“成交大户”又冲出江湖。
没别的，低总价，落户房。
华苑的天华里、安华里、居华里又上榜了。
之前也说过原因，一个是南开实验小学口碑越来越好，另一个因为它是九年一贯制。
天津的二手房，正有两把“达摩克里斯之剑”悬在头顶。
信贷
银行的两条红线正在发威，天津不少银行额度收紧，下半年也不乐观。
二手房放款速度变慢，甚至有的银行保证不了时间。
详见《天津房贷额度突然收紧，利率出现上浮！》。
如果年底买新房，卖二手房还得早作打算。
疫情
黑天鹅再次出现，楼市谈不上休克，但也会“半昏迷”。
特别是低总价的落户房，成交或将受阻，导致置换改善也受影响。
不过，对于业主来说，还潜在一个机会：8月底的“高考新政”。
如果执行“高考三年学籍”，就意味着初中就要转学到天津。
市区二手房，包括海教园、生态城等初中还不错的区域，会有一波行情。
一旦出现，想卖房，别犹豫。