天津土拍市场将如何变化？第二批集中供地各地政策“打补丁”

自6月末首批集中拍地收官后，7月整月22城集中土拍集体缺席，土地市场被动“降温”。供应方面，7月中上旬仅有无锡、深圳两城发布第二批集中供地，直至7月末，天津、福州、杭州、济南、青岛、沈阳、苏州等7个城市扎堆供地，上海也发布了预公告，第二批集中供地方才迎来“井喷期”。

分城市来看，除苏州、杭州、天津和济南四城供地规模较首轮下滑外，其余7城市二轮集中供地规模较首轮均有明显上涨，尤其是深圳、厦门、青岛等地，供应规模均实现翻番。另外，沈阳、长春、无锡、福州供地规模也有明显上涨，从这一角度来看，第二轮集中拍地房企拿地的机会明显增多。

11城第二轮集中出让地块底价楼板价为7332元/平方米，与首轮集中持平，整体供地质量没有大的变化，但城市内部表现各不相同。其中，苏州、深圳、青岛、天津、杭州等城市二轮集中供地质量较首轮有所提升，底价楼板价涨幅均超10%，这很大程度上与供地结构的改变有关。

土拍规则方面，本轮集中供地竞拍规则较首轮更加完善和细化，体现了精准调控的方向，尤其是上轮竞拍中市场热度较高的杭州、无锡、苏州等城市，均针对其首轮拍地时暴露出的问题，出台了“打补丁”新规。

另外，在首轮拍地中表现相对平稳的天津二次集中土拍也出现了新变化，首次在出让条件中加入自持租赁建筑面积的“硬性”要求，并规定了对应的自持租赁住房套数。本次确定的61宗出让地块中，共计18宗地块附带自持租赁建面条件，占比达29.5%，这无疑增加了房企的成本压力，房企在拿地时会更谨慎，也在一定程度上稳定了房价和地价。

截止8月5日，11个已经发布第二轮集中供地公告的城市中，已经有厦门、长春和无锡完成土拍，接下来我们对余下的8个城市的326宗土地情况进行系统梳理。结果发现：高单价（起拍单价超过1万元/㎡）的土地幅数有87宗，占比高达27%，主要分布在杭州、深圳、天津和苏州四个城市，分别有22、19、17和12宗，优质地块比较集中；相比之下，青岛、沈阳、福州和济南相对较少，均不足10宗。

此外，天津南开区、苏州工业园区、济南历城区、福州晋安区等均挂出多宗优质地块，房企也可重点关注。