有关“开放三胎”国策的讨论，正在上演为一场全民网络吐槽大会。
甚至，像整顿天价学区房、封禁校外辅导、官媒的“网游鸦片说”等等，也都被联想成“为提升生育率扫障碍”。
公众对育儿的焦虑可见一斑。
不过，吐槽归吐槽、戏谑归戏谑，众多政策背后更深层次的意义，可能更值得关注。
改革的焦点，再重新回归“公平”二字——防止资本裹挟教育，保证阶层依靠教育上升的机会。
教育均质化，应该是未来中国教育发展的一个重要目标。
而在这方面，天津确实很努力地在实践。
去年5月，天津出台《关于印发深化基础教育优质资源辐射引领的若干举措的通知》。
支持优质公办学校集团化办学，支持南大、天大、师大、外大等举办附属学校，支持引进国内优质教育资源来津合作办学。
所以，才有了越来越多的集团化办学新校，落地国展西、海泰南、团泊西、生态城……
当然，也有人质疑这种集团化办学的质量，认为新开学校只是挂羊头。
但姜Sir相信，这是目前实现教育均衡发展最行之有效的一种方式了。
据业内人士介绍，像河西区的集团化办学实践，已经有10多年，积累了大量的经验、制度和方法。
而且，作为最早时间优质校集团化办学的外围区域之一，海教园今年已经能看到具体成绩。
据公众号“物理男谈择校”对2021年天津海河教育园区南开学校中考成绩的分析显示，和市内六区整体成绩对比，南开学校并不在下风。
估计看到这个成绩，当初选择置业海教园的家长们也能松一口气。
说起海教园楼市，其实市场争议还是挺大的。
姜Sir以为，“确定性”，就是海教园目前最大的利好。
行政区划确定划归津南，能有效提升公共服务；学籍政策确定保持不变，未来预期更确定了。
地铁6号线二期明年通车，国展完成首展，津南吾悦广场运营两年……配套资源更确定了。
仁恒、融创、鲁能、仁恒、龙湖、旭辉、景瑞、雅居乐的8个小区已经入住，片区人气越来越旺。
总之，海教园经过10年开发，已经不再只靠概念一飞冲天，而是将进入全新的发展阶段。
而且，在看过海教园历年成交数据后，姜Sir忽然发现，自己之前认为海教园严重供大于求、项目太多竞争惨烈的印象，并不完全准确。
据天津克而瑞统计，2017年到2020年，4年间海教园新建商品住宅的成交面积，波动其实并不大。
甚至，在遭受新冠疫情的2020年，全年成交量还创出历史新高，达到约41.33万㎡。
再逐月分析成交去年3月到今年5月的成交，每个月的成交波动也很小（非传统淡季），且今年3、4、5三月的成交还有明显增长。
价格也随着供需逐渐平衡而逐步企稳，甚至在今年5月后，中海、龙湖、金科、华宇的项目还涨价800-1000元/㎡。
这也说明，整体市场去化量可以，板块内的购买力有支撑。
再看一级土地市场，在2018年、2019年大规模放地之后，2020年整个海教园只成交了2宗新地块，且都处于南部片区。
那也意味着，目前的海教园基本是在去前几年的库存。随着供地的减少，市场供需会进一步平衡。
但是，海教园楼市也存在另外一个问题，就是115㎡以下小户型最受欢迎，供应量也最大，竞争最激烈。
面对竞争，也只有“产品迭代”一条路可以走了。
从2011年海教园首盘至今，整个板块项目的产品设计也在不断进化，至今已经到了6.0版本。
8月6日，融创海教园新盘云潮府举行产品发布，公示了项目规划设计方案。
三款洋房，两款叠拼。洋房户型分别为建筑面积约76㎡两居，约89㎡、113㎡三居。
较海教园板块的上几代产品，设计又有明显升级。
▲建筑面积约76㎡两居
▲建筑面积约89㎡三居
▲建筑面积约113㎡三居
其中，建筑面积约76㎡两居是最传统的“H”户型，市场上同类产品较多，不必赘言。
姜Sir想重点拆解一下后两款产品。
建筑面积约89㎡的三室，三开间朝南，同类产品市场上比较多，融创做了一点布局调整。
传统洋房核心筒，电梯通常会夹在东西两户南卧室的中间，楼梯与电梯对置。
此款户型核心筒，电梯、楼梯均设置在了北侧。
▲建筑面积约89㎡三居
这样布局，一是改变了入户方式，二是可以避免电梯运行噪音对南次卧的干扰。
尤其是入户方式的改变，避免了开门见厅，营造出一个大约3.8㎡的独立玄关。
别小看这个独立玄关，对小户型而言意义重大——不仅增加了归家私密性与礼仪感，更增加了独立收纳空间。
尤其像现在快递那么多，来不及拆的快件、拆下来的纸箱，暂且堆在玄关处，也丝毫不会影响全屋的整洁。
▲建筑面积约89㎡三居
厨房（K）、餐厅（D）、客厅（L）、阳台（B）“一”字贯通式设计，开间约3.5米，进深约9.35米，构成一个“LDKB”一体化空间。
这样设计的好处，一是可以消灭走道。通往玄关和卧室、卫生间的通道，基本都朝向中间这个公共空间，这样就避免了浪费面积。
二是厨房横置后，与餐厅同为约3.5米的开间，扣除墙体净宽约有3.3米。这个尺度，中间可以增加一个80×80公分的岛台，两侧通道也够人穿行。
这样设计，餐厨关系更为紧密，岛台将成为一个枢纽。
买回家的食材，可以先堆在岛台上，再分门别类放进冰箱、橱柜。
准备做饭时，可以在岛台上面向餐厅备餐，能一边干活一边监督孩子在餐桌上写作业。
炒完菜，一转身先端到岛台上，再从岛台端到餐桌上。
工作日早晨赶时间，就在岛台上吃片面包、喝杯牛奶。
节假日亲友聚会，岛台更是方便大家在一起包饺子、切水果。
总之，在建筑面积只有约89㎡面积里，能实现如此强大社交功能的餐厨，目前市场中确实很少见。
▲建筑面积约89㎡三居
此外，南侧约1.2米进深的阳台，既能和起居室融为一体，又能开辟成室内、室外过渡的第三空间。
预留有上下水，可以洗衣晾晒。也可摆放书桌、花架，用作书房、花房。
建筑面积约113㎡的三室，是目前姜Sir市场中看过的最小一款能做出约30㎡方厅的户型。
它的交通核设计和89㎡户型一样，都是楼梯、电梯在北侧，避免干扰南卧室，同时实现独立玄关入户。
户型正中，是一个方正的公共活动空间。如果把南阳台算在一起，开间约5.4米，进深约7米，面积约36㎡。
玄关、厨房、卧室、卫生间，所有的门均朝向中间这个公共活动区开，消灭了走道，也就没有面积浪费。
▲建筑面积约113㎡三居
方厅的出现，彻底改变了传统家居客餐分离、动静分区的概念，也是人们生活方式转变下的产物。
如今，客厅早已不用来会客，有些人家甚至以投影替代了电视。
看手机的时间大大延长，一家人聊天的时间大大缩短，只有围坐在餐桌前一起吃饭时，才有机会面对面交流。
同时，做饭也变得更有仪式感和社交属性，尤其需要为聚会时多人同时劳作提供空间。
人们的爱好更加多元，需要的空间也更加丰富，打电玩、看电影、弹琴、看书、品茶、健身、拼乐高、展示手办……
甚至像去年疫情时那样，在家开视频会议、上网课、办公学习……
所以，这种将多种功能空间融为一体的方厅，实际上就是家庭活动中心，通过阔绰的尺度，满足各种需求。
继续深入分析，融创这款户型像不像中国传统四合院？
中间的方厅就好像四合院的大院子，三个房间好像四合院的正房+东西厢房，呈“品”字型布置在“中心院落”周围。
这样的布置，互相不会打扰，保证了不同家庭成员居住的私密性。
同时，大家出了房门进入“方厅”，就好像来到“院子”里。
坐在餐桌旁大家一起聊聊天，享用丰盛的美餐；坐在沙发区看一场投影大片、玩一局“吃鸡”；或者在多功能区尽情施展你的爱好。
方厅宽绰的尺度，可以实现家具摆放更自由的组合，不仅可以划分出不同的功能区，更可定期更换摆放方式，令家居布置更有变化。
▲建筑面积约113㎡三居
另外，这款户型的主卧套房舒适度也比较高。
开间约3.4米，进深约4.6米，可以增加衣帽间的空间。连同三件套的卫生间，实现了酒店化功能。
而且，如果把床头对调到门的一侧，对面靠墙可以摆放一排衣柜，收纳面积又比之前的布置形式增加一倍。
▲建筑面积约113㎡三居
说完洋房户型，再来看看叠拼。
这一次，融创推出的小叠拼产品，下叠建筑面积约141㎡，上叠建筑面积约125㎡。
这个面积段，主要就是针对片区内120㎡-140㎡洋房户型来竞争，但增加了一些情趣化设计，比如户户都有地下可拓展空间，户户都有窗前私享景观。
▲下叠建筑面积约141㎡户型
▲上叠建筑面积约125㎡户型
不过，和市场上同面积段的其他叠拼产品相比，融创又做了创新。
通过咬合式设计，实现每户叠拼都能有五开间朝南。
比如下叠，左侧户的首层是客、餐厅朝南，右侧户的首层是客、餐厅+卧室朝南。
到了二层，左侧户就变成了南侧三个卧室，右侧户则是两个卧室。
这样设计，可以在尽量控制总面积的基础上，给每户都增加了一个南向开间。
假设家中有老人，可选择首层带南卧室的户型，避免老人上下楼的不便，又保证不同代人的隐私。
假设是三、四口之家，可选择二层卧室更多的户型，动静分离更彻底。
▲下叠建筑面积约141㎡户型
这款叠拼，一二层为下叠，三四层为上叠，每户都有各自的入户归家动线。
下叠住户从北侧入户门回家；上叠住户从北侧乘电梯上到三楼后进入户门回家，避免了上叠的爬楼烦恼。
另外，每栋叠拼都通地库。无论上下叠业主，在地库停好车，都可乘电梯上楼归家，非常方便。
▲叠拼归家示意
▲叠拼北侧立面效果图
无论上叠下叠，二层都有一个挑空，面积大约有25㎡，这就给日后业主装修留下了巨大的想象空间。
同时，上下叠还都预留了电梯井，业主可自行配置私人电梯，通往地下可拓展空间。
当然，如果不需要户内电梯，也可自己改造成储藏室、家政间等功能区。
▲下叠二层户型图
上下叠的首层，都把最优质资源给到了公共活动空间。
整体采用横厅设计，开间约6.3米，进深约4.4米，面积约27.7㎡。横向不仅拉开了景观、采光面，方正的布局更方便家具的摆放。
同时，餐厨关系也非常紧密。厨房开间约3.5米，进深约1.9米，面积约6.6㎡，并和餐厅无缝相连。
厨房的这个尺度，完全可以和餐厅相交的位置增设岛台，社交属性更强，功能性也会更丰富。
有了这样一个大尺度的公共活动区，无论是朋友聚会、家庭娱乐，还是施展个人爱好、儿童嬉戏，任何生活场景都能轻松满足。
尤其是放开“三胎国策”之后，不论公众如何吐槽，房地产行业也必须提前思考，产品设计该如何改进？
而这款叠拼产品，也算是针对新国策的一种尝试。
首先，经过改造，它能够实现五房，甚至可以满足三代同堂下七口之家的需求。而房间分上下层，代际实现分区，又可保证各自拥有独立安静的空间。
其次，首层公共活动区+地下可拓展空间，实现多样化的活动空间，家庭厅、影音厅、儿童活动室、书房、茶室……能承载大家族的丰富生活。
第三，各类丰富的可改造空间，为业主装修时提供了充分的想象力。立体空间上的变化，又呈现出和普通平层完全不同的生活场景，充满趣味。
更何况，控制住了总面积，也就控制住了总价段，放低了普通人“别墅梦”的门槛。
融创云潮府位于海河教育园区和慧南路以西、南开大学（津南校区）以北。
共分为南北两个地块，总体建筑面积约11.3万㎡，容积率1.3，属于一个中等规模低密社区。
住宅产品分两大类，两地块西侧规划的是6、7、8、9层洋房，一梯两户，总计874套。
东侧规划的是4层叠拼，总计224套。
在两地块之间临街，以及南地块东南角，还有一部分商业和非经营性配套。
▲融创云潮府鸟瞰效果图
海教园原有住宅规划，多以学院风、新中式为主，大量的红、黄色调，仿红砖的效果，风格较为雷同。
而这一次融创在云潮府的建筑设计上，突破了原有规划要求的禁锢，采用了现代风格立面。
以白色、灰色为主色调，大面积玻璃窗的运用，让建筑体更显轻盈。局部深灰色、香槟金色的点缀，又增加了活泼的气氛。
▲融创云潮府建筑效果图
据了解，洋房建筑面积约113㎡三室的阳台以及叠拼的客餐厅，均采取了大落地窗设计。
像前者的开窗能达到约4.2米宽，后者开窗能达到约5.1米。
采用这种大落地窗，成本会有所增长，但令建筑更加通透美观，对室内空间、尤其是小户型空间感的拓展更明显。
▲融创云潮府建筑效果图
透过大窗，阳光肆无忌惮地洒进来，外面的风景一览无余，仿佛在欣赏IMAX宽银幕。
更充足的采光，视觉实现扩张感。玻璃取代水泥墙，室内室外的边界似乎消失了，无形中又增加了室内的空间感。
▲融创云潮府建筑效果图
总之，融创云潮府的各项设计，均以年轻化为主要特征，也符合海教园未来客群更加年轻、时尚的趋势。
外立面更趋年轻，增大窗墙比，色彩更轻盈灵动。
重点突出家庭公共活动空间，以满足青年人更多样、更丰富的家庭生活场景。
据了解，融创云潮府已在上周末启动VIP客户入会，预计9月份将会开盘，届时示范区及样板间也会同期亮相。
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2021·8·10
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