作者：公子不悔
01
不到一周的时间里，竟然有三个中心城市叫停了土拍，这三个城市分别是深圳、天津和青岛。
8月6日，深圳暂停原定8月9日出让的第二批次集中供地，共计22宗，已交纳的保证金也原路退回。
8月10日，天津宣布其第二批集中供应的61宗地块，拍卖活动延期，限价也有所下调。
8月11日，青岛发布公告，将7月30日公示的第二批次集中供应的100宗地块“终止”拍卖，再次实施公开出让时间，公告另行通知。
三个城市均未给出叫停第二次供地的理由，但如此同步的节奏，让市场联想非非。
深圳市场传出的消息是，民企参与度极低，都选择躺平，不拿地了。民企为何躺平，因为按照现有的拍地规则，他们也就拿地，根本没有钱赚，只能是花钱赚吆喝。
天津、青岛叫停的理由，大抵也是如此。比如天津已经要求将限价线下调，就是为了杜绝高价地，提升房企拿地的利空空间。
换句话说，三个城市一周内先后叫停拍地，是要制定新的土拍规则。
现在有土拍制度，是从2004年的土拍制度上演变而来。最初的竞拍很纯粹，就是价高者得之，之后随着一轮又一轮的调控加磅，土拍制度也随之添加了更多条条框框。
比如限地价、限房价，再到双限双竞、双限多竞，甚至摇号。一条条的枷锁，再配合着新房限价，最终导致的结果是，开发商的利润空间。
开发商花高价拿地，一方面要无偿给政府配建公租房，另一方面建成后售价遭到限制，这种背景下，除了央企和一些想着扩大规模的民营房企拿地外，很多房企只能干瞪眼。
02
一些房企为何减少风险，采取了组合拿地的方式，比如宋都股份，与祥生控股、宝龙签署了意向书，联合在杭州拿下了几块地。
但结果，祥生控股、宝龙掉链子，最终导致宋都股份退掉了杭州拱墅区运河新城的地块，还白白损失了5000万元的保证金。
而祥生控股、宝龙掉链子的背后，其实是这块地存在亏损风险的主要原因。要是估算能赚钱，谁会傻到放弃。
宋都股份在7月21日发布的退地声明中，也明确：公司经营管理层审慎考虑市场风险因素，基于公司稳健发展谨慎作出的决策。
无独有偶，7月26日，由中交地产联合体也宣布，放弃以12.57亿元拍下的邕宁龙岗商务区地块。这块地已经是第二次被放弃。
中交地产和南宁市政府均未给出理由，但市场的猜测同样是利润问题。
房企利润空间的压缩，导致深圳民企躺平，导致了杭州、南宁退地事件，还导致了多个城市的土地流拍。
比如浙江温州瑞安挂牌出让一宗占地一万方的住宅用地，起始楼面价1.13万，最终却因无人报价而流拍。
再比如7月30日，金华一宗地块流拍、8月2日，丽水一宗地块流拍、8月3日，温州三宗商住用地终止出让……
房企拿地都是冲着赚钱去的，他们不是慈善家，他们想赚钱，而且想赚大钱。当下的土拍规则，不但没给他们赚大钱的机会，还有可能让他们亏本，或者做义务工，他们肯定不乐意。
目前，深圳、天津、青岛已经叫停了第二次集中供地，上海也迟迟未公布第二次集中供地的时间表。北京方面，有消息透露，北京的有关部门也在打电话给首批次没有拿地的房企，鼓励他们参与二轮供地。
如此看来，为了第二次集中供地能够顺利进行，土拍规则修改，已经是箭在弦上不得不发。
现有的土拍规则，不但压缩了房企的利润空间，同时也没能实现土地市场降温的目的。
回顾今年22个城市第一次集中供地的情景，22个城市收金超万亿，平均地价过万/平，较2020年上涨15%。
同时，地王频出。重庆、长沙、武汉，均被拍出了地王。广州也拍出了多块区域地王。土地市场一片躁动，也带动了一波楼市成交。
最终在多个城市发布二手房官方指导价，并开启了新一轮调控措施下，才压制住了火焰。
03
那么，会怎么修改新的土拍规则呢？
在深圳、天津、青岛叫停之前，杭州率先发布了新的土拍规则。
一周前，杭州挂出了第二次集中供地的31幅地块挂住，总出让面积191.55万平方米，总出让建筑面积466.02万平方米，总起拍价为633.78亿元，预计将在9月7日-8日陆续出让。
同时，还列出了4条新的土拍规则：
1、竞买单位需足额缴纳20%竞买保证金后方可参与竞买；
2、溢价率上限由30%调整为20%，其中“竞品质”试点地块的溢价率上限为10%；
3、出让地块达到上限价格后，由原来的“竞自持房屋”改为“竞无偿移交政策性租赁住房”；
4、全部实行现房销售。
这四条新规则一出，当时本号就做出了评论：开发商要彻夜难眠了。
因为新的规则，进一步压缩了房企的利润空间，加大了他们的资金压力，他们更加不愿意拿地，即便冲动拿地，也很有可能会重演退地事件。
新规则下，房企不但要经历竞品质这一关。当地价触顶之后，要竞无偿移交政策性租赁住房这一关，也即谁给政府上交的政策性租赁住房越多，谁就能胜出。
此外，还要现房销售。在这种规则下，杭州第二轮土拍，可能会凉凉，甚至一些地块无人问津。
这种做法，深圳、天津、青岛应该不会采纳。不过，杭州列出的第二条降低溢价率的做法，应该是新土拍规则的制定方向。
从天津的做法来看，也是下调了最高限价，也即降低开发商的拿地成本。
天津在宣布土拍延期的同时，对61宗地块限价进行了调整，其中1宗地块增设最高限价，60宗地块对原最高限价进行下调。
经统计，60宗限价地块的起始价总计为531.47亿元， 原最高限价总计785.25亿元，下调后的最高限价总计610.89亿元， 土地溢价率由47.75%大幅下降到了14.94%，每块土地的溢价率也都未超过15%。
降低土地价格的好处，一方面可以增加房企的利润空间，调动民企拿地积极性，另一方面，也可以进一步稳定房价。
唯一受伤的，就是地方政府，因为他们得承受土地财政打折扣的结果，这就要看地方政府如何左右互搏，实现平衡了。