最近，房地产行业动静比较大：“调控”与“土拍”。
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集中土拍原本马上进入第二次的周期，但，但，但，风波不止。上海、深圳、长沙、天津等热点城市延期拍卖，青岛更是直接因故终止。
这一次，不是单一城市的考量，而是一次全局思维。
根本性原因：其一，行业上层调控的进一步收紧。其二，“两集中”新政影响，改变了土地市场的运行逻辑。其三，地市调控由“控溢价”向“控实际地价”转变，接下来也将成为热点城市土地侧调控的主力方向。
在过去的7个月，全国调控了352次，政策面来看，房地产调控政策之密集、之高压，之高频，前所未有。
三令五申，房住不炒。
再三强调，严禁炒作学区房。
严控“大拆大建”。
部分城市限购、限售、购房政策再度升级。
三条红线悬顶，二手房“停贷”。
......
道士君认为，这一波调控的力量不容小觑，密集修补楼市的动作起码代表了国家的态度：针对市场热点、漏洞，将继续保持高压态势。
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聚焦天津楼市政策变化，简单粗暴概况：“上行下效”。
天津的“政策年”有两次，一次是2011年，一次是2017年。
2011年1月底，“国八条”楼市政策发布，调控再一次升级。
天津，09、10年房价上涨过快，2011年2月21日，“津十条”出台，限购限贷，成交量骤降百分之二十左右，房价停涨，给市场带来了阴影。
2012年包括北京、上海、广州、南京、杭州、天津等30多个城市相继出台微调政策应对，3月份逐步摆脱跌入冰点的状况，成交量回升，市场有所起色。
2014年10月，限购限贷取消。
2015年，去库存的大旗竖了起来，之前的限制政策取消了不说，还一年内5次降准降息，调低首付比例，刺激购房需求，天津房价正式进入上升通道。
2016年低首付，低利率、地王频出、天津新房成交量高达23.6万套，超过了过去两年销量的总和，天津楼市走上巅峰，15年初，天津新房成交均价1万1，到16年底，涨至1万6、7，二手房也是量价齐涨均创出历史新高。
到2017年3月17日，北京收紧调控，没进得去的购房需求跑到了天津，火上又浇了一桶油。
紧跟着在天津就下发了3.31新政，且连续加码调控，加强限购收紧信贷，正式开启“三限时代”，第二天，天津楼市就哑火了，成交量暴跌，房价也掉头而下。
17年天津的这次调控又快又猛，它的结束也是迅猛无比，一把撕开这次调控小口的就是18年5月16日公布的海河英才政策，初始政策被称为史上最低落户门槛，当时有个很明显的“风景线”：一边是在综合服务中心办理落户的长龙队，一边是售楼处前抢房的长龙队。
后来一看形势发展与初心相悖，于是开始打补丁，市场也回归冷静。
总得来说，2018年天津楼市，更像是一场自然界的蛰伏，追随全国“房住不炒”的主基调。这一年，天津实行引进人才“租房落户”政策，限购变相松绑；这一年，房管局提出“三价联控”，并执行限价双轨制，从调整土地供应端入手，稳定住房价格；这一年，“海河英才”行动计划颁布，十余万潜在落户人口推动市场成交。
2016-2018年，是房企高歌猛进的“光辉岁月”，同样，也是天津楼市的高光时刻。
直到2018年下半年731会议以及棚改严控后，楼市的风向标，迅速全局转变。这一年也是强调“房住不炒”较为频繁的一年，稳地价、稳房价、稳预期正式开始了长跑。
2019年全国楼市调控620次，刷新历史记录，同比2018年上涨38%。中央稳-紧-稳：从坚决遏制房价上涨到防止房市大起大落，不将房地产作为短期刺激经济手段，再到全面落实因城施策。地方层面松-紧-松：多城鼓励人才购房，紧盯房价红线加码调控，“四限”局部放松。
天津这一年9月，一纸“限价放松”搅动了地产圈的一池秋水。其一，房企可以自主给项目定价了，上调幅度有高于片区指导价5%和10%两个档位；二是申请价格上调的项目必须满足两个条件：打折力度不超过5个点，销售量大于30%；其三，上调价格之后，如果实际销售情况依然满足上一条标准，那么下次报价可以在指导价基础上再涨价，否则，只能按照实际成交价格来调价。
这个政策是对天津地产行业来说不止防涨，也防跌。总之为了“维稳”。
同时，也出台了限购定向放松政策。主要试行区为，滨海中关村科技园、宝坻中关村科技城。
而我们知道的，2019年是房贷利率的变革之年。从LPR利率政策出台到下调，对市场的震动不可谓不大。天津房贷利率也响应做出了调整。
除此之外，在抢人大战上，天津在积分落户，海河英才落户等有提出放松征求意见稿，而看到的是，2020年，直接落定。
2020年，疫情“黑天鹅”叠加大环境影响，楼市“维稳”的决心更加明显。这一年，天津楼市表现相对稳定，无大起大落。政策方面，一来，整体调控基调不变，大方向看齐。二来，2019年”政策放松”意见稿一一落定。
梳理来看，楼市没有定性，政策总是在变化中变化，直接或间接影响着供需关系、房价走势。天津亦如此。
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进入2021年，行至3季度的节点，整体调控大基调，其实已经摸清楚了脉络，新增的大变化：金融、土拍让政策的调控上升至一个空前规格。
中国房地产市场是个“政策市”，从眼下形势来看，2021年楼市发布的一系列政策都并非短期，而是设立了长远的目标，从政策内容来看，也并非是“头痛医头”、“脚痛医脚”，而是布局长远，具有决定性和方向性的特征。因此，道士君认为，2021年，将极有可能成为房地产的“分水岭”。
于天津而言，下一步，楼市走向又是如何？
1、限溢价+摇号+购地资金审查基础上，继续打补丁，趋于更规范化、更严格化。
2、“房住不炒”大基调稳住不变，目前教育、学区房已经敲了警钟。接下来不排除有局部购房政策放松，比如“滨城”。
3、房企端是轰轰烈烈的供给侧改革，考验房企的核心竞争力，不再是管理不再是产品，而是融资能力。年底从各大房企土储量及销售量变化可发现端倪。天津房企格局会潜移默化发生变化。
4、信贷继续收紧。信贷从年初的黑天鹅，已经成为了当下的灰犀牛，成为了影响中国房地产的最为重要的变量。
接下来办理银行按揭贷款，会更加的难，新房还有开发商可能去疏通，把不可能变为可能，但二手房的办理就真的是难上加难，但最难的时候，也就见到了政策拐点的曙光，但前方，依然有更艰难的山需要爬。除此之外，金融大放水格局或将继续。
5、供应大潮阶段性出现，但恐成交赶不上趟。
6、新一轮“降价潮”来袭，高点将会出现在11月左右。重点是远郊、冷门板块项及部分热点片区未达到预期的项目。
7、郊区，边角料区域，边缘化区域，烂区域，房价危险。热点区域，核心区域，房价稳中有轻微上扬。
8、二手房、现房市场或因高考学籍+户籍新政影响，热闹起来，但没准也会剃头挑子一头热。
9、“严控大拆大建”雷霆发布，调控从房地产市场，覆盖到了旧改市场。天津“城市更新”刚启动，面临的局势多变、复杂，推动起来，需要新的突破点，与“历史保护、产业升级、提供城市活力、打造经济新增长极”结合起来，创新。或有城市更新细则进一步落地。
数据来源：京津冀数据研究院