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天津市场最走量的片区在哪里？必然是环城。在7月743万平方米的成交量中，环城市场占36%，绝对是天津市场的中坚。环城近环线地带基本维持在20000元~25000元/平方米左右，秘密君曾说现在客户没有区域忠诚度，环城四区都会看，因为价格与距离基本接近。但沿环线东北部却是一个塌陷地带，在西青环内已经高达4万+的时候，东丽环内刚刚突破20000元/平方米，西青津南环外已经普遍报价25000元/平方米的时候，金钟板块却只有16000~18000元/平方米，放眼环城堪称最可惜的片区。
PART01
东丽，举起你的双臂
这是机构7月份天津环城市场数据，虽是单月但可以看到环城的市场分布。西青区价格高企、成交量突出，板块发展路径鲜明，中北镇、张家窝、大学城、精武镇，现在轮到了西青大寺，价格平台都在20000元/平方米以上。
津南在小站、天嘉湖拖累下均价表现欠佳，但远的如双港、后有辛庄，再到海河教育园以及眼下的国展西，形成了环线周边承接城市外溢，边缘区承接落户及农村进城客户的格局。承接市区外溢板块，均价都在20000+/平方米。北辰区政府、淮河道后，开发热点向中储转移，虽距离城市核心远，但价格同样在20000元/平方米左右。
东丽在东丽湖后，最近几年堪称热点的板块先后有新立、津滨大道、张贵庄。目前最成熟的张贵庄位于环线内，成交均价也仅仅在22000元/平方米左右，金钟板块更是低至17000元/平方米。事实上是沿环线房价的塌陷地带，也是沿环线眼下最具性价比的地带。
东丽沿环线一带几乎拥有环城最优势的区位，津滨双城暂且不提，津滨大道、成林道乃至已经划归滨海的空港也不提，仅仅在南北两端，就有两个重量级片区，南边是海河柳林，北侧是外环扩圆后纳入环内的广大片区以及已经动手开发的金钟板块。从格局上看，南北两大板块像两只手在拥抱市区，这俩大板块与市区的无缝对接，是东丽沿环线地带崛起的核心力量。
PART02
260万方大城
眼下海河柳林的PPP项目刚刚启动，而金钟片区代表的外环扩圆部分明显动作更快。在市场认知仅局限于三五个单体项目的时候，金钟片区已经在推动整体开发，而整体开发的首要动作就是打通与河北区的发展延伸。
金钟板块紧靠河北，但一条外环线的阻隔形成与核心区的显著断层。就像友谊路进入西青、天津大道进入津南一样，金钟片区与核心区的交通联系主力依赖两条交通干道，一条是金钟河大街的延长线，另一条是思源东路。
金钟河大街延长线串联起城市与金钟板块的主要产业区，而另一条思源东路沿线分布的是金钟板块的行政中心、中小学教育配套、文化娱乐中心，更像是文政主轴。
交通路网接通了金钟片区与三岔河口、老城厢、小白楼CBD这些城市量级的板块，也贯通了万福广场、中铁广场这些区域级商圈。但是在环城，除了公路另外一个重要角色是地铁。
目前地铁6号线徐庄子站位于锦绣丽城的东侧，但对金钟片区来说，更重要的是10号线，10号线与6号线在徐庄子站换乘。地铁线路的通达会将整个板块接入城市主要商业节点，也会贯通东丽南北两大最具潜力的片区。
2019年金钟片区启动开发后，中建为代表的大型央企进入该片区。按市场消息：中建八局参与思源东路整体片区的开发，整体规划规模达到260万方。目前首批与二批拿地已经完成，内部消息是锦绣丽城后续地块的开发已经提上日程。
锦绣丽城市场认识仅仅是一两个地块，但实际上整体达到了260万平方米，规划了一个“双轨双轴、三坊、四园、八教”完整的居住片区。
除了地铁6号线和10号线的双轨，沿着思源东路形成文政主轴和商业主轴的 “双轴”，首期商街“锦绣丽城·新天地”已经开售。而在锦绣丽城的北侧、南侧、西侧的三个以居住为主的低密社区组团形成“三坊”，居住区与商业街通过窄路密网强化“步行可达生活圈”。
在居住区周边，配建的两个小型公园与新开河绿化带和绿岛公园形成整个片区的生态结构骨架。内部的八块教育用地，规划了1所中学、3所小学、4所幼儿园共8所教育资源，首期地块配建的是一所24班制的公立小学。
整体规划来看，260平方米中地铁、教育、商业等环城市场最关注的内容都做了详尽落位，但是因为分期拿地，市场对于片区的整体认识明显不足。伴随着社区、商业、教育、道路的逐步兑现，这个片区的整体面貌将会越来越清晰。
PART03
容积率1.3 房价不过2万块？
锦绣丽城目前在售地块都是小高洋房，全部一梯两户，均价在17000元/平方米左右。在环城市场价格极具诱惑之外，本月即将亮相的D地块容积率仅有1.3，极其少见。要知道首批集中出让中融创拿下海河教育院两宗1.3容积率的地块，楼面价格是12000元/平方米。
而1.3的低密容积率也就意味着在社区里，有更开阔的视野，更静谧的居住环境。从规划来看，锦绣丽城D地块规划12栋楼，全部为5-9层的洋房产品。楼座排布几乎为正南北朝向，并且楼间距开阔有着优越的采光条件。D地块的北侧规划一所24班制的公立小学，距离锦绣丽城的商业“锦绣丽城·新天地”直线距离不过800米。
户型规划三居起步，分别是85㎡三居、95㎡三居、105㎡三居、125㎡四居。D地块首开的85㎡三居和95㎡三居属于市场主流产品。
眼下换房成本极高，对很多客户来说三居户型的功能性与舒适度都可以满足更多的生活场景，使用周期更长，购置一套三居就有了换与不换的选择。而小面积三居在当下市场几乎是最受欢迎的存在。
锦绣丽城85㎡三居是最小户型，客厅开间依然达到了3.8米，超越了市面上小户型的主流配置。客厅空间宽敞，亲朋好友做客也不会显得拥挤。85㎡的入口处还留有一个玄关柜空间，鞋子、外套、行李箱都可以收纳，免去了一进门满地狼藉的尴尬。配合开阔的客厅，小户型的居住舒适感直线上升。
南向主卧空间约14㎡，北向的次卧面积约8㎡，可以放下孩子的单人床和衣柜。而隔壁的多功能室可以是一间储藏间，容纳全家人的生活琐碎；也可以是孩子的书房，给孩子安静的学习空间；也可以是一间家庭影音室，给宅家生活增添趣味。
此外独立餐厅、U型厨房、可开窗的三分离卫生间，面积有限，但是功能性与舒适度适应了当下年轻客群的主力需求。
95㎡的三室两厅两卫户型明显在舒适度与附加功能上做了更多延伸。要双卫还是要阳台？要阳台还是要储藏间？95平方米户型扩充了舒适度的同时将这些附加空间也做了最大化配置。户型核心是约30㎡的LDKB空间。所谓“LDKB”空间就是将厨房、餐厅、客厅、阳台这些公共空间融为一体，最终呈现出一个超大尺度的全家共享空间。
客厅+餐厅空间加起来约22㎡，南向配置了阳台，并且宽度达到了1.5米，这样宽度的阳台才能称之为有意义的阳台而不仅仅只是个噱头。阳台配置了上下水，洗衣机和洗手盆可以并排放置。另一端是一个转角窗，可以养养花草也可以打造一个月光书房。北侧的厨房是U型宽厨的设计，方便实用。这款户型还配置了独立的储藏室，它的存在不容小觑。这样一个三室两厅两卫的全能户型，总面积也就95㎡，总价可控，对很多经济实力有限但是想要一步到位的客户来说是个非常理想的选择。
纵观全城，凤毛麟角的1.3低容项目普遍价格在2.5万以上，2万平台之下的选择要么是退而求其次的高层产品要么就再往城市边缘走。而不到2万元的锦绣丽城几乎是用其他环城高层的价格入手一个低密洋房的配置，就在环线1公里的范围内，堪称理想与现实之间的最优方案，新地块体量精巧，仅有224套房源。
房住不炒之后楼市呈现出全新的格局，城市近郊具备优势产业、完善配套、居住成熟度的片区迎来新机会。边缘地带的新兴片区、概念片区面临越来越大的挑战。在这种环境下，购房策略也要同步调整。金钟眼下缺乏的是区域热度与板块声量，这才是房住不炒时代购房客的机会。