“最近看房的人比较多，房价涨跌不好说，但成交量确实高了。”8月17日，中介李卓一直在天津市区各个旧小区穿梭，有客户连夜签下和平区的房源，还有客户前阵子刚买了远郊宝坻区的房，现在后悔不已。
一直不温不火的天津楼市，似乎正在出现变化，起因则是“高考移民”被打击。
8月16日，天津市发布高考报名新政，自2022年普通高考报名（2021年11月初）开始，天津市高考报名条件由单一的“户籍”要求，调整为“户籍+学籍”的要求，并实行3年过渡政策，报名门槛陡然提高。
作为众所周知的“高考移民”大城，天津曾以较高的一本录取率，吸引各地家长来此落户，孩子考前空降考场，把天津当作升学“跳板”。许多开发商甚至将此作为营销噱头，一些总低价项目、落户盘随之而生。
如今，这条路子行不通了，以后要想在天津高考，必须在当地上高中。人籍分离、空挂学籍、伪造学籍、出具虚假就读证明等行为，将被重点核查。那些打着高考噱头的远郊盘，也将失去部分需求，楼市去化雪上加霜。
不过，教育配套较好的房源，正在新政催化下悄然升温。业内专家认为，原先计划高中阶段给孩子买房落户并转学的人，新政后必须提前3年买房落户，这部分需求会提前释放，拥有优质教育资源的城区将更受欢迎。
“高考移民”被坚决封堵
新政出来后，李卓一夜没睡好觉。曾是“北漂”的他，为了孩子上学来到天津。本想着在这里落户买房，让孩子有更大机会上名校，突如其来的新政打乱他的节奏。一整天，他都在询问转学到天津的种种事宜。
按新政要求，如果要在天津报名高考，应届毕业生须具有天津市高中阶段学校3年学籍、并实际就读。持外省学校毕业证书的往届毕业生、高中阶段同等学力考生增加毕业年限要求，同样实行3年过渡政策。
政策三年过渡期是指：2022年参加高考，须具有高三1年学籍并实际就读；2023年参加高考，须具有高二、高三2年学籍并实际就读；2024年及以后高考，须具有高中3年学籍并实际就读。也就是，均需尽快转学到天津。
突如其来的新政，让“高考移民”在天津成为了历史。
“新政以前，在天津参加高考只需天津户籍，无天津学籍可以以社会考生身份参加高考。”中指研究院天津分院高级分析师牛晓蕙表示，部分人试图通过伪造落户材料等手段骗取天津户口，之后通过买房空挂户口获得高考资格。
李卓也称，之前很多家长会在孩子高考前快速落户，花几十万在天津买房，尤其是在远郊区域，入手价格便宜、户型小的房源，高考结束后转手卖出。为迎合部分需求，一些开发商打着高考噱头，推出超低总价项目、落户盘。
此后，这种“便利”将不复存在。看到高考新政后，身在河北的张薇也焦虑陡增。原本，她计划让尚小的孩子接受河北教育，未来到天津考试。如今，要么放弃这条路，要么在高中前就落实好学籍，扎扎实实在当地就读。
能吸引如此多的人“垂涎”，源于天津高企的升学率。数据显示，2021年，天津的本科录取率为81.6%，这让兄弟省份河北“望尘莫及”：同期在河北参加高考的人数为63.4万人，本科录取26万余人，录取率仅41%。
不是河北同学不努力，奈何竞争太激烈，种种原因驱使下，许多家长想走“捷径”，高考移民现象也随之而生。在牛晓蕙看来，“户口整治”+“高考学籍要求”双拳落下，对净化天津落户环境、维护教育公平性有重大意义。
楼市分化更加显著
新政之下，天津楼市的“蝴蝶效应”也在悄然发生。“天津刚改变了教育政策，如果要买房的话，确实需要重新考虑一下区域。”李卓称，如果孩子还不到高考年龄，现在不要考虑郊区了。
贝壳研究院首席市场分析师许小乐称，此前市场上存在部分家长，不计划让孩子在天津上高中，考前直接去高考，这部分人一般在天津外围区域的非学区房落户。新政后，这部分购房需求会减少，不利于天津周边区域楼市的去化。
但是，这并不意味着，天津所有区域都是上述情况。许小乐认为，外围区域减少的购房需求，可能会转向核心区教育配套较好的房源，成为后者市场的增量需求。此外，新政后必须提前3年买房落户，这部分购房需求会提前释放。
“天津高中的升学率不到50%，市区的高中只能市区考，所以上个好初中才是稳妥的选择。”李卓认为，而天津初中也是划学片的，比如南开区还分为北片和南片，好学校在北片居多，最好小学阶段就过来，不影响初中摇号。
这样一来，天津中心城区的价值更加凸显，落户到城六区有更多机会享受优质教育资源。“如果贸然从外地转学过来，不管小学还是初中，是很难转到好学校的，都得从官方渠道询问，看哪个学校有位置。”他说。
据悉，新政出台仅一天，天津中心城区二手房成交已悄然升温。以天津和平区树德里一套房源为例，该房源面积仅18.24平方米，总价157.5万元，但不少人想要下手，就是为了给孩子提前规划，落户上当地的学校。
李卓昨天就刚成交了一单。“高考新政出来后，客户连夜赶过来，要把之前看的房子定下来。之前他并没有诚心买，现在政策出来、孩子也该上学了，想着抓紧入手。现在，很多看中心区二手房的人都是这种想法。”
从房价表现也可见端倪。一直以来，天津楼市阴跌绵绵，但在过去的7月份，天津房价罕见翻红，新房价格环比上涨0.6%，同比上涨4.3%；二手房价格环比上涨0.2%，同比上涨0.1%，时隔两年新房、二手房同环比均上涨。
在成交个案上，李卓也嗅到了变化。“今年三月份，众诚里30～40平米的房子大概在210万左右，现在涨到了220～230万，去年疫情的时候更低，大约180万。房价走势需要更多成交来观察，但目前成交量是起来了。”
实际上，“积郁”已久的天津楼市，到底会呈现什么走向，现在还难下定论。毕竟，过去10年间，天津的人口增量甚至不敌廊坊和石家庄。根据七普数据，2020年天津市常住人口为1386.60万人，10年间仅增加了92.78万人。
可以确定的是，楼市分化将更加显著。“天津市场现在不太景气，市区还好，环城除了几个热门板块，其它都在略微下降。”当地一房企人士称，现在市场积攒多年的二手库存太多，7月房价上涨，其实也是受热门区域、板块的带动。
新房市场也是如此，中心城区供不应求，有环城区的盘却在降价甩卖，均价两万的楼盘，能给到渠道商一万七左右的价格。还有房企16年拿下的地王，限购后价格一落千丈，至今没等来回暖解套，售价刚及当年的拿地价。