天津调控4年来，今年堪称“改善元年”。
所有“真金白银”的投票，都在验证这一点。
去年，全市新房成交主力为100-150万总价段，但今年已经升级为150-200万。
特别是600-650万档，半年成交量已超2019年全年，是2020年的70%。
甚至800万以上的成交占比，也有所增长。
高价盘成交占比越来越高，改善市场启动了。
预计到年底，改善成交占比将达到40%。
所以会发现，今年改善板块都有涨价苗头。
量在价先，成交量已起势，价格自然高高挂起。
河西新梅江，相比去年已涨了5-10%；
滨海中心商务区，个别楼盘也有5%的涨幅；
就连宾水西这样的刚改板块，也涨了5%。
就此，天津楼市出现一副“奇怪光景”：
新房涨，二手房跌，严重背离。
原因即“卖一买一”，不惜割肉卖二手房，也要着急买新房。
365研究机构最新调查结果显示：“卖一买一”的改善需求，占比高达41.5%。
不卖房直接改善的，占比约达33.8%，还有15.3%的高端改善需求。
不难预见，接下来，改善板块会继续成为楼市焦点。
改善板块分两类。
一类，基本面已兑现，“故事讲完”，比如南开天拖。
另一类，还在建设期，后劲十足，比如新梅江。
出于资产的保值增值，当然“有故事”的板块是优选。
这样的板块不在少数。
比如成林道板块，正在预定下半年的热搜。
为什么说成林道板块，具备热点改善的坯子呢？
环内+城市界面+自然资源，它都集齐了。
恰好这又是改善板块的“必备条件”，完全对号入座。
成林道板块，是东部环内正在更新的大板块。
在天津新规划中，偌大的环内，仅规划了“两心五节点”。
成林道板块所在的程林地区，是东部环内重大节点之一，是寸土寸金的核心城区。
它不仅是东部门户，也是城市扩张下，稀缺的环内板块。
接下来，我们要有“读城”的能力。
天津正在均衡发展，微笑曲线慢慢形成，东部建设奋起直追。
机场扩容、引入高铁、地铁东移……政府倾向很明确。
城市建设所带来的“潜在红利”，就是它的“大故事”。
成林道板块与津滨大道板块，属于“联合体”。
都是东部环内最大的城市更新地带，不是新区，距离天津站仅9km。
通过界面焕新，板块价值便会凸显。
成林道的“地位”相当重要。
无论去机场，还是从机场出来，更多的人会途径成林道。
它已相当于一条迎宾主干道。
东到机场，西到河东万达爱琴海商圈，都能快速切换。
纵向更是处于城市干道密网的“朋友圈”中。
可连通外环东路、雪莲路、昆仑路等，快速通往市中心。
成林道的强劲通达性，势必带来人与城市资源的输送，更容易打造生活配套圈。
整个东部的路网建设，同样“行动力十足”。
雪莲北路，登州路……重铺升级了城市界面，板块价值持续拔升。
地铁建设，也马不停蹄。
天津正在重点建设东部，地铁布局有意向东倾斜。
地铁2号线已开通。
从成林道板块内的登州路站，仅6站即可达到天津站。
更可无缝连接1、3、6、9号线路，以时间换空间，快速通达全城。
在建的地铁10号线，也贯穿成林道板块，与2号线在屿东城交汇。
可见，成林道板块是一个“双地铁”格局，也加入了“地铁群”。
天津地铁建设大提速，马上全面进入“网时代”。
“双铁换乘”能为成林道板块带来更多的资源和人口。
此外，第三中心医院要来了。
新址位于成林道与卫国道之间，预计2023年主体建设，2026年具备接诊条件。
成林道北侧一座约3万平米的乐跑公园，去年已投入使用。
公园内有沙坑、滑索、慢跑道……
尤其傍晚时分，俨然成为夜跑的打卡圣地、遛娃圣地，甚至都催生了夜间经济。
板块正在全维度兑现。
无论路网还是生活配套，都有新变化，板块面貌突飞猛进。
之前可能觉得成林道板块是“边界”，但它现在已成“交集”，与核心地段融为一体。
每一个新板块都不是一蹴而就，关键是它一直在动。
成林道板块，还雄心勃勃地潜伏着一个超级规划。
天津规划和自然资源局已发布《程林公园及周边地区城市设计草案》公示。
程林公园及周边地区总占地面积5.9平方公里。
依托程林公园规划建设，打造一个集新型居住社区、商业娱乐、创新产业和城市公园于一体的”新程林”地区。
居住产品以小高层、洋房为主，低密而宜居。
这里完全能成为“城东心脏”，城市界面将大为改观，整体脱胎换骨。
最亮眼的莫过于含有水域的森林公园，环内罕见。
相当于给片区添加了自然生态资源，更加宜居，多了一枚高能触点。
毫无疑问，程林公园将成为片区的“生态堡垒”，这也是改善板块的“必备条件”。
一套“城建组合拳”打出了，天津城东起势在即。
不仅会为板块导入更多人口，也进一步打开知名度，随之而来的还有相关产业、城市配套。
成林道板块，摇身变成了一个“套娃”。
重量级规划一层套着一层地递进，源源不断刺激着城市发展的敏感神经。
一个板块有没有后劲，还要看与谁做邻居。
傍到个好邻居，往往“事半功倍”。
成林道板块的邻居可不得了——天津AOD，东部超级引擎。
机场扩容、空铁联运……所承接的城市资源，是成林道板块的“触发机制”。
而刚好成林道板块以居住为主，能解决由“交通枢纽”带来的居住问题。
城市有轮动，板块也如此，每个板块的启动都需要契机。
成林道板块既有环内优势，又处于AOD的红利圈内，还有更大的潜力待激发。
2019年，天津披露一则重磅消息——《临空经济示范区》规划。
临空经济区位于滨海国际机场西侧，面积33平方公里。
规划有大型居住区、商业配套，以及高新产业结构。
环内、环外各一部分，成林道板块，即为环内的重要建设区域之一。
最大的价值兑现点是，将带来高薪人口以及高精尖产业的进驻。
未来区域的产业能级、人群圈层也都随之有较高的水平。
这也标志着天津东拓时代的契机已经到来。
成林道板块，将成为高净值人口的吸附引擎。
对于这种“高质素”的板块，房企嗅觉最灵敏，已吸引数十家知名房企竞拍。
万科、金茂已先后进入，如今，旭辉也来了。
2021年5月，旭辉一口气摘得成林道板块内三宗宅地。
案名已定——恒基旭辉都会江来，据说产品很惊艳。设计了全景落地窗、LDK一体化宽厅……
同时，将打造津城罕有全领段森系主题社区园林，邀请国内一流设计团队亲自操刀。
某种程度上，检验一个板块的能量级，可以看大牌房企扎堆在哪里。
他们对布局有更高的系统性要求，所以也是我们判断价值的风向标。
不难预见，成林道板块接下来会迎来自己的高光。