导读：1-7月，成都TOP10房企销售金额约879亿元，高出去年同期约121亿，同比增长16%。万科、龙湖、保利分列销售金额榜TOP3。
8月进入尾声，2021年已然来到下半场，传统销售旺季“金九银十”即将到来，回顾过去的七个月，作为全国重点关注城市之一的成都，市场和房企们的表现又如何呢？
2021年1-7月房企销售金额排行榜
数据来源房联，口径：订购
1
万科、龙湖、保利分列前三，恒大掉队
1-7月销售金额来看，TOP3分别为万科、龙湖、保利。
万科以约147.2亿元的认购金额占据排行榜首，这得益于万科前几个月的积极出货，共37个项目实现销售，其中，高新南区公园5号以约45亿的认购金额居首，天府新区的天府公园城（约20亿）、金域华府（约19.4亿）、天府锦绣（约16.3亿）和新都万科润园（约12.6亿）紧随其后。
龙湖排名第二，认购金额约107.8亿元，共39个项目实现销售，主要凭借龙泉十陵的景粼玖序（13.9亿）和武侯区西樾府（12.3亿）“出圈”。
排名第三的保利，认购金额约96.7亿元，共48个项目实现销售，是TOP10房企中实现销售项目最多的，以量取胜，天府新区和光屿湖（约23.1亿）、武侯区保利天悦（约9.1亿）。
2
保利、恒大、中海业绩同比下滑
TOP10房企中，除保利、恒大和中海外，另外7家房企业绩相比去年1-7月全部翻红。
数据来源房联，口径：订购
排名来看，恒大（下降3名）、人居（下降1名）、中海（下降8名）排名较去年同期有不同程度的下降。
城投、华润、中铁建、德商表现突出，与去年同期相比，业绩实现较大幅度增长。
其中，增幅最大的是排名第六的城投，相比去年同期上升35名，业绩上涨近7倍，这主要归功于其开发的多个人才公寓项目，在今年陆续入市销售。华润以245.8%的增幅紧随其后。
3
本土房企占3席、向东向南主力布局
成都本地知名房企有两类，一类是以人居、城投、高投、天投等为代表的地方国资平台企业，另一类是以德商和万华为代表的民营企业。
TOP10房企中，成都本土房企仅占3席，为德商、人居和城投，以万科为代表的外来房企占据7席。其中万华1-7月订购金额约57.3亿，排名第十一位。
细分房企项目落地区域来看，1-7月销售金额TOP10房企中，多数房企的业务重心在城南，如万科、保利、中海；
华润除了主城区之外，将东进区域作为主要发力点，在龙泉开发华润时代之城、华润未来之城和华润时代风景三个大盘项目；
恒大以三圈层项目为主；城投和人居作为成都国资企业，跟随政府号召，全城范围内布局人才公寓；
中铁建、德商、中海主力布局主城区和城南。
另外，前三甲中，万科和保利都通过入股的方式参与了成都TOD项目的开发。保利为天府新区昌公堰TOD，万科为龙泉行政学院TOD（案名万科高线公园），布局上一南一东，都是当下成都楼市的热门发展区域。
值得一提的是，人居目前存量约279万方（含人才公寓），去化周期超3年。其土储主要分布于二、三圈层。
华润、万科、龙湖、德商等房企上半年在土拍市场表现较为积极，目前存货较少，亟待补充货源。
见微知著，1-7月房企销售榜单透露出哪些信息和趋势？本文将从宏观行业、政策环境、土拍市场、企业层面和成都市场5个方面来展开探讨。
01 宏观行业
# 7月市场销售增速好于预期，房价趋于平稳
8月16日，国家统计局数据显示，1-7月，商品房销售面积101648万平方米，同比增长21.5%，涨幅收窄6.2pts；比2019年1-7月增长14.5%；
商品房销售额106430亿元，增长30.7%，涨幅收窄8.2pts；比2019年1-7月增长28%。
针对1-7月份全国房地产开发投资和销售情况，文轩智库、诸葛找房数据研究中心专家点评到：
疫情反弹、自然灾害下7月市场销售增速好于预期：今年市场较去年热度上升，3月达到小高峰，随后在政策频频加码下热度回落，但市场热度仍处在历史较高水平，此外虽然7月销售增速持续收窄，但收窄幅度减弱。7月国内疫情反弹，如南京、武汉等地疫情明显，郑州突发暴雨，部分城市市场处在半暂停状态，全国销售指标仍维持在20%以上的增速，市场增速好于预期。
行业资金水平处在历史高位，国内贷款增速同比下降：1-7月份，房地产开发企业到位资金118970亿元，同比增长18.2%，增速收窄5.3个百分点。房地产行业的资金水平和市场热度息息相关，虽然销售增速指标收窄，但增速较历史仍可观。定金及预收款、个人按揭贷款仍是行业资金来源的主要渠道，在资金监管加强下，国内贷款增速同比下降，房企更需加强自身的造血能力，销售回款更成为行业的主要现金流。
行业规模来看，2018年全国商品房销售面积17.17亿㎡，2019年为17.16亿㎡（同比略降0.1%），2020年为17.61亿㎡，每年增幅都在3%以内，增长呈现乏力。
房企规模虽持续增长，但增速已放缓，规模趋于触顶。
图源克尔瑞
7月份发布的70城新建商品住宅房价指数显示，上涨城市数量51个，较上月减少4城；持平城市3个，与上月一致；下跌城市16个，较上月增加4城。
70城平均涨幅为0.3%，涨幅较上月收窄0.11个百分点；上涨城市平均涨幅0.5%，环比涨幅收窄0.1个百分点。
新房、二手房上涨城市数量持续减少，价格涨幅亦有所回落。二手房价格涨幅收窄幅度大于新房。
随着中央重申房住不炒、住建部约谈，越来越多城市加入调控大军。
02 政策环境
# 持续从严从紧
政策端口，全国多地加码房地产市场调控，紧缩性政策占比再次提升，房地产政策环境持续从紧。
据中房网统计，7月地方出台房地产调控政策42条，较上月继续小幅增加。其中，宽松性政策11条，紧缩性政策20条，中性政策11条。
紧缩性政策占比较上月提升13个百分点，从严从紧调控风向明显。
紧缩性政策主要聚焦在新房及二手房价格管控、房地产市场秩序整顿、房企资金监管等方面，宽松性政策则主要体现在人才引进及户籍制度改革。
03 土拍市场
# 多城市陆续暂停土地出让
7月26日，央行等监管部门提出，将房企买地金额占比年度销售额指标纳入监管体系，重点房企买地金额（包括房企在公开市场拿地与收并购方式获地的支出）不得超年度销售额40%。
土地双集中政策、热点城市“双限地”、自持租赁住房多规则下，房企利润趋于透明化。
在全国22城首轮集中供地中，不少高成本拿地热点城市地块的企业都面临亏损境地。
截止目前，全国已有多个城市终止了原定的土地出让，称将调整竞买规则。
8月18日上午，杭州原计划于9月7日、8日出让的31宗住宅用地终止挂牌，上述地块将于8月31日前重新公告。
8月11日，青岛发布公告称第二批次集中出让的100幅地块拍卖活动因故终止。
8月10日，天津也宣布已挂牌的61宗地块出让活动中止，将调整竞买规则。
8月6日，深圳宣布第二批已挂牌的地块中止出让，房企已交纳的竞买（投标）保证金原路退回。
04 企业层面
# 亏损房企增多
业内人士分析指出，尽管今年市场形势较好，但因为调控政策频出，新房限价与集中供地政策挤压房企利润空间，且“三道红线”新规下房企融资环境趋紧，使得中小房企生存压力与日俱增。
据统计，截至7月底，A股市场已发布半年报业绩预告的46家房地产上市公司中，净利润同比减少的有26家。
亏损房企主要为中小房企，但也包含如新华联、泰禾集团等规模房企，而根据公告内容，造成房企们亏损的主要原因则包括项目未满足结转条件、新业务模式受阻、融资成本上升等。
其中，泰禾集团的预计亏损额度最高。根据7月15日泰禾集团公告，其预计2021年1-6月归属于上市公司股东的净利润亏损为8.5亿元-11.5亿元。
今年以来调控政策频出，加上去年“三道红线”新规出台，房企融资环境趋紧，导致中小房企资金端面临挑战，生存压力加剧。
从数据来看，今年以来房企业绩亏损现象较往年有所增多，房企盈利空间受到一定程度压缩。
05 成都市场
# 头部效应下降，疫情后惊现同比负增长
成都今年以来也陆续出台多项政策来稳定市场，如首批次集中供地，将超8成地块限定清水房价低于或持平周边当前房价、修正摇号规则、精装价格降档、发布二手房价格参考机制等。
回顾1-7月，成都楼市整体表现不错，2021年1-7月住宅供应量同比下降17.90%，销量上涨5.89%，成交均价15279元/平米。
大成都商品住宅供销价走势图（备案口径）
房企销售表现来看，成都今年1-7月房企销售额约3050.6亿元，同比增长37%，TOP10房企销售额约879亿元，同比增长16%，市占率由去年同期的34%下滑至28.8%，下降约5个百分点，头部效应下降。且TOP3、TOP4和TOP10房企销售额在去年受疫情影响的低基数下呈现负增长。
数据来源房联
另外，在预售端口上有所放缓，7月发放68张预售证，预售房源16641套。但随着传统“金九银十”销售旺季的到来，多项目或集中入市，供应端或将迎来一波小爆发。
土地市场，锐理数据显示，2021年1-7月大成都土地供应量同比下降15.26%，销量上涨7.85%；成交楼面地价5603元/平米，同比上涨15.62%。
大成都土地市场供销及楼面价走势
文轩观点
# 2021年下半场 “稳”依然是主基调
2021年房地产行业在调控深水区已行过半，2021年下半场，“稳”依然是主基调。
宏观层面，中央多次表态要坚持“房住不炒”的定位，要求各地落实“三稳”目标，进一步加强地方约谈，密切关注地方调控工作，房企买地金额占年度销售额比例被纳入监管体系，“三线四档”融资管理、房贷额度收紧、土地双集中等“全方位”、“无死角”监管调控，行业政策环境仍然严厉。
在调控更加精细化、针对性以及金融端不断收紧下，政策效果逐渐显现，新房、二手房市场热度均有所下滑，预计接下来或将有更多城市跟进调控，房价涨幅将更加趋于平稳。
新的行业发展逻辑下，房企竞争激烈度加强。拿地，成为分化洗牌"加速器"。
七普人口数据显示，成都人口突破两千万，10年人口增量排名第三，人才流入速度加快。从近期开盘数据表现来看，成都置业需求仍然旺盛，楼市发展长期向好。
成都今年下半场还有2次集中供地，能为“弹药”不足的房企及时补给一波，为后期供销蓄力，届时这些土地将花落谁家，将可能影响后市榜单排名。
但需要注意的是，目前部分房企较多地采取合作开发或并购的方式去拿地和开发，虽然可以分担风险，但其实对于利润来说会起到一定的稀释作用。
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