01.
问：想置换买亦庄河西等明年吗？
答：如果是置换自住，只要在同周期内，基本不会有赔和赚的问题，因为你买和卖点在同一时间段。
如果还想看看房价走势再决定是否置换，可以先观望一段时间。等明年再考虑出手，因为今年价格炒上来了，市场需要沉淀一下。再观望一下，亦庄学区房政策走向。
02.
问：海淀羊坊店学区，橙色年代怎么看？好像单价并不高。
答：橙色年代位于海淀六里桥附近，地处三到四环之间。7月目前参考均价7.9万（来源：贝壳），70-95平的2居室，总价约600-779万，小区建成于2004年，物业公司是北京首华物业管理有限公司，物业费是1.46元/月/平。在教育方面，小区周边的学区有海淀区七一小学。
在交通方面，它距离地铁10号线六里桥站约1公里，两公里内还有六里桥东站、莲花桥站，交通优势明显。它地处于万丰路和莲宝路交叉口的东南侧位置，小区门口有多条公交，近10辆公交路过该站点，可直达地铁，小区的交通条件是本小区的优势之一，对小区交通条件注重的朋友推荐购买。
此外，从小区步行800米左右是银座和谐综合广场，周边临近万丰公园、生态公园、莲花池公园等，综合来看，该小区的各项配套在片区中算是比较好的。
柳芳南里
03.
问：您好，我和爱人分别工作在东直门和柳芳，小孩儿刚出生，东城区集体户口，不考虑学区，首付150万以内，还贷能力也不高，但是租房一个月七八千真的太心疼，有推荐的刚需上车房吗？
答：您好可以考虑位于朝阳国展附近的柳芳南里，小区地处东北二环边，是临近东直门的小户型社区。目前45平的1居室，单价8万，总价约365万，首付约150万左右，房子建成于1990年。
在交通方面，小区离地铁13号线柳芳站约785米，东门就是515、966柳芳公交车站，离东直门很近，上下班通勤十分便捷。
此外，小区临近京客隆（左家庄店）、天虹商场（国展店）、中联亚大厦等，周边的商业配套十分成熟，配套设施齐全。不仅如此，小区内就有便利店、咖啡馆、社区医院等生活配套，可很好地满足业主的日常生活需求。
还可以选择位于东直门附近的新源西里中街，36平的1居室，单价8.2万，总价298万，首付约134万左右，房子建成于1980年。小区距东直门地铁站约1.3公里，120米左右就是东外斜街公交车站，有3路、123路、401路等多条出行路线可选择，交通出行非常便利。
综合来看，这两个小区的总较偏低，地段较好，很适合刚需一族上车，在交通方面，对于在东直门和柳芳附近上班的朋友来说是比较好的选择。
04.
问：如果2027年上小学，请问您认为什么时候上车西城比较合适？
答：西城由于今年幼升小顶级片区德胜、月坛出现雷暴，2020年7月31日后落户的全部调剂出区，所以这两个片区的价格目前在下行，西城其他区域也或多或少受到影响。
再叠加现在二手房贷款收紧，以及北京新出台的夫妻离异，原家庭在离异前拥有住房套数不符合本市商品住房限购政策规定的，自离异之日起3年内，任何一方均不得在本市购买商品住房的政策。目前，北京房价上行的可能性不大。
您孩子2017年上小学，时间比较充裕，所以，建议您保持观望，可以等到2022年7月，如果西城继续严格执行“多校划片”，房价应该会还有一波回落。
05.
问：我在西城广内，有一个小一居，想置换个两居室，不用学区概念，孩子已经上学。请教一下，附近62年的房子南线阁19号院，一栋楼一个院子，绿化不错，院里也安静。必须一次性付款，这种房子是不是将来满70年，难以出手，也没有升值性？房子看着不破，户型也好。谢谢。
答：如果有楼龄更新的小区选择的话，小二不建议您入手60年代的老房子。
往往带来的是居住体验感不强，增值空间不佳，可利用的金融杠杆不多，未来想要卖出的时候流动性很差。无论是自住还是投资，小二都不建议大家去购买老房子，尤其是没有学区属性的老房子。
原因一、居住体验感差。
老房子一般都存在小区里面乱停乱放，甚至没有物业去维护。而且老房子大部分没有电梯，出行都特别的不便。
另外老小区安保措施欠缺，居住起来没有安全感，特别是有小孩的家庭。
原因二、增值空间有限。
无论是哪一个城市，同一个地段的新房，次新房和老房子相比，老房子涨价的空间是最小的。涨幅不大的时候，甚至出现新房先涨，次新房再涨，老房子纹丝不动，还是原来的价格的现象。
即便是在楼市的上涨期，没有学区属性的老房子也很难迎来大幅度的涨动。
原因三、流动性差。
不要以为老房子占据了城市的好地段，就不愁卖。很多单价低的老房子在未来想要再次卖出的时候会很困难，因为不能贷款。
阳光100国际公寓
06.
问： 请问CBD阳光100小区怎么样？不考虑学区、求交通跟居住品质，三居800万能上车吗？
答：阳光100国际公寓小区位于朝阳区国贸CBD板块光华路2号院，2001年竣工。小区由4栋小高层、高层、超高层公寓组成，是70年产权的商品房住宅。
小区优点是交通便捷、商业配套完善，教育、医疗资源丰富。缺点小区车位规模小，车位紧张。另外，小区临近光华路，来往车辆频繁，早晚高峰噪音影响比较大。
小区居住人群整体素质很高，多为附近企业高管、白领人士。物业服务水平质量较好，物业费和同类型同档次小区相比价格适中。小区安保也很到位，4个出入口，设有安保人员，外来人员进出都要登记。
阳光100目前在链家上的均价7.73万/平，145-227平的大三居挂牌价在1100万-1330万以上，800万在这里买不到三居，可考虑的也只有低楼层的两居。
阳光100优越的地段和市区品质未来很保值，还是值得买的。但在同区域内，阳光100的增值速度会偏慢一点。
07.
问：您好，我们家北漂，北京没房子。明年小孩要上小学了。在纠结是直接去天津落户上学，还是在北京租房上学，以后回山东高考，或者说以后有可能北京也能高考了。
最近北京，天津，教育都有新政出现。国家对教育和房价的把控监管也越来越严，不晓得在天津买房上学的前途怎样了，还有天津的房子上升空间又怎么样？
答：先说天津，根据新政，高中三年户籍和学籍必须在天津，初三之前必须到天津参加中考，否则没有高中学籍。另外，天津中考也不是所有学生都能考上高中的，必须拼成绩。
关于的天津房子，房价上升空间有限，重点区域还是在涨，但是涨得慢，主要是围绕着富人区的区域和重点学区的房子。
另外，如果想在教育资源最好的和平区上学，参与和平区的中考，必须保有和平区6年的房产和户口一致。也就是一年级就要在天津买房并落户在房子。
如果您是长期在北京发展，您要考虑能否积分落户，早早买个郊区的房，有个硕士及以上学历，在北京多呆一些年限，还是可能通过积分落户的。具体需要详细查询最近几年的积分落户政策，那样也解决孩子在北京高考的问题了。
08.
问：您好，燕郊御东瑞锦，价格2.8万低密度花园洋房，这个价位值得入手吗？
答：御东瑞锦目前在售均价2.7万/平，与正在修建的M22号线燕郊镇站1公里左右。在售的83平两居、102-134平三居户型还都是不错的，小区是电梯板楼、刷卡电梯入户，赠送入户门的位置，车库送精装修。
若您是在燕郊工作生活，有购买新房的需求，以御东瑞锦低密社区和明年8月交房等综合条件考量，是可以考虑入手的。
但实际目前燕郊的二手房均价基本比新房低1万/平，若从综合性价比来看，小二建议可再对比考虑周边大开发商开发的、交通配套好的二手房。
若您是在北京工作，真有居住需求（因为房价真的还是比北京便宜很多啊！）且能够合理取得购房资格，您需要进一步考虑：
M22号线燕郊镇站正式运营至少需要3年时间，建好前还需要每天付出较长的通勤时间成本。
燕郊的教育、医疗、配套水平与北京差距还是非常大的。
未来3-5年有没有置换需求，在ZF未明确放开限购条件下，谁来买您的房子？
小二最后建议，请在不考虑限购放开的前提下做决定。因为尽管目前二手房限购政策看似松动，一旦房价有所表现，地方政府更加严厉的限购就会很快出台的。这是显而易见的事。
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