房住不炒，这个词已经说了4年，你信了吗？
不管你信不信，天津，信了。
天津的房子啊，只能是住了。
投资？可以放弃幻想。
第1个理由：“内生市场”越来越严重。
越买越涨，不买不涨。
房价涨幅，很大程度取决于人口增量。
说到底，是供需关系。
七普数据，揭晓谜底。
10年间，深圳增加720万人，成都增加581万人，杭州增加323万人……
金华、贵阳、宁波也增加160万人以上……
这些城市房价高高挂起，再正常不过，是“应激反应”。
人一旦留在一座城市打拼，肯定是要住的。
这是庞大的刚需，有刚需支撑的地方，长线房价才有可能涨起来。
天津10年增加了约93万人，全国排名34。
实事求是，并不理想。
没有人口增量填充，房产价值是暗淡的。
而天津的新区，只能靠外来人口拉动，本地人地域观念严重，“休骗外”。
当年的中北镇、张家窝、华明镇……皆如此。
如果“移民基数”越来越少，新板块生长就越来越慢，价值迸发周期会无限拉长。
高考“三年学籍”政策，让教育回归公平性，非常好。
但也会挡住一批外来人口，天津的人口增速，还将放缓。
未来，天津“内生市场”的比例，越来越大。
更多的是本地刚需和改善，务实的居住需求，是第一位。
似乎变成一个地缘性小众市场，开启“内循环”。
第2个理由：经济很难迅速反弹。
并非黑天津，也并非看空天津。
只因了解天津这些年来的问题，才知道，它还需要时间。
如今一系列“振兴计划”全面推出，是好的方向，但效果不会一蹴而就。
影响房价的因素很多，决定楼市能走多远的，是经济基本面。
手里的钱，最终决定房价高度，以及对楼市的支撑力。
看一个重要指标：城市资金总量（本外币存款）。
2016年，天津城市资金总量30067亿，5年过去了，增长17%。
其它一二线城市，基本是翻番的水平。
2020年6月至2021年6月，一年的时间，天津增速仅2.8%。
这个成绩，也不尽人意。
对比同样是二线城市的杭州、南京、成都，天津的经济恢复任重而道远。
天津房价被打掉泡沫后，进入锅形底横盘期。
楼市基本面很长一段时间，都将保持这个势头。
只有10%的板块有机会打破横盘，跳脱出来；还有10%的板块会跌破均线。
其余大多数，都是“平庸之辈”。
房价能不能拉升，与人口有关，更取决于经济。
城市资金总量，直接影响房价上涨动能和天花板。
天津已在调整结构，奋起直追，但要走的路，还很长……
第3个理由：大环境变了。
即便哪方面都不占优势，只要风来了，十八线县城房价都能飞上天。
但问题是，风没了，风口都被堵住了。
整整4年，政策大手对楼市从未停止过施压。
神仙的一系列组合拳，打得中国房地产七荤八素找不着北……
前两年是“打鼹鼠式”调控，冒头才挨打，今年是升级版，“釜底抽薪式”调控。
对房企、银行、土地、二手房采取史无前例的管控。
“既然你们不想减肥，那只能我亲自帮你们瘦身！”
二手房指导价，是“一招毙命”的绝招。
直接告诉你，现在买的房子以后能卖多少钱，合不合适自己算。
投机炒房，瞬间无处遁形。
北京更极致，为限制二手房交易热度，监管部门要求中介降低“带看频次”。
一周之内，每套房子被买家看的次数不超过2组。
服！大写的“服”！
二手房也不能取决于个人意愿，“周瑜打黄盖”也行不通。
最近，就第二批土地出让，北京相关部门直言不讳的告诉房企：
“不要耍小聪明，不要想着炒房炒地，我们甚至可以针对某个地块出台调控，政策有的是……”
共同富裕，更是一声惊雷平地起。
房地产的既得利益体，正在逐渐瓦解。
调控将无比灵敏，投机属性趋近于0，未来政策放开的可能性也几乎为0。
这会是，常态。
过去不信房价可以被调控住，现在谁还敢说房价能轻易涨起来？
为什么深圳能成为示范区？
因为深圳财政可以不靠土地，靠企业和个人的纳税完全能过得非常滋润。
其它城市，多学学深圳吧。
天津，是这大环境中的一份子。
身在其中，必遵循大势。
第4个理由：天津楼市是“风筝行情”。
因为天津人口稳定，所以每年需求量稳定，大差不差。
新房成交1300万平米；二手房成交1000万平米。
需求量稳定，供应量就是“房价开关”。
如果市场好，开发商积极拿地，随之供应大增，把向上的行情压下来，房价不会大涨。
如果市场不好，开发商不积极拿地，随之供应减少，房价能扛住。
无论左与右，天津房价不具备大涨大跌的可能。
以上4个理由，天津，只能房住不炒。
就一点也没有投资的机会吗？
有，但真正适合投资的板块太少了，还得等经济反弹，才能看得见收益。
即便经济反弹了，涨幅也就是个资金成本而已。
对于投资，惯性思维是“在涨停板上买股票”，容易有“明天一定会高开”的感觉。
可现在天津的环境，不支持“高开”。
最后的涨幅，恐怕只能跑赢CPI，差不多也就是理财产品的收益。
也就是说，如果非要去投资，相当于冒80%的风险，去搏那20%的收益。
是不是瞬间觉得，房子确实是只能“用来住”了？
投资不合适，住呢？
客观的说，天津的“住”，挺合适。
天津房价，相比于很多二线城市，并不高。
别说二线城市了，浙江的三四线城市，房价都比天津贵。
义乌二手房均价2万5，市政府周边学区房已经涨到5万多，大部分新房次新房均价在3万左右。
连昆山二手房均价都2万，包括金华、常州等都招来调控。
那里的买房人，真的是不能跪着，也不能站着，只能躺平。
天津新房均价1.7万/平米的水平，很温和。
“6432”的房价格局，也合理。
和平6万，南开、河西4万，河东3万。
总价300万能进市区好地段，400万就能进第一梯队。
外环线附近2万，200万左右能买个三室。
再远一点的，150万能选的很多，有地铁有学校的也不在少数……
平心而论，对于真正自住的人来说，房价还没那么残忍。
但要摆平心态，不要再对楼市心潮澎湃。
只要认同是奔着“住”去的，即便房价短期波动，也坦然。
毕竟享受到了居住，解决了生活需求，实打实攥在了手里。
投资和自住，本来就是两套买房逻辑。
有位不愿透露姓名的楼市资深人士，家住西青，要改善。
他明知新梅江以后可能会涨，但还是选择南开。
因为他不愿牺牲现在的居住，而去搏“未知收益”。
还有一位朋友，600万的预算，按理说在新房市场能“平蹚”了。
思前想后对比再三，最终买了老城厢的二手房。
他的诉求很简单，就要“住”，市中心生活方便。
不想为不确定买单，就看眼前。
从现在开始，在天津买房，应该把“住”放在第一位。
其它，短期都是幻想。
天津，只能房住不炒。
也许有人满心欢喜，也许有人满腹惆怅。
需要接受的事实是：
天津楼市，是一个平凡的世界。
认清真相，接纳平凡。