新“赛”道
01.
2021楼市已进入后半程，天津新房市场又暴露新趋势：与前两年相比，环城市场“向心”特征显现。
板块热点正在从起步较早的东丽湖、咸水沽等地，逐渐向距离市区更近的金钟街、华苑西、大寺等内迁。
来源：天津中原
结合此前天津中原发布的年中报告可以看到:
目前，天津大型商场、三甲医院以及TOP20中小学等对居住品质影响较大的城市配套，依然主要分布在中心城区和周边板块。
而市场“向心”，正是出于拥抱现有成熟资源，缩短理想生活兑现周期的实际需要。
来源：天津中原
这样的“板块”轮动趋势，是在城市聚焦发展、房地产进入白银时代的宏观背景下发生的理智选择。
理性的不只有购房者，更是一部分“聪明”的开发商，开始以犀利择址观确认了“近城片区”发展优势，率先发现“新板块”价值，从供应端就完成了“优选”。
比如说，绿城。
今年首轮土地集中出让中，西青区共成交5宗宅地，来自水西公园、李七庄、大寺等的4宗，均对市区形成紧密环抱。
这里面，绿城表现尤为活跃。不仅独占了2宗大寺地块，随后又确认参与水西公园项目开发。
来源：天津乐居买房
以往印象里，绿城多是在河西新梅江、静海城区等核心区位布局，打造像天津全运村、绿城诚园、御江臺等品质改善项目。一方面与该房企产品定位“较高”有关，另一方面也能看出其择址上的严谨。
绿城本轮重仓西青，在扩张激情之外，反映出的正如前文所说——开发商基于对城市发展格局、置业群体需求的深刻理解，发掘出“新的城市发展价值”，甚至抢先进入了像“大寺新家园”这样的蓝海板块。
有关大寺新家园，实在不算近年房地产的开发热点。但跟随绿城拿地动作进行深扒之后，不难透视其深蕴的“确定性”与“安全性”，仍旧是众多待嫁地块所不能比拟的。
02.
不卖关子，直接上结论。
大寺新家园的价值根基，首先在于西青。西青区凭借其狭长走向，紧紧包裹在河西、南开两区外侧——很大程度上，整个西青楼市的旺盛，都离不开这一“地利”。
一方面，可以高效共享河西、南开的发展成果，并逐渐引发当地“市区化”；另一方面，西青成了上述两区自然而然的外溢落点，购买力强大，改善情绪浓重。
再说回大寺新家园自身，近外环、新梅江南、受益市区资源外溢等，只能称其“皮相之美”，更深层次应该看到整个板块正处在“朝阳时间”，后者很多人尚未意识到。
现阶段房地产选址，本质上是“需求”的研判与竞争。
近些年，西青区确立了赛达新城在区域发展中的引擎地位，定位天津南部门户、生态创新示范城。
包括西青开发区（国家级）、赛达工业园、赛达新兴产业园在内，共吸纳超过3600家企业、近10万产业人口。这份厚实的产业和人气积淀，成为了一个重要前提。
赛达新城空间结构
在地图上可以看到，大寺新家园板块属于赛达新城四期，规划建面约121万平米，居住就有近百万方，也是官方口中“产城融合”的一个集中发力点。
产城融合，并非新鲜概念。但大寺新家园的“可信”之处，恰在于其在概念刚起步的当下，那些“城”的要素就都清晰落定了。
譬如：交通。
在建地铁6号线二期、7号线都会通过板块周边，按计划分别将在2022年和2024年竣工。这是一个非常微妙的时间点，与板块第一拨商品房的交竣、入住周期基本吻合。
关于地铁还有一处伏笔：绿城拿到的N1地块报规时，被要求地铁“退界”。参考规划看，或与地铁12号线有关，同时板块内还有云巴T2线的相关规划。
换言之，板块内尚有距离更近的地铁站点等待落地。
加上大寺新家园本身距离外环线仅3.7公里左右，通过津港公路即能快速接入外环和解放南路，对市区特别是河西、南开优质资源保持高效辐射。而津港公路的另一侧，则又拥有着对接滨城的战略优势。
前不久的另一个“刷屏”消息是，津衡高级中学、赛达津衡实验小学落子大寺板块。按照计划，赛达津衡实验小学预计今年9月开学；采用衡水中学教育模式的津衡高级中学，计划2025年投入使用。
这些都将在现有教育配套之上，供给进阶之选，优质教育会越发被环城置业者所器重，这一点已毫无疑问。
津衡实验小学实景图
商业配套方面，同样存在着进阶选项。星悦中心综合体内将落地一座万达广场，预计2023年开业运营。大型商业体选址背后都有一套非常苛刻的标准，本身也是资本对区域前景的一种“所见略同”。
万达广场效果图
综上，地铁、教育、商业……环城红盘决胜必备的大块头配套在这里均有了明确指向和时间表。在“人货场”线索中，似乎就只剩下“货”这一项，与新城的定位明显不够协调。
环顾当前的大寺新家园板块，住宅房源主要来自建设年代较早的还迁、安置社区，周边极少数商品房也都开发年限较远。
以现在的市场眼光打量，无论产品设计还是社区管理，都比较“原始粗放”，相当多居民迫切需要改善居住条件。
这便回答了，以品质见长的绿城为什么会选择大寺新家园，个中“确定价值”出自哪里了。
03.
话至此，剩下的就只有“验货”了。
鉴于板块居住现状，客观说但凡有商品房开发，都会带来居住焕新。但历史选择了由“绿城”揭开璞玉一角，对区域仍可谓是一支“上上签”。
据悉，绿城地块案名敲定为绿城·桂语朝阳。在提前拿到的规划文件中，我们看到了许多代表绿城品质的标准范式。
具体说，整个社区由10栋高层住宅组成，分别为25-27层到顶。
建筑立面是目前很流行的现代简约风格，蓝灰色外檐、强调横向线条、大玻璃窗配合大窗墙比的通透利落……是绿城追求“精致颜值”的一贯作风。
即便只是效果图，也能清晰分辨其与周边社区拉开的巨大差距。
绿城·桂语朝阳鸟瞰效果图
一张鸟瞰效果图，最惹眼的要属那个“巨大圆形”。
项目在主入口设计中引了环形酒店式落客区及归家大堂，其中环形落客区的设置，放在全天津也还极少见到。
这是一个兼具仪式感，以及更多实用性的设计。
归家质感中充满了酒店的商务范与高级感。车辆绕环岛停在悬挑雨棚下，即便刮风下雨也不必担心丢了体面，而后直接进入归家大堂室内即可。
与落客区一街之隔处，项目大胆地将另一子地块规划为超4000平米街心花园和建面约4000平米集中式商业体。同时，住宅沿街部分还配建了建面约1.5万平米步行商街，计划引入绿城“好街”。
沿街商业效果图
可想而知，“双商业+公园”的规划组合，将为大寺新家园带来全新购物、休闲体验，但更直接的受益者注定是守着“家门口”地利的绿城·桂语朝阳业主们。
赶上清闲时光，或带孩子们在草坪上奔跑撒欢，或是小情侣相约一场浪漫下午茶，再或叫上闺蜜一起SHOPPING……那种走出酒店式大堂就能有的快捷响应，像极了“海景酒店自带沙滩”的度假画风。
04.
重新将视线聚焦回项目内部，社区归家大堂在大寺新家园板块显然还是第一次出现。
自环形落客区向内，归家大堂设置了业主身份识别系统和便利店等多重功能，存取快递、拿外卖等事项都能在此完成，一些不必入户的礼节性接待也可以放到大堂内。
由此充分保证了社区的“人车分流”，以及园内生活的纯静与私密。
尽管社区归家大堂在新项目中配备的越来越多，但这仍旧是一个不折不扣的“改善式做法” 。
社区归家大堂效果图
类似的“元素”，还有穿过大堂后的一座下沉庭院，为邻里间的社交休闲提供了更多场景选择。同时下沉庭院也是归家礼序的重要部分，实际整个归家路径都被仪式感精心包装过。
仔细看建筑排布，是比较典型的非对称“均衡式”构图。建筑立面细节富有变化，但又在中轴附近回归到严谨对称，且行其间，可以感受到“中正”格局下的庄重大气。
此外，项目在每栋住宅楼首层各自设有入户大堂，形成归家动线首尾“双大堂”的完整布局。四重归家礼序对大寺新家园板块而言，无疑又是居住体验上的一个重要突破。
四重归家礼序示意
社区内部，园林景观规划涵盖“一心两环五轴多园”。其中，占地约3000平米的中心景观组团与街心花园隔空相对，组合出阔朗霸气的社区“前庭”。
五条景观主轴贯穿了每栋楼间，既是对绿化面积的充分填充，也让出入礼序和共享、私享空间规划更加条理分明。
从实用角度出发，园林的交互空间是否足够“容纳生活”也被纳入考量。“两环”阳光跑道可以在“楼下”满足居民的休闲健身需要；全龄互动活动空间给老人、儿童、青年都规划了专属领地……
绿城·桂语朝阳总平面图
产品方面，据透露项目总计规划1178套房源，建面区间约76-126平米。
其中建面约90平米以下户型占了绝大部分，明显是在以“中小户型改善”的主流供应，更好地将总价控制在“友好”范围内。
建筑立面效果图
需要说的是，在人人都懂得控总价的时间里，最终比拼的还是产品力和服务力。
结合规划端透露出的以上细节，无疑许多元素都是“超配”这个面积段产品的。
而了解绿城的人又都知道，绿城服务这个大IP在业内连续保持头部，在用户端又是很多品质社区的优先选项。因而，加上绿城服务的后期赋能，绿城·桂语朝阳注定将会迎来生活品质与便捷度的更进一步提升。
后记：
回到前文那个话题。
在“人货场”唯独缺“货”的朝阳板块里，由绿城担纲居住跃迁的启幕者，并间接成为未来百万方开发体量的“定标人”与“定价人”。对大寺新家园，确属一支“上上签”。
不仅代表了一次较高起点的定义，也包括楼市窗口期里的消费启蒙，都将反推到板块后续划定的产品与服务底线中。
如果不相信，大可看看杭州楼市，那般高水准，不正因有了绿城这样的原生供应吗?
【 END 】
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