总价最低216万起!鼓楼龙江地铁口学区现房值得买吗?

近日,我被地铁里这样一则红色的房产海报吸引住了目光。

河西楼市 全文实拍 转图请注明出处

龙江、学区、地铁、现房,这些词汇加起来,稍微对南京地产有点嗅觉的都会格外注意这幅广告。

放风4.5万/㎡、最快四季度开盘,这突然冒出来的「 宁工新寓一村 」现房,能买吗?河西楼市在发稿日进行了实探,带来该盘最新消息。

宁工新寓一村最新实探!

楼下6家中介门店......

据了解,「 宁工新寓一村 」于1994年建成,房龄已有27年!这批房源因前期建造地铁4号线,出现沉降、部分楼栋不同程度开裂的问题,被南京地铁收购;目前已经进行好加固并且验收合格。

今天天气很好,疫情状态之后,生活常态陆续恢复,这是宁工新寓一村小区南门,防范不很严谨。

门口一排底商,超市、水果店、理发店、多家小吃店,满足生活基本所需。

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其中,中介门店格外多,数了一下,一条街不到的距离就足足有6家!可见周边二手房市场还是比较抢手的。

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我进入小区实探拍摄了这批房源发现:

1、靠街边待推出的部分楼栋,一楼是底商。就是南门口看到的那些。

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2、部分楼层仍然有人居住。或许是原来没有搬走的住户。

3、这批房源总高7层,目前还没有装设电梯迹象,但后续装不装电梯还不一定。

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4、外立面有翻新过,但内部仍然像个老小区。毕竟......它就是个老小区。后续内部精不精装,还在征求大众意见进行考量。

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5、楼间距较近,即使是7层高,阳台视野也较为局限。抬头只见楼房窗窗户户、不见风景。

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以上是实探的全部内容,我们致电项目工作人员了解到:

1、最快年底或明年初开盘!项目展厅目前已开放

2、共8栋楼、343套现房~

项目预计推出8栋楼共计343套现房,多数临街,部分一楼是底商。性质属于二手房而非新房。

3、建面最小48㎡!

这批房源建面约48-120㎡,户型种类达40多种,单室间到三房都有,可以参考目前小区在售户型。目前状态是重新粉刷后的毛坯,后续是否精装待定。

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△建面由小到大依次为:

55、62、62、65、75、104、120㎡等

4、放风4.5万!总价预计216万起......

项目目前放风价4.5万/㎡,具体价格以后续官方通知为准,按照建面,总价预计216万-540万左右......

能不能买?优劣分析

周边二手房&新房在售浅析

据了解,宁工新寓一村是周边总价较低的小区,目前挂牌价为4.55万/㎡左右,近期也有一定的成交与带看。

小户型成交最高单价逼近5万/㎡,最小面积53-55㎡两房挂牌价目前在4.5-4.8万/㎡左右,总价250万左右起步。

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宁工新寓一村 实景

宁工新寓二村挂牌价比一村高,原因可能是距离龙江地铁站、拉萨路小学分校宝船小学更近且房子新一点,目前挂牌价为4.9万/㎡左右,近期成交与带看与一期相似。

两房小户型成交最高单价超过了5.5万。

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最小面积41㎡左右单室套挂牌价目前在5.5-6万/㎡左右,总价230万起步。

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宁工新寓二村 实景

宁工新寓一村能不能买?优劣分析——

优势:

1、龙江二线学区房

2、价格具备一定程度倒挂优势、户型小总价低;

3、生活方便、地铁4号线二期龙江站就在门口(2024年通车),另外距离已通车的龙江站也不远,周边还有新城市广场、华彩荟商业、医院有省妇幼等等。

劣势:临街吵、房子老、品质较一般、具有是否装电梯是否精装等不确定性、小区环境一般、景色一般、产品一般、物业一般、居住体验一般。

总的来说,价格上,如果这批出售房源单价是4.5万/㎡,那么小户型还具备一定优势。如果有闲钱且有学区需要,买一个小户型单室套或者两房可以,但比较不适合自住。

新房上,鼓楼地区及周边新房稀缺,再加上老牌或名校分校学区都有一定优势,仅剩的个别新房中签率也很低。

NO.1丨长江华府

项目开盘详细信息:

开盘时间最快三季度推出432套房源,参观售楼处样板间需提前预约,提供700万资产证明+购房证明

开盘房源:前期放风计划首开1/3#号楼,共约236套房源;

开盘户型建面约142-210㎡全四房大平层,分别为142/177/210㎡三种;

预计价格放风要卖6万/㎡+,项目采用的是毛坯交付+可选升级装修包,总价预计900万起(最终价格以实际销许为准);

项目地址:鼓楼区燕山路与水西门大街交汇处西侧。

更多项目信息:142㎡起步!河西新豪宅样板间实景曝光!

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长江华府楼栋分布图

NO.2丨恒盛金陵湾二期

开盘时间预计最快年底上市,具体等消息不确定

开盘房源:共约200套房源,上市套数待定

开盘户型125/135/170㎡

预计价格4.5-5万/㎡

一二手房最高倒挂:3.6万/㎡

项目地址:鼓楼区郑和南路8号

恒盛金陵湾还有二期组团尚未推出,共4栋楼约200套左右,户型面积为125/135/170㎡,预计价格达到4.5-5万/㎡

更多项目信息:125-170㎡四房!树人双学区!河西倒挂鸡腿盘来了……

恒盛金陵湾项目航拍实景图

NO.3丨江望润府

开盘时间后期加推计划待定

开盘房源:仅剩最后8、9#两栋楼待加推

开盘户型主力130/143㎡

预计价格前期4.45万/㎡左右(含包)

项目地址:鼓楼区方家营路与城河北路交汇处

NO.4丨世茂璀璨滨江

开盘时间后期加推计划待定

开盘房源:仅剩最后19、21#两栋楼待加推

开盘户型前期114-240㎡;

预计价格:前期均价3.6万/㎡

项目地址:鼓楼区南通路188号世茂外滩新城

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