南开区，最近几年一直是“插花式”盖新房，哪块有地盖哪块。
但是在十年前，老城厢片区和广开片区的城市更新，还有奥体片区的兴建，给当时的南开区贡献了不少新房小区。
这些小区如今都变成了二手房，价格直接体现了哪个片区发展最好，哪个楼盘涨幅最高。
时间是检验真理的唯一标准，而价格也绝对是体现价值的数据。
选取2011年成交量前20的楼盘，依次对比10年后的二手房价格，涨了还是跌了立显。
十年的浪潮淘掉了沙子，金子依旧发光。
南开区涨幅最高的几个小区，都得益于片区的升值。
涨幅675%的久轩家园，是距离咸阳路地铁站不远的一个还迁房。
其实现在的价格并不高，就是区域基础价格。
但是因为当年定价低，现在又属于南开北片，在片区内户型小，总价低，房龄比较新，才产生了高涨幅。
这里还要对比表中另外一个小区，晴川花园，同样在咸阳路地铁站不远，属于南开中片。
因为周边都是老小区，晴川花园有电梯、有园林、天房物业，人车分流，地缘客户改善大部分都选这个小区，所以涨幅也达到了295%。
还有位于海光寺的德庆里，比周边老小区的房龄新，比周边新房的总价低，小区还有带电梯的洋房和跃层。
户型上从40多平米一室到150多平米大三室都有，性价比高，很多人买不起周边贵的楼盘，就会选择这里。
但是以上这些没有普遍规律，因为十年前定价偏低，当价格随着地段价值涨上来之后，他们的涨幅反而更高。
南开区一个比较有意思的事情，老城厢和广开片区，有重点学区资源的改善社区，基本上都翻倍了，无论是住宅还是公寓！
长得像住宅的公寓，OK！
住宅：
富力城是对口中营学片的改善住宅，基本上目前二手房房价都在5万/平米；
宝龙湾家园，属于南开北片的改善住宅，因小区内有一栋还迁房，在十年前拉低了价格，所以涨幅很大！
公寓：
阳光晶典、还有未在表中的都是50年的居住型公寓，同样拥有中营小学的学片，涨幅也基本翻倍甚至更高。
悦府家园、城南家园、邮电公寓，也是50年居住型公寓，属于南开中片的南开中心小学，现在的价格比同期的住宅还高！
值得注意的是，以上这些社区的户型，对于现在来说已经过时了，很多不通透的，但是为了重点学区+片区发展+改善面积，忍了！
不过有一个例外，是东北角艺术公寓，同样是对口中营小学的居住型公寓，却只涨了79%，原因为何，我们先留个悬念。
长得像公寓的住宅/公寓，不OK！
刚刚我们提到的东北角艺术公寓，同样是拥有中营小学终身学籍，但是户型很小，不受改善青睐，所以价格也不行！
还有位于海光寺的中国窗，也是太像公寓了，住宅价格还不如德庆里......
奥城片区的涨幅都不太尽如人意。
时代奥城面积太大，总价高，但是周边的发展没有跟上。社区内部地下车位紧张，地上没有人车分流.....当初买时代奥城的那部分改善人群，过了十年，已经抛出转头买新房了；
有的小区物业不好，地库漏水，而且超高层的居住舒适度并不好，很多人都着急的抛售；
阳光壹佰社区内就像一个小型的城市，社区内有很多底商，比较乱；
位置在快速路以外，并且大门就开在桥下，想上快速路却还要在桥下绕一圈；
最重要的是，小区内还有一部分东北向的公寓产品，现在的成交价在19000元/平米；
正常的住宅价格也拉胯，27000-28000元/平米，是住宅中唯一几乎没涨价的社区。
豪宅要在改善片区内，否则，no！
融创王府壹号和仁恒海河广场都是豪宅小区。
十年前都是24000-25000元/平米的单价，但是十年后，单价一个四万出头，另一个直逼六万！
造成如此大差距的原因是，仁恒海河广场在鼓楼片区，周边的社区都是一水儿的改善社区，还有海河资源和仁恒的品牌、物业，还有地铁、商场；
而融创王府壹号在长江道附近，旁边有一个还迁房小区，没有自然资源，也没有大型的地铁、商业。现在只是凭着豪宅产品和品牌物业支撑。
最后我们总结一下，南开区这十年来，哪些能跑赢大势，哪些碰都不能碰。
在改善的片区，具有改善属性的学区盘，必定跑赢大势！
50年的居住型公寓，只要长得像住宅，加上重点学区，等同于同样条件的住宅。
相反的，长得像公寓的住宅，涨幅也不高。
纯公寓产品，不能碰。
看到这，在南开区如何选择二手房，大家应该有谱了。
潮水褪去，才知道谁站在潮头。