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很多粉丝问我：为什么河西市场供需两旺？除了区位、发展、集中连片开发以及供应优势之外，还有个重要原因是：南开区的市场供应量太少。市内六区中和平房价一直是望尘莫及，河西南开次之，但在供应量上，近两年河西先后开发了八大里、陈塘庄到新梅江，实际供应与潜在土地储备是南开的数倍。南开供应的住宅项目游走在高端与边缘两个极端，市场声音不足，而且改善客户只能被动进入河西。但最晚到今年下半年，天津楼市即将上演南开时刻。
PART01
人文与科技，南开的无二优势
楼市有个常识是长期看人口，中期看土地，短期看政策。所以一个片区的市场前景取决于人口，这其中包括了聚集客户的密度与质量，人口集聚的核心因素又与产业层次密不可分。
在第七次人口普查数据中，南开区人口总量接近90万，在市内六区中，人口数量是最高的。除了数量高，南开区的人口受教育水平在第六次人口普查中位列全市第一。南开区的人口密度与受教育水平与南开区的大学密集、新兴产业密集紧密相关。天津城市名牌的南开大学与天津大学在校大学生占天津市大学生总数的一半以上。
而且又有密集的医疗中心，南开医院、中医药大学医附属医院、中心妇产科医院等多家三甲级医院，一方面是方便了南开居民的生活需求，更重要的是聚集了大批量高素质医疗人才。
在市内六区的产业定位中，一直有个说法是金融和平、科技南开、商务河西、金贸河东、创意河北、商贸红桥。
作为面向未来的产业，南开依托发达的科研基地培育了体量巨大的科技制造业及新技术产业。按照政府公报，2020年，南开区工业战略性新兴产业占规上工业比重预计达到53.1%，位居中心城区前列。同时这种先发优势日益明显，华来科技、北京航天进入南开，还引进银河证券、华夏人寿、大华银行、北洋海棠等金融类企业72家，新增3家上市企业。
如果说科技是第一生产力，南开区无疑是天津科技创新的龙头区域。高度聚集的高校、机构、高素质人才和创业人才，是南开区的强悍优势。产业与人文优势的叠加意味着南开区市场从来不乏客户，更具备深厚的市场潜力。一位只关注南开市场的粉丝说：要买就买南开和平，这才是地道的天津卫。
PART02
供应高峰：南开改善终于等到了
2020年，南开供应量仅不到20万平方米，成交量与供应量基本持平，今年前7个月南开区新增供应仅仅集中在一两个项目，这也造成南开区多数时候，处于无房可买的境地。
供应不足直接导致客户进入河西，也同步推高了河西的市场热度。但这种状况在年末将会发生转折，甚至是可能上演南开时刻。
最近天拖天保·上城观景正式面世，南开区迎来了久违的新增供应。而此前已经有旭辉项目入市，第一批土地集中出让招商、绿城拿下的地块预计也在下半年入市，新项目齐发必然会搅动南开市场。
在即将开启的二批土地集中供应中，南开共挂出了5宗住宅用地，总建面约22万㎡，集中在向阳路、海光寺及长虹公园，而且半数地块配置自持租赁住房。条件苛刻之外，更让市场刮目相看的是土地价格：挂出的5宗地块起始价格扣除租赁及商业外，楼面价格悉数站上30000元/平方米。
按照此前南开区土地的热度，二批供应土地依然少不了火爆。在拿地日趋谨慎的年代，开发企业不约而同的进入南开，无疑是代表了开发商对于区域的判断。
在新供应集中入市的情况下，南开楼市的高端化趋势非常明显，典型的铂悦公望，售价63000+。土地价格30000+之后，南开区将会越来越成为改善客户望而却步的存在。天拖天保·上城观景营销中心开放，给出的放风价格预计首开在42000-46000元/平米之间，最小面积做到了99平方米，最大137平方米，准确锁定改善面积段，总价门槛420万/套起，成为南开少数匹配改善客户的存在。
PART03
南开的压轴板块：新天拖
天拖板块东至中环红旗路，西邻西北半环快速路，南至复康路，北至天拖北路。在天拖内又以保泽道为界分为天拖南北两大住区，天拖南以成熟居住区为主。天拖北整体占地约1.2平方公里，也是南开区迄今为止可成片开发的较大的地块，从2013年规划开始，就将这一板块定位为重点工程。
事实上南开区新近开发的板块中，住宅产品真正具备住区规模的，也只有两个，一个是老城厢，一个就是天拖，因此在天拖板块内几乎集合了现代住区的大部分优势配套。
东西两侧是快速路与红旗路的围合，纵向6条干线，南北以天拖北道与保泽道为界形成了5条轴线。自驾出行之外地铁站点的布局空前丰富，6号线已经开通，8号线已经在建中，预计2023年底通车运行，在天拖板块有兰坪路站、绿水公园两站。南开区匮乏的土地储备与便捷的交通成为天拖板块显著的优势。
天拖板块属于南开中片区，对应的初中包括天大附中、南大附中、师大附中、第六十三中学。但是在天拖板块快速开发后，板块内教育资源的集中度显著强化，陆续引进南开一幼、中营瑞丽均已开学。天保·上城观景8号楼所在位置附近也已规划了一所初中，1.5亿元的建设资金由天保出资意味着项目客户享有很大程度的教育便利。
作为南开成熟片区，天保·上城观景生活配套极为丰富，5公里内可以覆盖一中心、眼科、中医附属、中心妇产、医大总医院几乎全市级医疗资源。而“天津中关村”之称的鞍山西道科贸区，鲁能城购物中心等都在5公里之内，天拖内部整个商业规划也已经逐步落位，将会形成一个辐射西南片区的区域性商业中心。
天拖北作为整体规划开发的新兴板块，在整体风貌控制上明显会更为现代宜居。板块内轴线以文体、商业、绿植等资源覆盖，将高端居住区排布南北两侧，形成商业与自然资源轴线与住宅区融合的格局。
天保·上城观景东北侧的天拖中央公园今年正式开园，建筑面积达到1.75万㎡，绿化植入面积已达到1.3万㎡，在天拖板块内部形成了一个天然氧吧，内部规划了户外健身区、康体跑道、儿童活动区等成为板块内日常休憩的主力配套，与项目仅一路之隔。
PART04
从水西看天拖，改善的市场机会！
秘密君曾经讨论海教的时候提到过：自然资源的价值目前楼市明显认知不足，但必然是未来的一个价值趋势。天拖西侧与北侧分别是水西公园和绿水园，特别是西侧的水西公园是天津市区体量最大的湿地区，占地约240公顷，占地面积相当于2个水上公园的面积。也正因为如此，水西公园一带的整体开发在地产市场上已经形成了一个显著的热点。
虽然整体处于西青区范围内，但是首批土地集中出让中，水西公园拍出的土地楼面价已经接近河西，南开区的开发空间局限给周边生态住区提供了发展机会，也可以侧面看到天拖北住区对于南开改善来说，将是为数不多的机会。
天保·上城观景的整个地块分A、B、C三幅，包括配套的体育场及住宅、公建设施。住宅部分共规划了5栋26-31层高层、3栋15-16层小高产品。小高层产品两梯两户，面积也略大，中户134平方米，边户137平米。均为三室两厅两卫，南向三面宽，客厅开间达到7.3m，并有主卧套间，明显是追求舒适度的产品指向。
高层部分主力采用的是两梯四户，户型面积在99-117平方米，均为三室设计，客厅开间可以达到3.6m，追求实用性与功能性为主，适合首次改善客群。而另有两个楼座采用两梯三户设计，中户107平米边户为131平米三室两厅两卫，从99平方米到137平方米，给改善型客户提供了丰富的面积段选择。
不过令秘密君个人感兴趣的是该项目的景观部分，从效果图来看，新中式的园林风格在小品、苗木、构图方面与常见中式产品有显著差异，甚至引入了观林、赏水、题字等古代文人风雅的节点概念，是一个非常大胆的尝试。天保作为一家扎根天津许多年的老牌国企，进入人文底蕴深厚的南开，而且布局高规格开发中的天拖板块，市场会给予何种反馈很值得期待。