十年前的河北和现在相比，可以说天壤之别。
2011年的市内六区新房签约TOP10中，3个来自河北。现在，这样的榜单已不见河北区新盘的踪影。
2011年，市内六区新房均价17885元/平米；河北区均价14908元/平米。
2021年，以5月为例，市内六区新房均价35000元/平米；河北区均价30400元/平米。
目前河北区在售二手房均价22000元/平米；市内六区均价31700元。
这么多事实摆出来，出个结论。
河北区：整体呈下滑态势。
这是为什么呢？
原因有三
1.当下写字楼都集中在上三区，河北区产业少，吸引不到高收入人群，导致贫富差距越来越大。
从七普数据来看，河北区十年人口减少24.3万人。
2.南开区与河西区发展进步快，河北区的慢相当于原地踏步，地段价值增长缓慢。
3.2011年，“学区”观念有，但没有现在如此强烈。
最终形成的结果是：有钱人去南开或者河西改善，关注学区的人选择和平，刚需客户会选择外溢到北辰，留在河北区的“土著”越来越少。
说完河北区整体走势，下面来看看具体的楼盘。
小编选择了河北区2011年新房签约量靠前的16个楼盘，对比现在2021年他们的二手房价格。
看看哪些房子跑赢大势，哪些跑输大势。
如何算跑赢大势？
十年通货膨胀，煎饼果子价钱都翻倍了吧，何况房子。
都说房产可以抗通胀，所以，跑赢大势的房子，涨幅要超过100%，也就是说价格最低都要翻番儿，不过分。
跑赢大势的房子具有哪些特质？
1.板块配套加持（地铁），带动房价提高。
海韵家园是河北区涨幅超过200%的房子，涨幅原因有这么几个：
第一，2011年，海韵家园那个位置并没有地铁，现在是两条地铁换乘站附近；
第二，海韵家园在河北第一学片，沾了学区的光；
第三，小区不远处建了购物中心。
学铁商都齐了，地段价值上涨，房价自然就起来了。
2.十年间，学区房能跑赢大势。
这个很好理解，河北区比较好的是一片和二片的育婴里小学片。
海韵家园、海河大道、北斗星城、仁恒河滨花园这四个楼盘在以上学片，所以涨幅自然按部就班，跑赢大势了。
3.自身产品保值。
仁恒河滨花园是这16个楼盘中二手房价格最高的，涨幅也超过100%。
一般买房逻辑是地段大于开发商大于产品，仁恒河滨花园在海河沿线，地段10年前就“值钱”。
由于仁恒的物业是亮点，10年过去了，小区产品不“旧”，自身就起到了保值作用。
4.越是低于地段价值的房子，涨幅反而越高。
汇恒园是当年的经济适用房，单价只有不到5000元/平，10年涨幅位居河北首位。
现在的价格虽有不到18000元/平米，也是翻了三倍多。
所以，越是买板块内最便宜的房子，后期涨幅会越大。
5.板块内的“大盘”能吸睛。
中国铁建国际城所在板块的其他三个楼盘，涨幅都没超过100%，证明它的涨幅不是板块的原因。
但本身又定位刚需，也不是因为产品溢价跑赢大势的。
那是为什么呢？
中国铁建国际城是将近十年的大盘，自带商业，2011年就在售，直到2019年才全部售罄。
市面上，共有洋房加高层六个小区二手房在售。
房龄短，再加上体量大，有点“垄断”片区的意思，会吸引到这买二手房的人群。
接下来说说跑输大势的房子。
不是说十年间房子降价了才算跑输大势，毕竟通胀都能让房子涨价，涨幅小于100%的房子，肯定有哪里出了问题。
1.板块发展的滞后，影响房价涨幅。
用南口路板块举例，处在河北区边缘位置，没有地铁。
格调艺术领地，之所以涨幅没翻番儿，是因为涨的都是产品本身，没有板块的事儿。
所以，板块发展的快慢会给房子价格拖后腿。
2.物业差影响二手房价格。
北宁湾在河北区也算大盘，共有4个小区二手房在售，其中4期有两栋公寓。
其中，垃圾堆放、车位管理等物业问题是影响其涨价的原因。
还有富水一方小区，开盘时号称“天津首个科技住宅”，同时还有一部分普通住宅和还迁房。
同一小区产品不一样，物业费自然不同，业主自然心里“不平衡”，从而影响物业费的收取。
再加上物业公司本身疏于管理、不作为，出现小区环境差、园林破败、安保不强等现象，从而影响了二手房价格。
3.豪宅的定位与板块不相符。
楼盘代表是近水楼台和海河官邸3号。
近水楼台是河北区少见的别墅区。
所在建昌道板块并不是大改善板块，上文提到的中国铁建国际城这种刚需盘就在此。
产品定位与所在板块定位不符，单价上不去，自然跑不赢大势。
海河官邸3号的板块倒是没错——海河沿线，由别墅和8层到顶公寓组成。
2011年的价格就在3万以上，说白了，产品本身已经溢价，超过地段价值，后期涨幅必定少。
豪宅还有个通病，面积大，总价高，对口的消费群体少，二手房流通率自然就低了。
4.“奇怪的”公寓。
河北区有公寓的小区很多，举两个最有特点的例子。
君临天下：房本面积比实际面积少了一倍还多，按实际面积算，单价不到2万，十年过去，这个价格很“稳定”。
内部构成和诚基中心很像，但是不像人家有过硬的学区支撑。
16梯40户，还有夹层。这样的房子真适合居住吗？
海河新天：最大户型有超过200平米的，产权40年，现在市面上很少能看到它的二手房挂出，客群范围太窄，没人能接盘。
所以说，这种大面积公寓有价无市，价格没涨反降。
写在最后的总结：
1.10年间，河北区跑赢大势的房子不到一半，这印证了最开始说的“河北区整体呈下滑态势”。
2.按照地段大于开发商大于产品逻辑，地段价值上涨、产品保值、开发商物业好，能帮助房子跑赢大势。
3.之前的10年，带学区属性的房子能跑赢大势。最近有关学区政策此起彼伏，以后还会不会像之前一样，还不好说。
4.居住和投资只能二选一，两条平行线，怎么可能有交点呢？所以如果要投资，请避开总价高的豪宅。
5.没有重点学区的纯公寓产品，最好不要碰。
6.产品定位与板块一定要一致。买房时，先看看周边环境和小区，不能产品错配。