保鲜期+成长期
01.
最近有个词很热：城市更新。
被看作是，老城区与时俱进、适应未来的突破口。
而最近住建部发布的另则通知，也框定了一个大前提，“防止大拆大建”。
这里暗示了一个结论：醇熟老城区的发展格局已定，新的规模性板块出现不易。
拿天津“南三区”来说，河西占了起步早、储备多的便宜，眼下有新梅江板块，未来还能指望海河柳林。
和平与南开呢？现行开发清一色属于老城中的单点更新。
新板块？恐怕谁也提不出来。
但必须得说，这里面有一个极其接近的——
南开，天拖。
02.
天拖板块开发体量足够大，地形规整方便自成格局，又因是在原厂区上新建，土地整理完成度高，且基本没有穿插老居民区。
这是缔造 “新板块”的物理基础。
但天拖“有机会”，更多是因它年纪正好，而且踩对了点。
2013年天拖一期启动时，尽管只有融创和天房，却有着与同期新八大里开发一样轰轰烈烈的板块运动。
在南开其他片区“泱泱老楼独现新楼”时，这里对标了理念超前的Block街区，旧厂房翻新成为主题商街，落地了先进的居住产品……
一大半土地上塑造出了完整统一的“新城市”界面。
天拖板块开发及规划情况示意
到如今，天拖一期兑现往多说不过5年左右——城市规划和居住设计，都尚在“保鲜期”。
且核心区本就容易形成人气，这里的居民数量连带各式小店配套，也已趋向成熟。
就在这样一个档口，天拖二期的实质性开发，近期正式启动了。
也就是说，此前天拖“适度的抢跑”，既占了南开板块级供应的罕有赛道，又保证了二期开发时的城市规划语境不会因年久而存在代差。
一二期开发，很容易毫无违和感地合拢、收官，在南开完整托出一个难得的年轻板块。
但有一点，天拖从颜值到体验虽新，但它并不嫩。
不仅板块内部配套日臻完善，更因为这里处在南开核心腹地，一个城市资源抓取便捷、生活配套积累充分的位置。
看看它的邻居便很清晰了。
天拖板块区位及周边资源示意
板块东侧紧临已开通地铁6号线，北侧在建地铁8号线同样贴身穿行，而跨过红旗路（中环线）即是鞍山西道科贸街和天大、南大的老校区；
向南是天拖南，进而是王顶堤、华苑，个个都是天津人一听名字就能反应到烟火气的成熟居住区。
而除了有南开核心区殷实底色、学府气质加持外，如果我们将天拖板块放在地图上看又会发现，其西侧还紧邻着绿水园和水西公园。
特别是后者，凭借2个“水上”的公园面积，一边成为天拖家门口的城市绿肺，一边又正在酝酿改善基调的水西板块，对天拖板块价值形成了高位的筑底与拱卫。
03.
天拖二期的开发，已箭在弦上。
新晋项目“天保上城观景”，已在蓄客升级，酝酿10月开盘。且据说放风价4万元+/平米，在6字头频频出现的南开，给了市场不小触动。
这宗地背后的开发商，也是项目重要看点之一：市场对其既充满探知欲，又并不陌生。
前者是因“天保上城观景”系“天保基建”首进市区之作，市场从未距其产品如此之近；后者则在于这家开发商并非籍籍无名，反而仅是在 “原籍”的故事，就令市区市场“早知其人”。
一根桩、一条路、一条管道……深耕滨海20余年，天保基建最初的成长路径，都结结实实地投射在保税区城市生长的点滴骨架之中。
作为保税区唯一一家区属国有控股上市公司，在区域高速发展的岁月里，与城市的同频共进，也使其业态愈发多元。
比如在如今的空港，天保青年公寓、汇津广场……以及二期核心配套逸阳空港小学（已奠基）、贝赛思国际双语学校（已奠基）等。
这些耳熟能详的地标建筑，都出自天保基建之手，也皆是其业务布局延伸到公寓、写字楼、商业、住宅等丰富领域的具象表现。
汇津广场效果图
尤其是住宅。
截至目前，天保基建已在滨海新区开发住宅项目逾10个，建筑面积超300万平米，早早铺开了城市深耕的架势。
“品质”与“扎实”，成了其布局所到之处，业主们给出的一致评价。
位于泰达核心区的天保金海岸，是建面超188万平米的复合型大盘。成熟社区就有10多个，被称为开发区第二生活片区，也是早在MSD兴起前就准确定位滨海地标的前瞻布局。
在空港，天保意境兰庭不仅斩获“詹天佑奖”和“广厦杯”两项建筑界大奖，更因其“房龄新”“物业好”的口碑共识，至今都是空港二手房市场中非常抢手的项目。
意境兰庭效果图
而这些代表作中，更不乏经市场检验的流量项目。
比如，当前在售的天保金海岸天成华境，今年上半年就以销售金额11.2亿元荣膺滨海新区销售冠军。
空港的意境雅居项目，上半年销售额也位于所在区域前列。
来源：CRIC
这里面，纵有区域号召力和产品打动力的缘故，但更底层仍旧是滨海市场对天保基建品牌的放心托付。
如前文所讲，此前市区市场对该品牌的认知，也大都出自这些以业主真金白银投票传导而来的品牌声量。
这一点，起码滨海置业者，已经反复验证过。
04.
不过面对南开区大写着“高端改善”的产品擂台，不拿出点硬货，怕是不敢轻易上场比划。
特别是天保基建，市场都在盯着它的第一次“自我介绍”。
而看过天保上城观景规划后的直观感受是，作为“开场白”，还是下了不小功夫的。
天保上城观景鸟瞰效果图
整个项目由5栋26-31层高层、3栋15-16层小高层建筑组成。
社区核心框架被设定为“一轴两环一核心”。从这个描述看得出，“一核心”在其中占据着相当话语权。
具体看，8个楼座错落布局，但均向中心围合出一个近4000平米的中央景观区。
这处“核心”里，一次性容纳了自然山水景观、会客休闲、林下休闲、社区交流、儿童活动五大主题。
沿归家动线，由社区主入口开始，循着“一轴”（景观体验轴线）进入上述中央景观区，再到两侧4个楼间，分别打造了前庭、主园、别院的三进、五大主题院落式格局，并以《西园雅集图》的九大雅集文化为蓝本，分别赋予景观意境。
三进、五大主题院落式格局
论禅、观林、赏水、题字、抚琴、寻乐、品茗、品鉴、论画……从这些主题详尽的铺排中不难看到，社区瞄定的正是兼备自然系、精致感和艺术性的新中式园林景观。
根据我们掌握的资料，天保上城观景仅景观预算就接近1000元/平米。
什么概念呢？目前市场上多数改善项目都远不及此，甚至有些连主景观区的单方造价都没这么高。
对照清单看到，园区中除引用了单价成本较高的自然和镜面水景外，还在“设施及小品”中投入大预算。
社区景观效果图
像雕塑、景墙、山水景观亭、曲形廊架、弧形景观桥、景观园门、拱形组合院门、屏风、藤编座椅等……都是可有可无，却能带来步移景异、闲庭小憩等游园体验的“选项”。
此前也说过，园林实是极易“偷成本”的一环。画好的图纸，都不见得能完整落地。似这类主动加码，便足以理解为肯砸成本以换品质的另一门故事。
社区景观效果图
难得有的文韵温柔，本以为就是这个基建出身房企，带给市区的全部惊喜了。但站在更高视角看社区规划时，却又能品出属于天保的“城市功底”。
项目内外的“两环”设计，正是瞄准了这一点。
内环围绕中心景观区打造隔绝喧嚣、沉浸自然的健康运动环，而环绕社区则借助底商的围合形成了商业休闲娱乐环。
加之项目北侧紧邻着规划大型体育馆、已投入使用的天拖中央公园……这种在内庭-外街-公共资源等空间递进、转换的规划做法，显然是一种更具城市开放视野、更匹配现代居住需要的系统演进。
类似的产品体验还包括，所有建筑都有着非常高的窗墙比。
与之配合出现的是，建面约99-137平米的全部户型中，都配备了阳台，以及南向卧室全飘窗。全三房两厅设计也都实现了南向双阳卧。
建面约99平米三室户型
同时，所有产品南向三面宽起步，尤其是建面约134平米及137平米户型，更进阶到四面宽，仅客厅开间就达到了7.3米。
加之所有房间统一的3.05米层高，也明显高于高层、小高层常见规格，合力提升了轩敞的空间感。
同理，这些产品主张的幕后，依旧是打造符合现代潮流居住、贴合改善品质要求的房子。
建面约137平米三室户型
总的来说，无论是景观还是室内，亦或其他，通过摆在眼前的产品基调和硬核指标都能看到，天保基建这趟首进市区之路，依旧保持了扎实与低调。
但凭着骨子里的实力、经验与视野，在产品层面可一点都不马虎。
天拖，遇上天保——
“天天”向上的故事正在酝酿……
【 END 】
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