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大家好，我是秘密君。
最近北京有了证交所，又有了环球影城，秘密君好生羡慕。后来想明白了：过去是增量时代，你有证交所我有自贸区，你有环球我有方特，虽然级别不同，但大家都有重大项目的。现在乃至未来，可能是存量时代，重大项目落地越来越难了。这一点，跟地产市场很相似。
PART01
北方第三城：青岛人怎么说？
去年有个传说：唐山市场极度火爆，火爆的理由是：GDP全省排名第一，但是房价排名却靠后，所以被严重低估。刷刷涨了一年，惊动了很多全国大V跟主管部门。最近唐山再度惊动大v们，因为官方限跌了：不能打价格战。市场不火了，也没啥人想起去年坚定不移的GDP论调。最近秘密君去青岛溜达了一圈发现：GDP论调害人不浅，而且，看过这座号称北方第三城的地方，我居然对大天津信心满满了。
要问青岛人民：你们对北方第三城感觉如何？一个出租车师傅说：什么第三城第四城，消费高收入低才是真的。这话貌似走到全国都能攀个家常。
但是不可否认的是青岛的GDP很牛，特别是在天津疲软的时候很是显眼。2020年，天津GDP14083亿，青岛12400亿元，相差绝对值两千多亿，但是如果从城市体量与一贯的认知中来说，这个差距比想象的要小很多。对了，2020年唐山是7210亿元。
同样在2020年，天津商品住宅均价是16509元/平方米，青岛是14767元/平方米，而唐山也是14000多的水平。如果说GDP论可信，那这三个城市当中，要么天津房价被低估了，要么唐山被严重高估了。
但是唐山今天的状况几乎并不出乎意料，因为唐山虽然是人口净流入城市，但是流入量微乎其微。产业结构来看，钢铁产业占绝对主力，这种产业结构单一意味着经济结构的脆弱。
但是青岛不一样，产业很多，数据庞大，所以市场疯狂起来，一线城市都有点害怕。秘密君看了看青岛房价，最高的城南，均价已经超过了5万多，崂山已站上了43000元/平方米。而其他像四方、市北以及李沧都能超过2万。
不知道诸位作何感想，但是秘密君是有些惊讶的。人家说中国青岛，山东济南，看来是没错的。
PART02
产业基础：不容忽视的基因
既然说到经济，秘密君查了一下数据：青岛的6大传统支柱产业：商贸服务、食品饮料、纺织服装、机械装备、橡胶化工、现代农业。
9大优势特色产业分别是海洋经济、智能家电、汽车、轨道交通、现代金融、现代物流、现代旅游、商务服务、健康养老，信息技术、生物医药、节能环保、文化创意。
在传统产业上青岛主要是围绕轻工业与商业服务业，在新的产业定位上，海洋经济很多沿海城市并不新鲜的话题，智能家电主要是依托海尔，轨道交通则是高速列车、磁悬浮的实验中心，汽车主要是围绕燃料电池。
秘密君找天津的8大传统产业，包括航空航天、石油化工、汽车制造、装备制造、电子信息、生物医药、新能源新材料、轻工纺织和国防科技。目前的主导产业是航空航天、新能源、新材料以及生物医药。
在秘密君手头的数据中，2017年天津的工业+生产服务业总产值接近8成。
换句话说，从历史产业基础来看，天津的工业基础雄厚而且在制造业领域具备强悍的先发优势。在青岛重点布局的产业领域，天津已经初步形成了自身的产业优势。
十四五期间，天津提出的五大特色新兴产业链包括新一代信息技术、生物医药、新能源和新材料等战略性新兴产业聚集，做精信息技术应用创新、集成电路、生物医药、新能源和新材料等。
从产业布局来看，天津是植根于传统的制造业基础，实行制造业立市。这一点在整体经济结构转型升级中无疑是定位未来产业的。高附加值的制造业过去不如互联网风光，也不如金融暴利绿色，但是在未来一定是驱动科技创新的基础。这一点不容否认。换句话说，产业基础与产业布局决定了青岛与天津俩个城市的迥异的发展前景。
PART03
人口：来源与质量
秘密君一直很关注人口，根据第七次人口普查数据，青岛市常住人口为1007.17万人，十年增加135.66万人，全山东之首。但是秘密君又找到了2019年中国城市流动人口数量排名，青岛的流动人口数量是161万人，
同期来看天津，天津七普人口数据是1386万人，比六普人口多了93万人。从绝对值来看天津因为前两年风波影响人口增幅比不上青岛。而同期天津的流动人口数量是498万人。
在人口数量之外，另外一个维度是人口的受教育水平，天津2020年10万人中具有大学（指大专及以上）文化程度的人口为26940人，高于全国平均水平11473人，位列于北京和上海之后；青岛这个数据是22551，略低于济南的水平。
秘密君一直说一个观点是：天津作为直辖市，城镇化率已经高达80%以上的时候，本土农村人口转入城市的空间已经极小了，天津的城市人口增长几乎是全部依赖于外来人口进入。而在青岛却发现这一点截然不同，青岛流动人口构成中跨省流动的不到30%，其余多数来自本省。
本省客户对青岛的认同与扎根意愿会更高，这对于青岛房价来说是个有利因素，但是外省市人口流入占比并不高也可以看出在全国城市竞争中青岛其实没什么竞争力。
特别是看看学历人口与本科毕业生流入城市意愿就可以看到，如果山东作为一贯的人口大省转出节奏放缓后，青岛对外吸附能力不足，人口增长也势必会放缓。
而未来城市产业的竞争来说很基本的要素在于劳动力素质，青岛在山东处于前列，但是在全国并不拔尖。反倒是天津来说，人口素质是潜在的优势。但是必须承认一点是：天津的老龄化状况要比青岛来的更早，这意味着高昂的城市负担。
PART04
企业：均衡发展最重要！
秘密君不嫌麻烦，找来了青岛的上市公司与实力前20强企业,从企业营收来看，青岛最大头的企业就是海尔，年营业收入可以达到2661亿元，其次海信能够突破1266亿元。而天津突破2000亿元的只有石化，但是从前20名的整体营收来看，明显天津要比青岛高很多。
除了大型企业，秘密君也找来了上市公司，青岛的主要上市公司包括医疗、食品、电子，而天津则是以科技、制药以及制造业为主。头名不及海尔，但是在整体市值上明显要高于青岛。
PART05
房地产：刚需支持下的商办泡沫
当然秘密君无意从对比中找自信，青岛发展基础本身就比天津要弱，发展至今成绩有目共睹。而天津产业基础雄厚同样有目共睹，但是要实现升级迭代依然有很长的路要走。但是不对比就会陷入盲目的悲观之中。所以，秘密君一点都不开玩笑：看完青岛，对天津信心慢慢。
有朋友听闻我去了青岛，问我哪里可以买，简单说说个人感受。
青岛围绕胶州湾形成了城南、城北、李沧、城阳四大传统城区，目前来看，肯定是城南区聚集了青岛最为核心的资源，cbd林立，要知道秘密君在三年前调研青岛的时候晚上CBD还不如今日热闹，现在已经是车水马龙的存在了。
所以城南区城北成了标志性的城市核心并没有不妥，但是因为城市地理结构，城南区拓展的空间本身就有限，所以很多有钱人追求良好的居住环境向东进入了崂山，但是李沧、城阳大部分依然保持了旧城的面貌，特别是城阳区在画出的开发区之外，城市面貌非常老旧，主力客户都是地缘改善。
黄岛作为新兴的开发片区大批量人口都依赖从核心区引入，胶州湾大桥开通后引入效果很显著，但是对于整个黄岛片区来说，依然是存在人口不足的局面。在城阳区与红岛的交接地带政府画出了一部分开发区，规划了大量的产业用地与商业用地，实际上客户却都是奔着投资与学区购入房产的。以至于高新区地产市场火爆，但是产业发展却并不如人意。
从秘密君粗浅的看法，青岛提出城市北上的发展布局是必然之举，因为资源最为集聚的市南区无法向南拓展，而向东又无法激活黄岛以及城阳胶州片区。但是在北上发展中，青岛的城市大开发本质上存在人口严重不足、地产开发过于超前的局面。
而在地产结构上，青岛大面积的商业、租赁以及人才住房同样构成未来城市的巨大挑战。秘密君简单看了一下青岛前两批集中供应土地的状况，人才租赁住房的配置比例一般不低于20%，最高可以达到40%，这类房源在市场上已经对于正常的住宅产品价格体系形成了显著的冲击。而且这类房源套型低，且总价小，在大面积配置的情况下，政府配租无法落地就可以进入市场销售，实际上会掠夺很多刚需项目的基础客群。
此外，最重要的是商业，按照克而瑞数据现实，公寓、商业的成交面积在2019年呈现出超大比例的下滑，下滑面积接近一半。而存量达到了383万平方米，去化周期74个月。秘密君走了很多商业与写字楼片区，空置率之高前所未见。
整体上来看，青岛眼下依然是以吸附本省及东三省人口进入为主，刚需支持下的住宅市场，但是受制于刚需群体收入水平影响价格敏感度极高。市场火爆与资源集聚推升了核心区的住房价格，也带动了大面积投资客群进入市场。但是在眼下市场预期逆转之下，新调控手段层出不穷，最先被抛弃的一定是商业、公寓类物业，其次就是距离核心区较远且发展尚未成熟、不具备显著人口吸附能力的片区，典型黄岛的边缘区、城阳北部。而从城市能级与人口收入水平来看，市南区与市北区的价格明显存在高估，崂山作为第一批成熟起来的新片区，在城市面貌、产业以及客户认可度上反而存在潜力。