房地产市场红利慢慢褪去，
中国楼市的游戏规则，真的开始变了！
步子迈多了一点或一次性用力过猛，立马会被摁住、反思、撤回、严控。
2021年土地大变革上体现的淋漓尽致。
1
天津第二轮土拍前战时迎来一波政策打补丁。
溢价不得超过15%。
严禁房企使用“马甲”。
配建租赁面积。
保证金缴纳必须用自有资金。
......
可以说，新举措给第二批次土拍定了调：无风也无浪。
天津第二批次土拍结果出炉：挂牌61宗，成交40宗，19宗停牌，2宗流拍。
最终成交总价近330亿，总建面约424.5万㎡，相比第一轮集中土拍，分别降幅34%和18%。
更值得一提的是，第一轮集中土拍溢价成交地块29宗，这一次仅有9宗，溢价地块明显减少。其中仅3宗地块拍到最高限价，启动摇号。
相较于第一轮集中土拍，第二轮土拍有三大关键表现：
1、地价不便宜
红桥铃铛阁，楼面价22878元/平米，
南开灵隐南里，楼面价30082元/平米
高新区金辉地块，楼面价11840元/平米
武清商务区地价9000元/平米+
......
2、热度一般
市区7宗土地停牌，除此之外大部分底价成交。
仅9宗溢价土地，3宗地块拍到最高限价，启动摇号。
......
3、房企拿地割裂
主城区地块及环城热点地块大部分被央企国企包揽。
......
2
天津第二次集中土拍“平平而过”，传递出4大信号：
/土地市场进入“强管控”时代/
始自2004年的土地招拍挂制度，是一项从上至下的游戏，历经价高者得、限地价、限房价，再到双限双竞、双限多竞，甚至摇号，熔断花样繁多。
无论规则如何变化，不变的却是地价从未下跌，在首轮集中供地中，这场地方政府和地产商的利益博弈，演变到了高潮。同时，热点城市再次进入土拍狂欢节，高溢价频频，这与“两集中”土地新政的初心相悖。
紧接着，一系列土拍补丁政策出台，重置游戏规则，去控制热度、平稳着陆。
可以说，土地市场的调控力度空前，稳地价未来会贯穿到底。
/高溢价现象不复存在/
现阶段或者未来，严格限制土地溢价、限制房企使用“马甲”等组合拳的落地，给了“地王”大大一击，那些动辄50%乃至100%以上的土地溢价现象不复存在。
ZF让利控制地价，通过炒作“地王”来刺激房价的玩法已经行不通了。
/房价-地价联动/
多年来，坊间对于高房价的批评和反思从未停歇，而高房价的本质，其实是高地价。
土地政策出到逐步完善优化，当是对房地产调控长效机制的落实，在新房限价、二手房出指导价政策的基础上，让房价、地价联动起来。
另一重意义，则是对房地产利益链的重构，使ZF、房企、银行、购房者，多方利益达到新的平衡。
3
第一批次土拍之后，出现了一种现象，有些房企拿地时疯狂，拿地后又觉得亏得慌，盈利点空间有限。
第二次土拍之后，出现了一种现象，有些房企拿地时平静，拿地后又觉得有点慌，未来市场是否能支撑。
当下，地的底价可能高于开发商的预期。一个很明显的情况是，很多地块是有房企意向参拍的，但是最终由于利润薄，成本大，而选择放弃。
目前的房地产行业，主要存在三个周期：一是土地的周期，二是资金的周期，三是市场的周期。
前两者都要求你足够快，但是市场的周期未必能跟得上，三者之间的错位大概率会导致一个严重的后果：地价增长的风险在某个时间点上冷不丁就被释放出来。
这也是很多房企不敢押宝的核心原因之一。
再有更现实的市场状态，二手房冷得可以，一手房开始转冷，刚刚过去的8月，天津新建商品住宅仅创收9452套，创近六年来同期最低值。进入到9月，市场也无好转的预期，反而有继续下探之势。过去高溢价拿地的后悔还来不及，原本有地的着急去化，没地的看着不低的底价也不敢贸然出手。
道士君简单粗暴一句话：天津需要重新修复市场预期了。
透过这些，无论从土地端，还是市场端，大家可以看到房企似乎已经达成共识，拿地谨慎，拼命出货，加紧回款。
同时，在当前下行周期，那就是“减少投资，加大运营”，也就是日益重视开源节流，通过精耕细作平滑市场风险，筑牢防火墙、护城河。
道士君曾说过，“三道红线”和“两个集中”，再叠加“三年稳定期”，意味着房地产的逻辑变了，未来的市场给企业留了一条破局之路—提高产品力。
相比折腾内部管控和靠渠道拉客户，通过提高产品力抢占市场和提高溢价是冲目标、保利润的压舱石，而且是最硬、最靠谱、最可控的。
《孙子兵法》第一句话：“兵者，国之大事，死生之地，存亡之道，不可不察也”。拿地，对于房企来说，拿地同样如此。
数据来源：京津冀数据研究院