真相的背后永远隐藏着真相。
今日份土拍，不谈。等明日一起论。聊点别的。
8月的新房网签数据，出来了，大家猜猜是多少。
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不卖关子，直接说结论：8月全市新建商品住宅成交不足1万套，具体多少，9452套，环比下降10.7%。
单看成交套数，这是从2010年以来，同期相较，除了2010年、2011年、2014年之外，成交最低的月份了。更值得注意的是，仅比2011年8月多了307套。
这其实也意味着，天津楼市正式进入平衡期。
2
据相关数据统计显示，2021年累计房地产调控已经突破420次！全面刷新历史记录。在刚过去的8月份，仅单月房地产调控就超过68次！
在房价全面上涨的影响下，全国房地产调控政策井喷，1-8月最主要的核心特点是收紧：住建部约谈、整顿中介、限制二手房定价、经营贷、土地“两集中”、鼓励租赁、严禁炒作学区房。
除此之外，房地产外围的高强度、大力度政策正在连续推出。
比如教培行业的大调整，三胎政策的亮相，对暴利行业互联网巨头、娱乐行业的打压，包含最近“共同富裕”的新导向……
聚焦天津，由于天津楼市的惯性和内驱力相对稳定，每一轮调控，大基调与上层保持一致，并积极响应。
道士君梳理一下，2020年，虽受疫情大环境影响，天津楼市新建商品住宅仍创收总成交金额约2110亿元。
进入2021年，上半年天津楼市供需两旺，向好发展，累计成交量649万㎡，供应633㎡，表现与2019年基本相当，楼市行情回升。从下半年开始，开始变得微妙起来，局势由热转稳到冷，到访量、成交量下滑趋势明显。
2.2，房地产政策宣讲会，大基调不变，放松信号明显。
2.23，“两集中”土地新政发布。
......
6.3，房企、中介不得提供房抵经营贷等金融服务。
7.15，出台政策大礼包，涉及企业落户、住房、入学......
8.10，土拍“摇号、限溢价率”等补丁政策。
......
所有的这些政策，包括高考新政，教师轮岗、房贷利率上调等等，所瞄准的靶子几乎全部都是投资客和泡沫。
诚然，任何一项政策的出台一定也会有误伤，大局上需要维持楼市稳定。
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天津楼市，正在进入平衡期，就是购买力不断涌入，然后又被不断的剔除泡沫，购房者、开发商、市场三者博弈关系处于微妙的平衡。
面对下阶段的楼市，有几点认知：
1、楼市周期线拉长，拐点何时而至渐成谜。
从1998年中国进行房改以来，房地产就以3年为一个周期，螺旋向上发展。
至今，走了7个周期，共计22年。
前6个周期，时间跨度分别为1999-2002；2003-2005；2006-2008；2009-2011；2012-2014；2015-2017。
这6个周期房地产每次剧本都差不多：以每个周期第一年年中为启动点，涨一年，随后横盘两年。
但是2017年之后，中国房地产周期特征发生了非常大的变化。
全国房地产不在一盘棋，而是出现了巨大风化。
本应处于新一轮高点的2018年没有出现大牛行情，同样2021年也没出现大牛行情。
有的只是城市与城市之间，区域与区域之间，包括城市内部、区域内部、甚至板块内部不断分化。
过去有一盘棋式的同涨同跌周期彻底结束，一线城市与三四线城市的房价比，也从5:1，拉到当下10:1。
放眼天津，大面上是与全国周期同频，周期三年一个轮回，现在的周期越来越像五年循环。2022年是否会迎来新拐点？
随着时间周期的拉长，时机选择也变得越来越重要，事实上，那些抄底在大涨前夜的故事更多的是幸存者效应，恰好是运气而已。
更加务实的选择是，虽然我们不知道什么时候会大涨，但是我们还是能够回避掉楼市的阶段性顶部，这其实就够了，而当下很明显，天津楼市，已经脱离了阶段性顶部了。
2、劣质资产置换成优质资产的较好周期来了。
现阶段，大家要做的就是尽量优化资产配置，将劣质资产换为优质资产，将升值潜力低的房产转变为高收益的房产，要折腾。
不得不承认的是，天津领涨、普涨、补涨板块都已经涨上去了，就看谁更抗跌了。
3、买房，要讲究常识和规律。
买房选择到最后，看的还是那些朴素的指标，人口、信贷、价格、供需，那么多年了依然没什么变化，这些才是可以用上一辈子的买房秘籍。
如果是买房是为了纯投资，务必摆正心态，学会敬畏市场。要么让自己变成专家，要么接受保值就是成功的现实。
坏消息是现在几乎所有的优质城市买房赚钱都很难，好消息是对所有人都是一样难，大部分人都跑不赢大盘，没什么不好意思的。
4、楼市政策未来从严变动的可能性较高。
“以房住不炒、因城施策、长效机制”为特征的本轮调控，迄今为止持续时间已经长达4-5年时间，并未像之前周期那样因为经济增速放缓而显著放松。
为什么房地产调控的力度是如此强、态度是如此坚决、政策是如此一以贯之？归根结底，ZF已经深刻认识到，过度依赖房地产投资来刺激经济增长，已经面临越来越大的风险。
所以，近几年这高压调控完全可理解。
目前加息潮目前在全国范围内广泛的蔓延，银行额度继续吃紧，对于贷款，能抓紧的也必须抓紧。
道士君在今年上半年，就反复提醒大家天津楼市的各种漏洞很可能在今年下半年会陆续得到修复或调整，楼市的动荡将会继续存在。
此时，道士君想起《千与千寻》里有一句话：不管前方的路有多苦，只要走的方向正确，不管多么崎岖不平，都比站在原地更接近幸福。
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楼市调控进入博弈平衡期，多方政策平滑市场过度波动。
购房者、开发商、市场进入微妙平衡期，三者并行焦虑，程度不一。
天津楼市，是全中国较为特殊的一种存在，表面呈现特征在于“供需失衡”、“库存隐忧”等，单说一点，在业内几乎达成的一个共识：在天津能干好营销，去哪个城市就都不成问题。可想，在天津，干营销难。
从现阶段来看，业内人士倾向认为，房地产市场的资金端管控较为严格，土地市场降温明显，销售层面的去化率开始回落，短期内基本面或将趋于下行。
接下来，楼市走向是“低端有保障，中端有市场，高端有抑制”，随着市场的供需趋于平衡，房价上涨的趋势减缓，行业的高利润时代已经过去，天津房地产市场正逐步进入一个投资性需求明显退场、改善性需求缓慢进场的交替阶段。
数据来源：京津冀数据研究院