※全文约2600字，阅读全文大约需要7分钟
房地产行业周报（点此展开）
9月第2周
政策速览：深圳推行房屋交易全程网办，规范市场交易业务
土地市场：第二轮集中供地多为底价成交，后续或将持续降温
融资信息：E50房企融资持续低迷，房企信用债利率分化明显
企业经营：多个房企下调债券票面利率，以降负债、减开支
亿翰智库
# 01
政策速览
【深圳推行房屋交易全程网办，规范市场交易业务】
2021年9月第2周，中国银保监会在新闻发布会上表示，截至7月末，房地产融资呈现“五个持续下降”，今后也将始终坚持房住不炒定位和三稳目标，防范房地产贷款过于集中，北京规自委表示将进一步优化调控政策，深圳房屋交易正式推行“全程网办”，沈阳放宽特定人才首次使用公积金贷款购买首套自住房的贷款限额，三亚加强新房备案价格管控。
房地产融资“五个持续下降”表明过去一段时间针对房地产金融的管控成效明显，中国银保监会表示将持续优化房地产金融监管机制，但针对房地产贷款集中度的管控不会放松，因此不论是开发商还是房地产投机者均应建立清醒认知，不要对政策放松存有幻想。
深圳正式推行房屋交易“全程网办”。具体而言，住房公积金管理中心正式承接房屋交易管理职能，承接的房屋交易管理业务将在深圳市房地产信息平台上实现“全程网办”，这些业务包括商品房网签备案、购买预售商品房、现售商品房及二手商品房、二手商品房自助交易等。
不仅如此，深圳市住房公积金管理中心还对房屋交易流程作了优化。由以往“买卖双方签署购房合同购房资格审核”，调整为在买卖双方签署购房合同前，由深圳市住房公积金管理中心对双方的房屋交易资格进行审查，这不仅有利于更好地保障交易安全，也堵住了部分中介为绕开监管生效而提前锁定网签的漏洞。
总而言之，深圳此次对于房屋交易业务的调整，一方面提高了各项交易业务办理的效率，另一方面也进一步规范房屋交易。除此之外，外界纷纷猜测此后曾经上线测试过的二手房交易系统将紧接着上线，对此目前并没有确切消息。但目前来看，由于二手房交易并不仅仅是交易，而是涉及到贷款申请、资金来往等诸多环节，因此单纯包括展示和交易功能的政府平台很难真正承担二手房全程交易，中介的作用依然十分重要。
# 02
土地市场
【第二轮集中供地多为底价成交，后续或将持续降温】
9月第2周，E50中的16家房企在9个城市获取土地储备共计416.4万平米，环比增长218.1%；成交金额368.4亿，环比增长178.3%。成交规模上升的同时，价格表现反而下降，成交均价8843.7元/平米，环比下降10.9%；成交溢价率为2.9%，较第1周下降7.2pcts。
9月第2周，青岛、济南、天津及常州进行了其第二批集中供地，推升成交面积与成交金额齐上升。同时，在集中供地溢价率受到严控的基础上，青岛、济南及天津的成交溢价率均为0%，促使9月第2周整体成交溢价率走低，成交楼面价随之下降。其中，金茂海尔联合体、远洋及中海分别于青岛、济南及天津以底价获取地块，低成本扩大土地储备规模。我们认为，房企在第二、三批集中供地中获取的项目，年内开盘销售的难度较大，加之地产行业融资环境持续收紧，对房企投资端产生一定的收紧作用，投销比不超过40%的新规又进一步限制房企拿地，预计第二、三批集中供地热度将持续降温。
• 左右滑动查看其他图表
# 03
融资信息
【E50房企融资持续低迷，房企信用债利率分化明显】
融资活动方面，2021年9月第2周，E50房企融资规模92.54亿元，环比下降20.3%，融资规模持续低迷。境内债方面，本周E50房企境内债发行总规模39.61亿元，环比上升316.9%，主要系上周E50房企境内债发行规模较低，本周有所回升。其中万科发行20亿元3年期的中期票据，票面利率3.08%，较上次发行下行0.44个百分点。招商蛇口发行15亿元为期6个月的超短期融资券，票面利率2.69%，较上次发行下行0.21个百分点。另外旭辉发行4.61亿元1年期的供应链ABN，票面利率3.98%，较上次发行下行0.12个百分点。整体而言，本周头部房企发行信用债的票面利率均有所下行，尽管当前房企的融资环境日益收紧，但对头部优质房企的影响相对较小，且在货币环境较为宽松的情况下，头部房企的融资成本进一步走低。
海外债方面，本周E50房企海外债发行的票面利率较高，其中禹洲发行1.75年期2亿美元绿色优先票据，票面利率9.95%，为近年来禹洲发行海外债票面利率新高。佳兆业发行1年期3亿美元优先票据，票面利率10.5%，较上次发行上行1.85个百分点。部分房企海外债发行利率高企且有所上升，一方面可能与企业自身状况相关，禹洲集团因上半年意外事件的影响尚未消退，海外资本市场对其态度较为审慎，增加了其海外融资的难度。而佳兆业因历史原因海外债票面利率一直较高。另一方面，由于国内融资政策的逐步收紧，而海外市场发行债券难度相对较低，房企对海外资金的需求更为急切，但随着海外资本市场对国内房地产市场的预期相应的下调，如穆迪将中国房地产行业的展望调整为负面，房企海外融资的难度也有所加大，双重压力下，房企海外融资的成本也有一定的上行压力。
# 04
企业经营
【多个房企下调债券票面利率，以降负债、减开支】
2021年9月第2周，本周房企事件主要包括股票质押解除、股东减资、债券利率下调、项目合作、组织变更等，其中荣盛发展6700万股股份已于9月3日解除质押；中交地产拟对舟山公司减资2.55亿元；万科拟下调“18万科02”债券后2年利率为2.50%；旭辉控股与恒基地产成立合营企业，共同开发东莞石碣镇项目；龙湖集团合并旗下广州、珠海公司，成立广佛公司管珠江以西区域；建发国际收购长沙及厦门两公司，需接手债务及土地金逾20亿；建业地产购回270万美元2023年到期优先票据，表示会适时进一步回购；滨江控股及一致行动人增持滨江集团1.55亿股，占总股本5%。
2021年以来，多家房企下调债券票面利率。近期，万科地产拟下调“18万科02”债券后2年利率由4.18%降为2.50%；旭辉集团下调“18旭辉05”债券利率由6.39%降为2.70%。2021年以来，房企下调高利率债券票面利率的意愿较高。我们认为这可能与房企降负债、降财务成本、优化债务结构有关。一方面，债券票面利率下调，市场预期回报下降，企业可以以较低价格购买或赎回自身债券；另一方面，债券利率下调后，也可以减少企业的利息支出。
声明：本文版权归亿翰智库所有
未经授权请勿随意转载
如需转载请联系后台或留言
转载时请注明出处：亿翰智库（ehresearch）
感谢配合！