前言
2020年以来，南京楼市进入深度调控阶段，官方出台一列政策力求稳地价、稳房价，坚持“房住不炒”，保障房地产行业健康发展。从土地供给端的 “限房价竞地价”，到“集中供地”、“竞品质”，到近期二级市场端的“新房集中供应”，南京从政策上不断完善，对多级市场的集中管控，对房地产市场的监管和把控力度进一步增强。
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2020年7月，杭州市发布楼市新政，规定一户家庭只能同时摇一家楼盘；
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2021年3月，上海首次以集中批量供应方式供应房源；
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2021年7月，南京商品房统一线上报名平台“宁小通”发布首批集中供应项目，8个商品住房项目拟采取同批次集中供应方式上市销售，一个购房证明仅可参加其中一个集中供应项目的购房报名。
南京本次“新房集中供应”的新政，对上海、杭州等热点城市的开盘政策进行融合优化，一方面按季度公开公示全市的拟上市项目及房源，一方面对于热点区域的热点项目采取重点监管、集中供应、限制报名等手段，有效避免投资客挤占普通买房人的购房机会，令房地产市场更加公平有序。
表1：南京集中项目明细
截止目前为止，南京分别在2021年7月及9月公布了两个批次的集中项目，共计16个项目，分别分布于江北、河西、城北、城南。划分到小版块中，均位于目前楼市较为热的板块，如江北的江北核心区、研创园板块，河西的河西中、河西南板块，城北的铁北新城、燕子矶板块，以及城南大校场板块。其中，江北核心区由于具有国家级新区规划利好，加上新盘储备量较足，集中项目较多；铁北新城由于规划利好，交通配套，环境宜居等加持，成为市区改善的热点板块。
图2：集中项目板块分布图
从以上热门小版块近12月的成交数据来看，江北核心区为商品住宅供应量、成交量双第一，供应105万方，成交100万方，供销平衡。江北核心区目前的集中项目以高层为主，户型面积90㎡左右起步，以首置、首改的三房、小四房为主力户型，起步门槛300-380万左右，首付8成，由于起步门槛不高，项目选择较多，加上规划利好，板块整体开盘去化佳。
单价方面，河西中与河西南成交均价较高，分别为50809元/㎡、50313元/㎡。由于河西房地产市场起步相对较早，市场成熟，目前的集中项目主打高端改善、豪宅项目，如海玥花园、葛洲坝中国府等，客户追求项目品质感，户型面积较大，总价多为千万以上。（数据来源：CRIC）
图3：集中项目板块近12个月商品住宅量价对比图
从两批次集中项目综合中签率看，河西中中签率较低，仅为14.69%，尽管板块项目门槛超千万，依然表现出不俗的市场热度。铁北新城中签率较高，为57.14%，而在新盘集中供应政策之前，2020年-2021年的项目开盘中，铁北新城板块中签率低至11.60%。从下图综合中签率变化来看，以上热门板块中签率均有不同程度上涨，真正自住购房者陪跑率大大下降，市场更加公平有序。
图4：集中项目板块综合中签率变化图
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