焦点研究院 · 土拍研报
主题：多维度解析第二批天津集中供地土拍的变化和原因
出品时间：2021年9月16日
研究员：赵文浩
二批土拍供求量价下滑，滨海新区成为供地主力
9月11日，天津第二批集中供地正式结束，本批次共有61宗宅地挂牌出让，在出让阶段有 19宗取消交易，2宗流拍，最后有40宗地块成交。这40宗宅地出让面积为226.72万平方米，较第一批次下滑23%，计容建筑面积为414.76万平方米，较第一批次减少21%，成交总价为329.67亿元，较第一批次下跌34%。计容楼面地价为7948.44元/平方米，较第一批次下跌16%。
数据来源：焦点研究院，天津市自然资源局
分区域来看，滨海新区出让面积，计容建筑面积，成交总价分别为67.60万平方米，123.79万平方米，62.27亿元，三者分别居各个行政区之首。在本批次取消出让的19宗地块中，滨海新区共有4宗地块取消出让，本批次滨海新区密集推出多宗宅地。
排名第二的为武清区，出让面积，计容建筑面积，成交总价分别为46.95万平方米，88.55万平方米，51.67亿元。
数据来源：焦点研究院，天津市自然资源局
板块来看，滨海新区和环城四区出让面积居前两名，环城四区和市内六区占比为38%，较上一批次的56%下滑较多，这助推了本次地价的下滑。
数据来源：焦点研究院，天津市自然资源局
租赁面积供应大增，环城四区配比最多
从租赁住房配比方面来看，天津前两批集中供地中，首批成交宅地中仅有两宗在竞自持阶段成交，累计成交0.4万平方米租赁住房。为完成年度供应任务，第二批次改变了租赁用地的供应方式，公告的61宗地块有18宗地块直接配建租赁住宅，合计4386套，计容建面为26.3万平方米，较第一批次增加明显。研判这些地块所处区域特点可以知道，既非最热门区域，亦非偏远区域，主要位于人口密集区域的边缘地带，这样能兼顾到房企和租客的相关利益。
百强房企为拿地主力军，融创未有1宗斩获
从拿地企业方面来看，本批次拿地企业多为百强房企，且均在天津已有项目布局，部分是在已有项目的板块拿地，比如保利在武清杨村板块竞得得津武（挂）2021-012号和津武（挂）2021-024号地块，以及龙湖在海教园拿的津南（挂）2021-10号地块。这样可以极大程度的规避投资风险，避免拿地的盲目性。
值得注意的是，天津作为融创的总部所在地，区域影响力和销售金额多年蝉联榜单，第一批次在天津拿地最为积极的融创二批次未有1宗斩获。这可能和融创对后续市场的判断有关，在2021年的融创年中投资者电话会上，孙老板判断下半年市场走势会更加严峻，同时受到拿地销售比等因素的影响，在二批次集中供地中融创明显的放缓了拿地节奏。
整体溢价下滑明显，市内六区不受追捧
从地块溢价情况来看，本批次整体溢价率为0.6%，较上一批次的10.5%下降约10个百分点，下滑明显。近九成地块溢价率在1%以下，和上次的高溢价形成鲜明对比。本批次共有3宗溢价超过14%的地块，均在摇号环节确定竞得人，1宗位于静海老城区，剩余两宗位于大港地区，均处于所在区域的热门板块，去化预期较好。
与之形成反差的是，市内六区的地块除了停拍的以外，有4宗底价成交，仅红桥区1宗大体量宅地被中海以0.2%的溢价率竞得。这些地块多为综合宅地，需要配比较大比例的商业抑或是含有一定比例的租赁面积配建，再加上地处天津繁华区域，规划条件限制较多，最终使得低溢价成交。
数据来源：焦点研究院，天津市自然资源局
地产行业寒冬将至，天津楼市出现下行
本批次天津土拍的冷清和现阶段市场环境承压较为密切。国家统计局发布的房地产数据显示，2021年1-8月，全国房地产开发投资增速同比增长11%，已经连续6个月增幅收窄，8月住宅新开工面积同比下滑2%，这是今年以来首次有正转负。同时定金及预收款、个人按揭贷款等指标连续六个月增幅收窄，这也就使得房企回笼资金和购房按揭贷款速度明显放缓。作为受调控影响较为明显的群体，百强房企受到行业的下行时影响尤为明显。而天津房地产市场的主角近年多为百强房企，拿地节奏放缓也就在情理之中了。
天津新建商品住宅在进入6月之后，连续3个月销售下滑，而供应量维持在高位，市场总体供大于求，成交价格基本保持稳定。随着下半年集中供地项目密集入市，不排除部分项目以价换量的小幅降价处理，总体上来说天津下半年新建商品住宅市场面临着较大的下行压力。联想到全国层面和天津楼市情况，本次天津土拍冷清收场就在情理之中了。
数据来源：焦点研究院
二批土拍热度下滑，捡漏机会逐步呈现
结合近期二批集中供地无锡，天津，福州等城市的土拍情况，可以明显感觉到，一批土拍过程中热门地块抢拍的现象明显减少，二批土拍热度较第一批出现下滑。部分地块区位配套类似，价格却出现下滑的情况时有发生。比如，福州的前两批次出让的热门地块均位于红光村，区位上仅有1路之隔，但是二批次成交的计容楼面地价下滑逾两成，此外天津的海教园2021-02地块一批次被融创以44%的溢价率竞得，二批次的海教园2021-07地块溢价率仅为0.5%，计容楼面地价下滑近四成。对于一些深耕区域市场的房企来说，凭借对当地市场的深刻了解，二批土拍区域性捡漏机会呈现。
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