▌土地竞拍规则变化
2021年7月天津第二批集中供地公告出炉，此次供地规则较第一次有所变化。在第一次供地中，共有13宗地块停牌。为了防止地块流拍，第二次供地规则要求房企提前缴纳意向金，“对于不能落实招商的地块，不在本次集中公开出让中安排”。此外，第二批集中挂牌部分地块捆绑自持保障性租赁住房。8月10日，政府再次对土拍规则进行调整，如增加摇号等。以下为竞拍规则对比：
图片来源：中指研究院综合整理
由于经验有限，天津第一次集中土拍经历了多次时间调整。5月《发展保障性租赁住房工作座谈会》召开，座谈会提出保障性租赁住房2021年计划，40个城市将大力发展保障性租赁住房，天津在列。受此影响，原定于6月公告的天津第二批供地延迟至7月21日。8月自然资源部对第二批次核心城市土地出让政策进行调整，天津第二批土拍再次延后至9月。
图片来源：中指研究院综合整理
中指点评：相比第一批集中供地，第二批集中供地规则变化较大，最高溢价率不超15%、摇号两项新规备受关注。追溯历史，距离上一次天津土拍摇号规则已有5年有余。2016年底，为应对天津土地市场关注度较高的状况，天津市出台摇号规则，2017年3月滨海新区2宗地块通过抽签成功出让。之后，随着土地市场逐步回归平稳，摇号规则亦逐渐淡出市场，此次摇号政策的再次出现，对于“稳地价”的政策效果将产生积极影响。此次通过严控溢价和摇号的方式，将降低热点地块房企拿地成本，“摇号”模式也为中小型房企带来投资机会。另外，第二批供地补充公告中，官方对企业的资金来源承诺和资信证明进行特别强调，预示着政府对企业此方面的审查力度加强，开发商参拍门槛提高。
土拍规则调整，企业拿地更加理性，天津土地市场将平稳前行，有利于进一步引导交易市场预期的稳定。此外，土拍规则调整也有利于正在恢复中的房地产市场。天津第一批集中土拍已于5月结束，目前大部分地块已公示规划图，这些地块有望在2021年下半年入市。但第二批、第三批的延期预示着对应批次地块2021年入市难度较大。预计2021年住宅市场新增供应量将出现回落，有利于市场稳定。
▌第二批次土地供应情况
2021年7月10日，天津规划与自然资源局召开2021年下半年度住宅用地集中出让招商服务会，会上披露了下半年市区、环城、远郊三大片区拟出让的54宗地块。7月12日，滨海新区第二批土地集中出让公布，共计14宗，涉及中心商务区、滨海高新区、黄港片区、大港片区等。天津全市第二批预公布地块共68宗。按照规定，开发商需先缴纳意向金，对于没有落实招商的地块，不在此次集中公开出让中安排。7月21日，第二批集中供地出让公告正式发布，共有61宗地块，较月初预公布的地块减少7宗，较第一次供应增加3宗地块。第二次推出总规划建面为605.67万平米，较第一次下降16.22%。但从楼面价来看，第二次扣除自持面积后的推出楼面价为9203元/平米，较第一次上涨17.21%。
■ 供应区域分析：环城四区仍为供地要区
从区域来看，除河北、宁河外，其他区均有新推地块，武清区此次推地量较多，共推出10宗地块，建面突破百万平米。四大片区中，环城四区供地面积仍为最多，共推出17宗地块，规划建面187.24万平米，全市占比31%；其次为滨海新区，规划建面全市占比28%；远郊五区共推出18宗/157.56万平米，全市占比26%；市内六区推出12宗地块，规划建面93.63万平米，以小地块为主。
数据来源：中指数据 CREIS
数据来源：中指数据 CREIS
■ 自持保障性租赁住房
第二次集中供地中，有18宗地块有自持保障性租赁住房。其中12宗地块自持面积在10%以下，从区域来看，除滨海外，其他三大片区均有自持租赁住房。其中环城四区共2120套，总面积12.72万平米，占全区总建面的6.79%；远郊五区共1250套，占全区总建面的4.76%；市内六区共1016套，总面积6.1万平米，占全区总建面的6.52%。
数据来源：中指数据 CREIS
▌第二批次土地成交情况
9月8日，天津市规划和自然资源局发布公告，19宗地块因故停牌，滨海新区4宗，市内六区7宗，环城四区7宗，远郊五区1宗。9月10、11日，天津进行第二批集中土拍。9月10日为挂牌截止时间，当天市区环城远郊底价地块确定，9月11日进行地块竞价及摇号；滨海新区所有地块在9月10日确定结果。
经过两天的土拍，此次共成功出让40宗地块，2宗武清地块流拍，总成交金额329.67亿元，成交规划建面414.76万平米，成交楼面价7948元/平米。
■ 13区有宅地成交，远郊五区成交量最多
从区域来看，四大片区中，远郊五区成交面积仍为最多，共成交15宗地块，规划建面129.62万平米，面积全市占比31%；其次为滨海新区，成交10宗地块，规划建面123.79万平米，面积全市占比30%；环城四区成交10宗/108.41万平米，规划建面全市占比26%；市内六区成交5宗地块，规划建面52.94万平米，面积占比13%。
此次共13个区有成交，河北、宁河无地块推出，河东地块停牌。从各区域来看，除滨海新区外，武清区此次成交量最多，共成交8宗地块。
数据来源：中指数据 CREIS
■ 9宗地块溢价出让，3宗地块进入抽签环节
底价成交31宗，成交总价225.3亿元，占成交额的68%；9宗地块溢价成交（8宗通过竞价成交），成交总价104.37亿元，占比32%，其中3宗地块竞价达最高限价，通过抽签决定获得者。
滨海新区有2宗地块溢价，大港主城区1宗地块、大港新城1宗地块均进入抽签阶段。静海老城区1宗地块亦进入抽签环节。
数据来源：中指数据 CREIS
■ 共27家企业拿地，以国企为主
共27家企业拿地，其中中铁投资获得滨海新区6宗地块，为土拍最大赢家，共取得土地面积39.17万平米。中海取得市区3宗地块，土地面积15.34万平米，总价85.46亿元，拿地金额为企业之最。从企业性质来看，共有17家国企，总拿地金额为268.46亿元，成交金额占比为81%；10家民企，拿地金额为61.21亿元。
数据来源：中指数据 CREIS
■ 11宗地块含自持租赁住房
此次成交地块中有11宗地块含自持租赁住房，共3066套/18.4万平米，规划建面占成交总建面的4.44%。河西、南开、红桥、东丽、静海分别1宗，津南2宗，武清4宗。
▌热点地块分析
津南白（挂）2021-031号地块位于南开区白堤路与灵隐道交口，土地面积1.95万平米，规划建面4.88万平米，最终旭辉以底价14.68亿元获得，楼面价30082元/平米。地块北侧为旭辉铂悦公望，据悉津南白（挂）2021-031号地块亦将打造为铂悦系。
图片来源：中指·地主
数据来源：中指数据 CREIS
▌总结及对后续市场的影响
■ 土拍理性落幕，稳地价效果明显
天津第二批集中土拍理性落幕，稳地价效果明显。此次共成交40宗地块，成交额329.67亿元，较第一次下降33.80%；成交楼面价7948元/平米，较第一次下降13.67%。溢价地块9宗，较第一次的29宗减少20宗，溢价地块成交额占总成交额32%，较第一次下降45个百分点。
房企拿地更趋理性。此次共有27家企业拿地，与第一次基本相当。但从企业性质来看，国企占比6成，为绝对主力。而第一次集中土拍，国企民企占比参半。与第一次土拍不同的是，第二次土拍企业均独立拿地，没有出现联合体。在区域选择上，房企不再扎堆儿市内、环城等区域，而是根据企业自身实力、区域特点、地块情况进行选择，布局更为合理。
■ 土拍规则升级倒逼房企提升产品力
在土拍规则逐步趋严的情况下，市场预期更趋理性，房企拿地亦更为谨慎，更为重视现金流。在实行集中土拍后，天津部分区域呈现较高的集中度，土地供应量较大，且这些地块将在同时段集中上市，对于开发商考验较大。目前，在严厉的政策指引下，天津房地产市场回归理性平稳，刚需及刚改更注重住房居住实用属性，消费者眼光更为挑剔，高品质、更符合消费者居住习惯、“高颜值”楼盘更受购房者青睐，市场竞争更趋激烈，市场已走向“产品取胜”时代。因此，要想在土拍后市掌握市场主动权，抢占市场份额，开发商需改变固有产品开发模式，以更开放的创作理念、更贴近消费者需求的姿态，为天津市场呈现更具突破性的产品，抢占先机、赢得市场。
第二次土拍中，政府对于企业购地资金来源的审核力度加大，要求企业更加重视销售及回款，预计第四季度的营销活动继续加大，更加考验项目的综合运营能力，具有价格优势、产品优势甚至是渠道费率优势的项目将会脱颖而出。
■ 有利于恢复市场信心
截至2021年8月底，天津商品住宅可售面积为2124.78万平米，出清周期为19.17个月，短期来看，库存压力相对较大。根据中央要求，2021年重点城市租赁住房供地规模不低于住宅用地供应总规模的10%。而在前两批次的集中供地中，租赁住房面积较少。预计第三批集中供地将以租赁住房为主。2021年1-9月，天津累计成交宅地规划建面1127万平米（扣除自持租赁住房面积）。2021年成交宅地规划建面将是自2018年以来最少的，较前三年平均供应量（1497万平米）减少了300多万平米，这将缓解库存压力，有利于恢复市场信心。