2021年第三季度，中央多部门释放维稳信号，响应了中央对下半年“稳中求进”的工作基调，坚持房地产市场稳字当头，维护房地产市场的健康发展和住房消费者的合法权益，对当前稳定市场预期、提振市场信心将发挥重要作用。各地因城施策，调控政策呈分化现象。
天津政策发布频率增加，教育方面，高考政策调整，“户籍”+“学籍”双重认证，提高报考门槛，清退楼市教育投资者；和平区学区房整顿。同时，房贷水平上涨。9月，四大行房贷利率上涨、审批更加严格，公积金二套利率上浮至首套1.1倍。虽然金融政策有所收紧，但从全国层面来看，天津房贷利率处于相对低位，对购房者友好。在全市楼市政策适度趋紧下，滨海新区购房政策有所放松，外地购房者无需提供在本市3年内连续缴纳2年以上社会保险或个人所得税证明，在津就业即可在滨海购房，切实解决真实购房需求群体居住问题。
▍全口径销售业绩TOP10
2021年1-9月，天津房地产企业销售金额TOP10共成交647.80亿元。TOP10门槛值为42.52亿元。其中融创以123.01亿元的销售业绩强势霸占金额榜首位，新城、中海以74.72亿元、71.25亿元紧随其后。
2021年1-9月，天津房地产企业销售面积TOP10共成交368.52万平米，融创以55.20万平米的业绩荣膺面积榜冠军，新城以52.94万平米位居第二席。TOP10中，仅3个企业销售面积少于30万平米。
数据来源：中指数据CREIS
特别说明：房地产企业销售数据以2021年1月1日-9月30日期间商品房合同销售额为统计口径，主要依据CREIS中指数据在天津的销售监测数据；本报告仅供参考，课题组不对使用报告及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任。
▍项目销售金额TOP20
2021年前三季度，天津商品住宅销售金额TOP20项目共成交318.95亿元，入榜门槛为11.13亿元。其中融创梅江壹号院揽金30.17亿元，仍为榜单冠军；融创另一项目南开宸院以27.13亿元位列第二席。北辰区未来城项目荣膺榜单第三。
融创梅江壹号院是壹号院产品系在天津的首次落地，定址梅江。汇聚水上奥体、文化中心、梅江三大黄金板块核心，一线紧邻郁江河、卫津河两条海河支流汇合地，瞬联全城的畅达路网和大隐城市的桃源秘境，与成熟的梅江生态区、梅江公园和国际会展中心的一一铺成，充分展现“出则繁华，入则宁静”的生活哲学，全新演绎壹号院的层峰准则，为天津献上一张新时代的城市名片。项目自开盘以来，数月荣膺天津市商品住宅销售金额排行榜冠军，再次演绎壹号院系的传奇。
未来城是由远洋地产和五矿地产强强联合开发的位于新中环内的复合型大盘，占地160万平米，建面328万平方米。项目有约80万㎡城市商业集群，涵盖步行商业街区、成品公馆、办公集群、大型shopping mall等多种丰富业态，以完善的基础商业配套，支持周边客群的吃、穿、住、行等生活日常。除此之外，未来城商业周边生活配套极为醇熟：双线四站地铁通达全城，输送往来客流；双mall+双公园配置，品牌汇聚，消费随心，将生态之美融于商业，让购物体验更进一步。
数据来源：中指数据CREIS
▍住宅用地市场
供需情况
2021年第三季度天津宅地共推出61宗地块，规划建面605.67万平米。前三季度共推出129宗地块，规划建筑面积为1475.74万平米，宗数较2020年同期增加40宗，面积较2020年同期增长36.33%，但与2019年同期相比下降明显。
2021年9月，天津第二次集中供地，共成交40宗地块。前三季度，住宅用地共成交99宗地块，规划建筑面积1145.92万平米，宗数较2020年同期增加27宗，面积较2020年同期增长26.40%，但与2019年同期相比下降明显。
数据来源：中指数据CREIS
备注：土地推出时间以公告时间为准
成交结构
过去五年，低总价地块占比持续下降，中总价地块成交数量增加：2016年成交总价低于5亿的地块占比达59%，2020年大幅下降至44%，成交总价在5-10亿中低总价地块、10-20亿中总价地块的比例相较于去年提升了6个百分点；
与过去5年不同，2021年前三季度受市场环境趋紧、房企资金紧张等因素影响，中低总价地块为市场主力。前三季度天津共成交99宗地块，其中总价0-5亿元、5-10亿元分别占比34%、33%，是市场上的主力地块，中总价成交20宗占比20%。
数据来源：中指数据CREIS
拿地企业
2021年，房地产金融呈逐步严厉态势，房企资金链面临严峻考验。此背景下，国资背景企业融资相对占优，在土拍市场具有较强竞争力。2021年第一季度，共有13家企业拿地，其中国企占比38%；第二季度第一批集中供地，拿地企业数量明显增长，共有28家企业，其中国企占比上升至50%；第三季度，国企优势进一步放大，27家拿地企业中国企占比提高至63%。
数据来源：中指数据CREIS
▍商品住宅市场分析
供需分析
第三季度，天津商品住宅供应309.08万平方米，同比下降29.33%；前三季度共推出951.22万平米，同比增长3.78%，较2019年同期下降17.56%。
第三季度，成交300.44万平方米，同比下降11.24%；前三季度共成交932.93万平米，同比增长9.72%，较2019年同期增长0.33%。
第三季度，销供比0.97，基本实现供需平衡。
整体来看，2021年第三季度市场表现平淡，逊色于去年同期。
数据来源：中指数据CREIS
统计口径：普通住宅+别墅（下同）
成交价格
2021年第三季度，天津商品住宅成交均价为17334元/平方米，相较于去年上涨3.99%，较2019年同期上涨11.00%；前三季度，成交均价为17342元/平米，同比上涨6.03%，较2019年同期上涨9.33%。价格上涨主要是受市内六区成交面积占比提升影响。
长期来看，天津住宅成交价格呈现出“慢速平和上涨-快速波动上涨-增速调整稳定”趋势。2021年前三季度，价格小幅震荡，稳中微涨。
数据来源：中指数据CREIS
库存
受供应面积增长影响，可售面积增长至2151.24万平米，环比增长1.25%；截至9月底，出清周期为19.88个月，延长0.71个月。
数据来源：中指数据CREIS
备注：出清周期=可售面积/前12个月平均成交面积
区域成交
前三季度市内六区住宅成交面积占比提升至9%，2020-2021年市内六区新房项目较往年有所增加，使得该区成交面积占比提升；环城四区、远郊五区仍为成交大区。
数据来源：中指数据CREIS
▍总结及预期
政策紧中有松，保障刚需住房群体需求
2021年第三季度，天津楼市政策呈紧中有松的态势，虽首套房商贷利率上调，但从全国来看仍处于相对低位，对刚需群体依旧友好。此外，滨海新区出台购房新政，外地购房者无需提供在本市3年内连续缴纳2年以上社会保险或个人所得税证明，在津就业即可在滨海购房，进一步利好在津有实际购房需求的人群。多项政策以“房住不炒”为基调，充分保障刚需住房群体需求，体现政策维稳目标。
第三季度楼市平淡，“两个维护”平稳市场预期，第四季度或将出现翘尾
住宅市场，受整体市场环境偏紧影响，第三季度天津楼市表现平淡，传统金九楼市并未出现，市场信心受到一定程度影响。但9月，中央强调“两个维护”，有利于平稳市场预期。此外，天津滨海新区发布购房新政，对市场亦将起到提振作用。第四季度，房企将迎来年终冲刺阶段，预计营销力度将进一步加大，市场成交量有望出现翘尾。虽第三季度成交量不及预期，但全市成交价格有所上涨，均高于2020年及2019年同期水平，这主要是受到市内六区成交占比扩大影响。
第二批土拍稳地价效果明显，第四季度更考验项目运营能力
9月，天津第二批土拍落幕，稳地价效果明显，总成交金额、楼面价较第一次均下降。拿地企业更为理性，27家拿地企业中国企占比6成，为绝对主力。而第一次集中土拍，国企民企占比参半。与第一次土拍不同的是，第二次土拍企业均独立拿地，没有出现联合体。在区域选择上，房企不再扎堆儿市内、环城等区域，而是根据企业自身实力、区域特点、地块情况进行选择，布局更为合理。第二次土拍中，政府对于企业购地资金来源的审核力度加大，要求企业更加重视销售及回款，预计第四季度的营销活动继续加大，更加考验项目的综合运营能力，具有价格优势、产品优势甚至是渠道费率优势的项目将会脱颖而出。
市场信心有望逐步恢复
截至2021年9月底，天津商品住宅可售面积为2151.24万平米，出清周期为19.88个月，短期来看，库存压力相对较大。根据中央要求，2021年重点城市租赁住房供地规模不低于住宅用地供应总规模的10%。而在前两批次的集中供地中，租赁住房面积较少。预计第三批集中供地将以租赁住房为主。2021年1-9月，天津累计成交宅地规划建面1127万平米（扣除自持租赁住房面积）。2021年成交宅地规划建面将是自2018年以来最少的，较前三年平均供应量（1497万平米）减少了300多万平米，这将缓解库存压力，有利于恢复市场信心。