2016年年底，中央提出“房子是用来住的、不是用来炒的”。坚持“房住不炒”确保了我国楼市健康发展。同时在现实中，变相加价、虚假骗购等房地产市场乱象依然屡见不鲜，尤其是公摊面积、精装修、租房市场等方面存在的问题更是老百姓的痛点、难点。如何更好地满足群众对住房的需求，让住房回归其居住属性？
一个小区里的不同楼栋，可能会因为层高不同而具有不同的公摊率。比如，6层高的住宅楼公摊率一般在18%至20%；10层高的住宅楼公摊率往往在20%以上；20层以上的高层住宅楼公摊率会达到30%甚至更高
除了信息披露不公开透明外，公摊面积的计算方式目前也不太明确，将公摊面积计入房价容易引发诸多乱象
针对不同的住宅类型，在考虑建筑使用实际的情况下，出台规定对新建住宅公摊面积的上限作出限制，倒逼房地产商及相关方在建设住宅时合理规划，而不是随意增加公摊面积，侵害购房者的居住权益
千挑万选终于看中了一套98平方米的三居室，布局、精装都不错，可公摊面积却占了近24平方米——这让购房者东华最近很是烦闷。
山东省青岛市某楼盘因超高的公摊面积在网上引发热议：“原来122平方米的房子，经验房师测量，实际使用面积只有62平方米左右”“公摊面积由说好的31%变成46%，占了建筑面积近一半，主卧甚至放不下1.8米的床”……
公摊面积是指商品房销售中应分摊计入销售面积的商品房中公共建筑空间的面积，包括楼梯间、电梯井、公共走廊等。
近年来，关于公摊面积的讨论居高不下。有人认为公摊面积计入房价不公平，应该取消；也有人认为取消公摊面积可能会导致房价大幅上涨，不可取。
在北京、天津、安徽、重庆等地多个售楼处发现，关于公摊面积的争议多源于其背后存在的各种乱象，比如未提前对购房者进行公示、计算方式不公开透明等。
多名专家认为，在我国取消公摊面积的可行性不是很大，因此加强监管更为关键，要严格落实开发商对公共设施、公共面积及相关收费的信息披露制度，同时建立完善相关的监管机制，确保购房者所支付的公摊面积费用有据可依。
公共空间费用公摊
楼层高公摊率也高
“一套位于9层楼98平方米的三居室，从样板间来看，里面的布局、精装都很好，但总感觉比我现在租住的70多平方米的房子没宽敞多少。”
对方解释称，这间房的公摊面积占建筑面积24%左右，套内建筑面积大约为74平方米，“与周边其他楼盘相比，这样的公摊面积已经算低的了”。
为什么要将公摊面积计入房价，公摊面积还这么大，其计算标准到底是什么？
我国早期采用福利分房制度，后来随着住房市场化，商品房出现并占主流地位，房价飙升的同时受到政府严格管控，这使得开发商寻求一个在纸面上控制房价但实际上不损害其利益乃至创造更多利益的方法。
“同时，随着我国城市化快速推进，大量人口涌入城市、城市中心区，而这些区域中能够用于居住的土地面积又比较有限，因此城市居民普遍居住于封闭小区中的高层住宅。这决定了在我国面积共有问题无法避免，而面积共有必然导致费用公摊。”
公摊面积包括电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房，还包括户与户之间的隔墙等。
那么，一套房的公摊面积具体会有多少？记者为此咨询了天津、北京、安徽、重庆等地10个售楼处的销售人员和房产中介。
房地产市场主要以公摊率和得房率来表明一套房公摊面积的多少。“公摊率就是房屋公摊面积占房屋总面积（建筑面积）的比率，得房率指套内建筑面积占建筑面积的比率。”
“得房率能有80%就已经很不错了。现在新建的小区大多是高层，公摊率基本都在25%以上。”
“不过公摊率并不是越低越好，因为公摊率低意味着小区公共面积小，居住环境和舒适度可能就难以保障。”
公摊占比没有上限
计算标准尚未明晰
“该小区3号、4号、9号楼储藏室公摊面积过大，请购房者仔细查看！”10月13日，山东省德州市房产管理中心官网将一小区房产测绘面积等信息进行公示，上述这段大写加粗的黑体字格外引人注目。
地下储藏室过道面积大，加上楼梯间、电梯井等都要占公摊面积，储藏室的公摊占比往往超过一半。而我国目前对住宅公摊面积并没有上限要求。
在艾泓强看来，德州房产管理中心对高公摊率进行公示的举措还是很人性化的，“这样消费者在购房时就能注意到。实践中，许多开发商并不会公示公摊面积，在合同中甚至不做说明，导致出现购房者‘花大钱买小屋’的情况，引发许多争议”。
天津河东区、和平区、河西区5个楼盘的售楼处，发现没有一家楼盘介绍图中含有公摊面积内容；5名销售人员也只有1人主动提及公摊相关内容，其他人只有当记者问及时才会作简单介绍，并且一带而过。
那么，在买卖房屋时，卖方是否应当将公摊面积进行公示呢？
目前没有法律法规规定房屋出售者需要公示公摊面积，但购房者可以要求出售者告知，也可以要求在合同中约定，但这样的要求往往很难得到保障。
公摊面积是否按照精装修收费，各地做法有所不同，但物业费、税费等都是以包含公摊面积在内的建筑面积为依据进行计算的。
此外，据杨勤法介绍，有少数开发商违法将现行法明文规定不计入共有建筑面积的部分计入公摊面积，再将这些公摊设施出售或租赁，如停车场出售或出租、楼道广告位出租等，产生的收益却未被纳入物业管理费用或住宅维修基金等，而是被开发商或物业据为己有。
这些都给业主增加了负担，最终导致业主高价买房却权益受损，购房者对公摊面积的怨言也一直存在。
乱象之下，关于该不该取消公摊面积计入房价的讨论甚嚣尘上。
有人不支持取消，因为担心取消后房价大涨；也有人表示取消公摊已是大势所趋，因为2019年住建部对《住宅项目规范》公开征求意见已经释放了相关信号。
影响房价的因素有很多，与计价方式没有太大关系。表面上以建筑面积计量房价会低一些，以使用面积计量房价会高一些，物业等费用收取也是一样。但对整套住房来看，总价或收取的物业费不会因为计量单位不一样而少收。因为开发商是按整套住房来收取购房款的，购房人是以整套住房为单位来缴纳物业费的。
重庆人大常委会通过的《重庆市城镇房地产交易管理条例》中就要求：商品房现售和预售，以套内建筑面积作为计价依据，商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施。
这是否意味着，重庆已经取消了公摊？
入户大堂、电梯井等公共空间在物理上是不可能取消的，只能说计算房价时公摊不计入，但实际上也就是说法问题，总价一直是固定的。
比如套内面积单价可能是1.5万元，建筑面积单价就可能是1.3万元。按照规定，重庆这边的新房都是按照套内面积计价，二手房则按照建筑面积计价，因此二手房看上去要比新房单价低得多。”
但要在全国层面取消公摊面积，多名接受记者采访的专家一致认为“难度较大”。他们提出，若取消公摊面积，长远来看房地产商受到的损失最大，若其不再能从公摊面积中获取收益，在维持房价合理的情况下，对公摊部分的重视程度就可能会下降，小区环境、房屋整体建设质量也可能受影响。
既然在当前居住方式下公摊面积不太可能直接取消，那么其带来的诸多问题怎么解决？
可借鉴其他国家的地产管理经验，在为购房者减负的前提下持续保障公摊面积的使用质量。
“对于公摊面积的管理，应采取分步走策略。首先，在公摊面积尚未取消的前提下，规范公摊面积的计算工作，确保计算方式公开透明，计算结果清晰，并且完善相关的监管机制，确保购房者所支付的公摊面积费用有据可依，房地产商胡乱计算公摊面积的行为得到及时惩处；
其次，针对不同的住宅类型，在考虑建筑使用实际的情况下，出台规定对新建住宅公摊面积的上限作出限制，倒逼房地产商及相关方在建设住宅时合理规划，而不是随意增加公摊面积，侵害购房者的居住权益。”杨勤法说。
在市场环境允许的情况下，可以进一步实施和推广以“套内使用面积”计算房价的做法。
同时，还应严格落实开发商对公共设施、公共面积及相关收费的信息披露制度，确保购房者在购房前能够确实了解公共区域的详细情况。通过加强监管、规范第三方测绘机构、严格开发商违约责任等方式，真正维护众多购房者的权益。
来源：法制日报
