《一代宗师》里说，人这一辈子，有的人活成了面子，有的人活成了里子。
开篇直接告诉大家伙儿，今天是一个福利专场。
城市化进程由原来的“野蛮扩张”模式，迈向“精细化经营”模式。
房地产也从粗暴式的“拿地-盖楼-回款-再拿地”模式，向城镇运营服务商模式转变。
但总而言之，房地产行业是迈向了一个理性、稳健、窄幅箱体前行的新阶段。
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如今，在“三道红线”管钱，“两集中”控地，叠加银行“房贷集中管理的市场环境中，房企内部对营销、产品品质和品牌价值正在进行重新排序。
产品被重新提到一定高度。
Mark君认为，对项目而言，产品是决定项目去化快慢和利润高低的根本。对房企而言，产品是影响企业业绩的首要因素。而在行业层面，如今的市场已进入产品竞争时代。
而天津也正发生着一场产品变革。
2020年开始，天津产品“内里”变革进入新时期，从户型的大宽厅，跑道式阳台，进门消杀，多功能空间升级，到全屋智能化系统，精装配置精细化等等，真正上演了一场“产品力角逐赛”。
细心的朋友会发现，产品力的竞争已经进入白热化阶段。现在除了产品“内里”变革，“外面”变革也开始发生质的变化。
几个标签：落地窗，窗墙比，玻璃幕，铝板，微笑曲线……
这一波流行始于来自津城和滨城的代表，比如海天空之镜和旭辉滨海江来，可见津滨双城联动，献给天津一场划时代的新产品。
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之前Mark君从网上偶然翻到了芝加哥华丽一英里的旅游地图，瞬间被震撼到。
它与巴黎香榭丽舍大街及纽约第五大道齐名，且是全世界最繁华的三条大街之一。
这条街上高楼大厦林立，百货公司、名牌服装专卖店鳞次栉比，高档酒店、世界各国美味都聚集在这短短的一英里中。因此成为华丽一英里。
Mark君从图中感受到现代化建筑鳞次栉比，用几个词来形容就是：时尚前沿，现代浪潮，城市地标，商业聚焦，稀缺资源，封层生活样本，空中豪宅典范，世界焦点…
值得一提的是公建化外立面满眼充斥，颇具高端和现代化属性。
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当产品力竞争到越来越白热化的阶段，普通的外立面风格已经无法满足高端建筑群体的表达。从早期的异域风格建筑法式、英伦，到现如今的新亚洲、新中式，产品在迭代，外立面传达出的是一个建筑作品最直观的诉求。
具相关数据统计，从楼市高点2016年开始，每年采用公建化外立面的非公共建筑以高于15%的速度逐渐增加。逐渐从金字塔顶尖区域向下沉淀，掀起一波流行。
天津房地产市场近几年一直处于横盘期，无重大利好政策促进楼市加速，开发商拿地利润薄弱，在市场和客户的倒逼之下，孜孜不倦的开拓新纪元。
高端项目想方设法在客群中“掐尖儿”，可是这“尖儿”多慧眼，能够动心的只有好产品。今年从津滨双城的的尖子生率先破壳，打了一波头阵。
第一批次集中土拍之后，新项目排队面市，几乎每两天就有一个项目在市场发声。有意思的是，多个项目都紧跟了这波现代风，甚至是一直保持中式风格的格调，也在滨城新项目中尝试现代风格建筑，Mark君看过，的确有一番新意。
格调瑰丽花园外立面
接下来，Mark君码一码这波产品改革者，姑且以第一次集中土拍的典型项目分区域来说。
市内六区入市的项目，外立面表现上，整体建筑晶莹剔透，立体挺拔。现代建筑风格线条分明，灰白相间，金属铝板和大面积玻璃共同打造外立面，客厅全景落地玻璃窗提升室内的空间感。
招商江山玺采用顶级现代艺术风格，超窄铝板线条，大幅玻璃立面，拥有客厅全景式落地玻璃窗；
中海十里观澜是写意东方建筑风格，大面积玻璃运用，局部窗框及屋檐运用金属铝板及线脚，并且配有大玻璃落地窗；
中交融成项目是现代大都会风格，经典的三段式外观设计；
中交春风景里汲取新东方主义建筑精华，又对标世界建筑宽幕美学。
西青区主要以绿城的项目为代表，绿城御用设计单位主创，将不同产品定位的项目分门别类的展示出经典向现代进阶的美学体验。
绿城柳岸晓风和绿城桂语朝阳都是绿城二代高层的进阶版本，尤其是柳岸晓风南立面几乎满铺的玻璃，不仅是南向窗地比大，连南向窗间墙、窗槛墙也都敷设了玻璃；
绿城·水西雲庐则为轻宋风，金属线条勾勒层间线脚，二层整体深色墙面，三至六层为斜面铝合金大套框，宽大落地玻璃窗也是一个亮点。
北辰则以融创为创新代表，打造全新产品迭代升级—全景天幕作品。进入竞争白热化的南仓板块，产品之间还是有差异化竞争，比如金侨的法式建筑和新城的新中式建筑。
中骏金地瑞璟湾为现代都会风格建筑；
融创宸光壹号整体立面采用高级灰色调，配以超现代感的玻璃幕墙，极窄边框设计，还有全景落地窗；
融创宸阅和鸣采用现代新中式建筑，产品以简单的线条及窗套增加建筑的细节感。
东丽区新入市的项目基本都跟上了这波流行，无论是程林庄、华明镇还是李明庄，新房都空白许久，竞争强度不大，项目有充分余地发挥特长。
恒基旭辉都会江来采用现代风格，且每一块玻璃都是一体切割制作，一体安装；
泽信云樾天著采用现代风格建筑和落地窗配置；
金地融信万悦城在落地窗的基础上，配有270度转角窗；远洋宽阅时光为现代都会风格，米黄仿石涂料勾勒出建筑骨架，窗套、压顶、线脚以深灰金属色描边，客厅为全景式落地玻璃窗。
最后说到滨城，我们看到旭辉打造的经典微笑曲线建筑和双270°景观视野非常符合现代的流行。在之后格调也从中式风格中转变而来，打造第一个回文徽章的现代外檐，可谓是前所未见。
通过上述案例，我们可以看到在产品竞争白热化的市场上，“内外兼修”成为各个项目必须锤炼的过程，这也反应出天津市场在产品端的进步和迭代发展。
购房者在买房的时，最敏感的前三大因素为：价格、品牌、产品。而产品变革仿佛是一道光，让居住在这片土地上的人越来越懂住宅，更直白点说，让价格与价值对等。
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未来市场无论如何变化，有三点是确定无疑的。
一是，市场再也回不到过去什么项目都好卖，躺着赚钱的年代了。
二是，只要产品能把别人甩出三条街，就不愁卖；只要不愁卖，房企就能快速发展，支撑现金流平稳穿越周期。
三是，房企虽然不能左右市场变化，但肯定能左右自己的产品。
惊喜的是，Mark君看到，天津房企对于产品的创新，不拘于此，已开始着眼园林景观、装修标准、公区规划......
数据来源：京津冀数据研究院。