2021年，楼市玩了一把惊心动魄的过山车。
从年初的热火朝天，到年中的行业巨变，再到如今的冷淡，真是魔幻的一年。
天津楼市，自然不能跳脱出大势。
市场“哐哐哐”砸下来，似乎所有楼盘都必须遵守新的游戏规则。
但是，总有意外。
有一类盘，“不与大势为伍”，走出了独立行情——高端改善。
一般来说，成交量会随着总价升高而递减。
2021年，天津楼市100-150万成交量最高，随后依次减少。
但在800万以上的总价段中，成交量突然反弹！
这就是，独立的高端市场。
为什么呢？
因为富人买这类房子，参照的是买奢侈品的逻辑，是一种消费。
就好像买辆劳斯劳斯、买爱马仕包，是为了追求升值吗？
不，是追求享受，或者说，是追求溢价和稀缺。
刚需购买力是受限的，买100万的房子，手里可能就30万，甚至20万。
但富人购买力是无限的，买1000万的房子，手里可能有1个亿。
因此，价格不是他们敏感的，产品才是。
只要足够高级，足够奢侈，就愿意为溢价买单。
这就是高端市场，能走出独立行情的原因。
高端市场的独立行情，完全体现在南开。
全市在售新盘，单价5万/平米以上的，南开数量最多。
新房成交结构，正悄悄变化。
低价房逐渐退场，豪宅越来越占主流。
全市没有一个区，像南开这样“奇特”，一般总价越高，成交量越低。
但南开楼市，有“两座驼峰”。
350-450万这一档成交量最高，之后逐渐衰减。
直到800万以上的总价段，成交量又凸起。
这就是南开楼市豪宅化最有力的作证。
问题来了，为什么豪宅化，偏偏发生在南开区？
因为和平卖学区，河西卖新区，南开，卖地王！
和平区靠学区，靠到什么地步？
常住人口约35万人，但户籍人口却高达42万人。
落和平区户口就为要个学籍，实际并不住。
小户型天价，大户型掉泪，学区价值不断被放大的和平区，改善人群也在逃离。
河西区靠新区，北片容量已饱和，完全靠新八大里和新梅江撑起半边天。
南开靠地王！这个生存方式“有个性”。
大家都觉得南开出现地王是偶然，因为市场太热，房企“把持不住自己”。
其实，南开从2012年鲁能天塔地块开始就走上了地王路，基本“逢出必地王”。
一次两次是偶然，发上了十次就算不得偶然了吧？
这些年，无论楼市冷热，南开地价一直上涨。
为什么南开区会成为“地王窝”呢？
两方面原因：“地利”和“人和”。
怎么理解“地利”？
南开没有大面积新区，能出让的地块很有限，都是“插花状”的拆迁小地块。
即便算上全部可出让的，建面也不过400万平米。
而仅一个新梅江的建面就1800万平米。
这就是为什么南开要做咸阳路片区的城市更新了，因为没有地了！
南开咸阳路城市更新草案
南开可出让土地少，这是“先天缺陷”，无法改变。
更关键的是，土地成本都不低，“让本不富裕的家庭雪上加霜”。
因为没有新区，只能拆旧建新。
学校、工厂的拆改最简单，但基本都拆完了，老师大、南大迎水校区、老中医大……
“地主家也没有余粮了”，接下来只能是棚改，拆迁成本高，土地成本也高。
这样的“地利”，真算不上什么好消息，南开的楼面价很难降下来。
未来豪宅化趋势，只会更明显。
房企们之所以热血沸腾的往南开区“砸钱”，也是觉得“值”。
南开城市资源就不用多说了，寸土寸金的地方都错不了。
主要是这么多年沉淀下来的生活气息，会让人有归属感，不像新区，开发十年可能都栓不住人心。
怎么理解“人和”？
一个区域的长远发展，离不开人口的基本面，包括数量、素质等。
南开人口总数89万，是市内六区中最高的。
而且，南开是天津人口文化素质最高的地区。
31%都是大专以上学历，均上老人与孩子，是相当高的水平。
主要因为南开是天津的高校阵地。
有南开大学、天津大学等16所高校，在校大学生占天津市大学生总数的一半以上。
每年天大、南大毕业生能达到1.5万人，毕竟在这生活了几年，更愿意继续留在南开。
也就造成很多外地人“只知南开，不知和平”。
很多时候，开发商孤注一掷的行为，与买房人喜好有很大关系。
“地利”与“人和”，成就了南开地王之路，也成就了南开的豪宅化。
毋庸置疑，豪宅，是稀缺的。
但比豪宅还稀缺的，是核心段的高端洋房。
城市在进步，可洋房这种产品，大概是退步了。
天津的现状是，洋房在市区已不太多见了，尤其是7层以下的。
有数据统计，市内六区大约有2万套在售新房，而洋房只占5%。
如果是精装洋房，那估计连1%也到不了。
偏偏富人又异常喜欢洋房，尤其是天津的富人。
五大道有很多洋房，天津人更喜欢叫小洋楼，都是民国时期甚至更早些的建筑。
这是当时身份的象征，更多呈现出的是生活的惬意感、舒适感。
如今，房子越建越高，大多数人都住在高层中。
但恐怕每个人的思想里，都有一种想时光倒流，重回洋房生活的概念。
这就是补偿性心态。
未来核心地段的洋房，才有长期价值，这是洋房的隐形红利。
高端洋房究竟有多稀缺？
天津核心地段的高端洋房只有3个：
金地阅千峯、体北鲁能公馆、旭辉铂悦公望。
其中，金地阅千峯的洋房刚刚首开，又引发了高端市场的一场“地震”。
单价7万+，约172平米三室，总价1300万左右。
这样的高度，真的令人仰止。