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环城市场进入了一个高度同质化的时代，比如过去的法式新中式现在流行的现代风，这种风格在东丽、津南已经层出不穷，西青也屡屡尝试，唯独北辰还不见动静。再比如宽景落地窗、大宽厅在津南东丽已经成为潮流与前沿项目的标准配置，但北辰依然慢一拍。可以说在产品空前同质化的时代，北辰的产品力显著落后于环城市场。但从地理位置与主城的紧密度而言，北辰的区位优势远比津南东丽来的更强。而在上周五，北辰在市场上占尽风头：融创宸阅和鸣首开3栋楼，开盘当天推售房源接近清盘，秘密君朋友圈都被刷屏了。在整个市场哀鸿遍野的时候，融创宸阅和鸣的热销不禁让我重新审视：慢一拍的北辰市场到底是好是坏？
▲融创宸阅和鸣开盘现场实景图
PART01
改善是永远存在的话题
北辰老城在北辰道一带，那里有最早的一批经济适用房，居民多以周边的工厂职工、工农新区拆迁户为主。双发温泉花园是北辰最早的豪宅区，吸引了大量公务员、银行、教师、医生等高收、片区高知客群的改善置业。在之后的10年中，蓝岸森林、大通绿岛项目的出现，又吸引了一部分从老城区迁出的外溢客群。至此北辰京津路沿线生活区初具规模。
北辰的地产市场第一次迭代发生在瑞景板块，2003年翡翠城将精装带入大众视线，吸引了一部分红桥医生、教师客群的主动进入，同时红桥老城区拆改过程中，资金实力稍好的客户也选择了这里。2006年，随着天津地铁1号线的开通，瑞景板块的价值进一步提升，同期的奥林匹克花园、燕宇艺术家园等项目吸引了一部分城市外溢客群。最近5年可以称为是北辰的第二次迭代，随着京津城际规划落位和北部新区概念的出现，铁东路板块开始迅速崛起。城区老工厂的拆迁也让快速路沿线的土地推出，出现了中储、雍祥府等一系列项目，但都是在老版规划指导下的传统地产项目。
▲融创宸阅和鸣区位示意图
2020年北辰先后在南仓道一带出让了大量项目，不仅拿出了北辰最有价值的环内土地资源，也让北辰有机会紧跟天津市场楼市产品迭代升级的浪潮。
北中环片区是整个北辰楼市最有价值的部分，不仅有三区交汇的区位要冲优势，还有北中环、快速路、北辰道从东西向拉通西站、佳园里、瑞景大型住区，也将人口密集的宜兴埠、铁东路居住区纳入辐射范围。而京津路、朝阳路、铁东北路快速从南北向拉通了红桥、河北主城区和北辰老核心区。交通路网发达带给北中环片区大量密集的改善与刚需需求。
上周五开盘的融创宸阅和鸣周边规划的地铁4号线（在建中）、和7号线（规划中），最近站点600余米，对城市外溢的年轻客户来说，这是无法拒绝的吸引力。地铁之外，规划的7所幼、小初也补足了北辰的一大短板。目前北辰区已与天津师范大学签署合作协议，将在北辰建立幼、小、初、高天师大系列附属学校群，最晚今年将有一所小学、一所幼儿园开学投用。城市外溢的年轻客群最稀缺的地铁与教育资源两大要素齐备，成为地段吸纳客户之外的又一个引力点。
▲融创宸阅和鸣周边规划图
融创宸阅和鸣在这种空前冷淡的市场环境下能够斩获接近售罄的高去化率，一方面是地块处在河北、红桥及北辰区三区交界区域，位于黄金京津公路中轴，弥补了北辰到红桥和河北之间的城市空白，享受三区商业、交 通、医疗配套资源，在整个环城项目区位优势显而易见。另外一方面，个人认为是踩准了北辰产品本身升级迭代的需求，因为这个项目引入了时下流行的大尺度宽厅设计，宸阅和鸣三种户型产品全系均为4.8-5.2m大面宽设计，还实现了宽景大落地窗，在刚需刚改客户心目中，产品无疑也极具诱惑力。可以看到，北辰市场需求依然密集，只是稀缺优势的区位供应与优势的产品。
▲融创宸阅和鸣夜景鸟瞰图
PART02
后浪时代，融创诞生“新物种”
融创在天津市场布局非常广泛，但北辰一直是环城布局的重中之重，到宸阅和鸣，已经是进入北辰十年中落地的第9个项目。在这个项目中，融创不仅引入了环城市场热门的宽景落地窗，还引入了全新的产品打造理念，叫“新居住变量”。
“新变量”主要针对90、95代新生代客群，从空间的功能布局到交付乃至于未来的社群交往服务5个维度。融创内部有组数据表明，30岁以下的购房群体占比由昔日的不足30%，上升至了2020年的接近50%。在北辰市场，不论是外溢还是地缘，新生代是绝对主力，因此宸阅和鸣自然而然成了匹配客群年轻化趋势的产品打造试验田。
▲融创宸阅和鸣79平方米户型图
典型的79㎡两居，常规市面上的两居户型一般是采用小开间长进深的设计方式。而宸阅和鸣,将客厅横向拉长到5.2米，把餐厅和客厅融为一体，这种功能空间的复合型设计，不但加大了采光面让室内采光效果更好，而且让空间更复合，避免浪费。
客厅才是家的中心，一个约20.5㎡的客厅，它可以是主人的游戏厅、影音室，也可以充当孩子的小乐园，给孩子一个无拘无束的活动空间。当然这里也可以放一张大餐桌，除了用餐它还可以是你的办公桌，也可以是朋友们聚会的场所。
▲融创宸阅和鸣79平方米户型样板间实景图
更重要的是作为一个80平方米以下的户型，宸阅和鸣还拥有超大的窗体，让整个空间的视觉感受更为通透。小户型最大的生活痛点是收纳空间不够用，越是小户型，空间的使用就越“锱铢必较“，每一平米都不能浪费。因此宸阅和鸣入户的玄关柜、冰箱的摆放空间、飘窗的收纳柜、电视墙电视柜统统考虑在内。
▲融创宸阅和鸣79平方米户型样板间实景图
设计师还为这个户型添加了“彩蛋“——U型社交厨房，这是一个可变空间，它不但内部动线合理使用方便，还可以打开形成一个吧台，在烹饪的同时不妨碍与客厅的亲友交流。整个户型虽然极度控制面积，但是通过对年轻人生活方式的模拟，实现功能复合的同时，大大提升了各个功能空间的舒适尺度，对于经济能力有限但是追求生活品质的客户而言，这是一种降维冲击。
PART03
阳台到底是不是必需品？
户型要不要阳台？这是设计师与客户都在纠结的问题：有阳台当然好，开阔轩敞而且能够提供很多功能性选择。但是有阳台的麻烦是：在一定的户型面积下其他空间要么压缩，要么就彻底放弃。
▲融创宸阅和鸣118平方米户型客厅效果图
融创在年轻人匹配的新变量里对这个空前纠结问题给出了非常坚定的选择——第一，阳台重回居住要素，观景家政两不误。第二，让阳台回归客厅，贴近精神生活。
阳台的重新回归事实上是建立在一个前提之上——宸阅和鸣实现了大尺度空间的落地窗。落地窗空前扩展了住宅本身的景观与采光视野，而景观与采光视野最集中的体现点就在阳台上。
▲融创宸阅和鸣即将推售的118平方米户型图
以即将推出的118㎡户型为例，客厅开间除了做到5.2米外，南向还设置了与客厅等宽的阳台+落地窗，为居者拉开巨幅的景观视野。在这样拥有巨幅窗景的阳台空间内，摆上一组榻榻米，打造一个读书饮茶的休闲空间，不失为愉悦身心的好方法。而且每个阳台都配置了上下水，同时增加了实用性。
餐厅移到北侧的独立空间内，与厨房形成一体。U型的中厨是中国家庭的保守选项，对于中式烹饪习惯来讲，封闭的中厨可以避免油烟四溢，是最为实用的。中厨外，餐桌靠墙的部分被处理成西厨空间，烤箱和咖啡机可以放置在这里，或者是打造为主人的酒柜。中西双厨形成良好的功能配合，既实用又成为了主人生活品味的表达。
▲融创宸阅和鸣118平方米户型样板间实景图
而客厅的空间就变得更为灵活，它既可以是超大的会客空间，也可以将沙发前移，保留一定的活动空间。客厅（L）、餐厅（D）、厨房（K）、阳台（B）共同构成一个功能完整的温馨空间。融创称它为“超大家庭生活中心”，既增加了家人之间的互动性，又提高了室内空间利用率，还充分考虑到了社交功能。
PART04
开阔楼距，打造城市中的森居生活
▲融创宸阅和鸣主入口效果图/示意图
很多房企都在研究新生态客户，Z世代客户，但少有人敢将新客群的生活特征真正放到户型设计中，因为尝试就意味着冒险。在这方面，融创宸阅和鸣是个很值得关注的尝试案例，不仅将对新生代客户的理解与对北辰市场的理念放到了户型设计中，在整个规划中都有明显体现。
宸阅和鸣整体规划了16栋14-18F小高层，建筑风格以“简尚”为主，简单利落的线条搭配窗套形成现代直爽的建筑性格，视觉上更显时尚也更加匹配年轻客群的审美认知，同时简约平整的外立面还能保证户内的采光和景观视野。
▲融创宸阅和鸣建筑单体效果图
整个社区内部形成一个5.2万方森林花园，过去客户追求委婉细腻曲折回环，但宸阅和鸣社区园林被一条南北走向的礼仪轴线贯穿，入口处的庭院、中央超级会客厅、康养庭院、国潮乐园四大主题庭院一字排开形成一种很强的阵列感，而中央超级会客厅空间轩敞开阔，更加匹配年轻客群的活力开朗。
大型的景观节点上设置了四点半学堂、秋千长椅、森林书吧、户外吧台、露天影院等，几乎都是贴合时下年轻客群的生活需求打造的，换句话说：年轻人真正成了景观设计的中心。
▲融创宸阅和鸣景观效果示意图
但传统的老幼活动区自然是必不可少的存在，儿童活动区、老年活动区放在了东西两侧的开阔楼间，西侧的瑜伽花园、宅间花园、果核花园、阅读花园，东侧的共享花园、趣味花园、运动空间等，在有限的空间内尽可能提供一个老幼各得其所的社区景观空间。
▲融创宸阅和鸣景观效果示意图
房地产是个天然逐利的行业，过去市场高喊搞定丈母娘，后来高喊搞定80后，但现在真正已经进入了强产品力阶段。在地产回归常态之后，年轻客户的需求重视与关注点与过去客户的关注点完全不同。这种关注点的迁移可能不只是北辰市场的课题，也是整个以年轻客群为基础的环城市场的共同话题。融创宸阅和鸣针对新生代及现代生活方式，给出了全新的产品突破口，在户型空间需求上有的放矢，园林空间强调情景需求和参与感，顺应了现代新青年客群的居住要求，产品力依然是获取市场的核心，实现逆势热销并不惊讶，可能这也是北辰楼市逆袭的机会。